“换锁芯”对楼市意味着什么？

arrarpetahack

原创 刘博团队
最近一则传闻让地产圈和信托圈同时炸了。
网传文件显示，融创偷换了与中融信托共管的保险柜锁芯，监管账户内11.4亿资金被划走。这一“抢公章”事件由于细节过于戏剧化，顿时把融创和中融推上了舆论的风口浪尖。

网传文件截图

昨天双方陆续向媒体发声，目前可以确定的是，资金确实被转走了，不过是在zf监管专户里。融创称项目资金严格按照zf监管专户要求管理。中融则表示已经报警，要求返还共管物品和资金。
地产行情火热时，房企和信托是“蜜里调油”。而现在市场承压，房企出险，信托“踩雷”，有的信托选择入局纾困，有的直接走司法诉讼。而融创和中融这一次“撕破脸”，则又揭开了当前另一个相当现实的问题，保交楼情况下，购房者和信托投资人的利益如何平衡？

被划到监管专户里的资金

去年融创孙宏斌还自信表示，“其他地产公司会暴雷，融创也不会暴雷。”没想到今年4月，因未能支付4笔美元债利息，融创官宣暴雷，引发一连串连锁反应。
中融信托可谓是“踩雷”颇多的一位，此前中融与融创深度合作，发行了多个信托产品。然而今年“暴雷”阴影笼罩下，承安96号、承安58号、丰腾83号产品相继宣布展期。
丰腾83号就是这一次“换锁芯闹剧”的主角。该信托计划成立于2021年3月，项目资金用于融创武汉壹号院，抵押物之一是武汉塔子湖K3地块，即武汉公园大观项目。原本今年4月到期，丰腾83号宣布展期一年，截至今年9月底，该信托计划存续规模达33.7亿。

丰腾83号宣传资料

延期后，据投资人反馈，4月23日后第一次兑付正常，而后兑付并未按照延期方案进行。6月还有一家上市公司发布公告，称买了丰腾83号，投入3000万仅收回160万。
换锁芯划走资金具体是什么情况？根据10月21日丰腾83号一份报告显示，中融信托称9月时发现和融创共管的塔子湖置业章证照及印鉴等共管物品的保险柜锁芯被换，保险柜不能打开。此外，预售资金监管账户中的11.4亿资金被划走，1343万元被划到武汉融创基业控股公司的账户，其余11.2亿资金被划到了武汉市江岸区人民zf塔子湖街道办事处设立的塔子湖项目专户。



事情发酵近一周，27日中融和融创对外回应了此事，中融对澎湃新闻表示，流传的文件属实，并称已经报警，还对相关抵押物，包括公园大观项目剩余未售在建工程进行了查封。
融创则称，为了保交付，融创公园大观项目和另一项目被纳入到武汉监管重点保交付项目中，项目资金严格按照zf监管专户要求管理。

保交楼下，地产信托操作模式发生了变化…

从双方的回应中可以看出两个确定的点，一是资金没有被划到融创公司账户，二是这笔资金将用于保交楼。
为什么说这一次“换锁芯”事件让地产圈和信托圈都非常震惊，其实因为内里显示了一个趋势的变化，那就是保交楼大背景下，以往信托和地产的运作模式已经不同了。
信托业内人士透露，现在项目的资金顺序已经发生了变化，以前的情况是房企向金融机构借一笔款，将一块土地分期开发，一期出售后，用一期回款先还金融机构的借款，再用二期的回款支付工程款等，实现滚动开发。而现在地产行情不够乐观，以前二期很快能售出回款，现在出售进度变慢，资金紧张。那么要保交房，意味着不能像以前一样先还金融机构，而是一期回款要先支付工程款，保证二期以后的项目不停工，完成交付，再看二期后的项目回款进度，进行后续的信托等兑付。
事实上，近期已经在这样操作。相关人士表示，一些信托公司与房企对簿公堂后，法院执行回来的款项，当地会优先进行保交付。
昨日中融信托也提到，和武汉当地在协商解决公园大观项目交付及信托计划投资人利益实现的方案。而据媒体报道，武汉塔子湖街道说十一时与中融开过协商会，讨论该问题，不过具体情况还不方便透露。后续的发展值得关注，这可能将是保交楼下，如何维护购房者和投资人利益的一个新操作案例。
目前社交媒体上，无论是武汉公园大观的购房者，还是丰腾83号产品的投资者，内心都是惶惶，一个担心楼盘烂尾和产权问题，一个担心无法拿回投资款。而融创和中融，也处于巨大的压力下，这无疑显示了楼市深度调整期时，各方面临的窘境，楼市的风，大家都在等。
最后不得不提的是，这一出“闹剧”，又给大家提了醒，尤其是对购房者来说，必须要清楚开发商的资质和债务情况，其次是买现楼或是准现楼更为稳妥。