变卖家产，求爷告奶，壮士断腕，风中残烛的恒大到底拿什么自救？

前程无忧

本来高周转、高负债、高杠杆是所有房企的通用法宝。
的确，在货币宽松的环境下，各大房企都在银行白名单的情况下，在房地产黄金十年的时代下，这一切似乎都没有问题。
然而自从官方提出“房住不炒”的理念以来，很多房企并未重视，认为“房住不炒”这种类似新加坡模式的理念不会得到真正重视。



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很多房企还停留在房价涨→调控→需求被抑制→成交惨淡→房价跌→楼市松绑→需求激增→房价涨……这个死循环中，没回过味儿来。
等回过味儿来，房企三道红线又来了，很多房企已经意识到，这次的官方不是闹着玩的，开始调整策略，不再一味追求激进的拿地、并购策略。
直到后来融资政策收紧，各大房企才真正意识到暴风雨已经来了。
但这其中有两家代表，却似乎从未真正在意。一家是融创，一家是今天的主角，恒大。



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而对于恒大来说，最近的消息是招商蛇口将扮演“白衣骑士”接手恒大位于深圳南山的原联合饼干厂城市更新项目，即恒大最有价值的旧改项目。
这个项目背景比较复杂，但其实如果房子建成，并不难卖。有业内人士称，新房的销售价格应该在10万+/平米。而且，一般是开盘即售罄的结果。
但令人费解的是，恒大拿地之后，一直没有动工。
纵观恒大的发展史，可用《红楼梦》中的名句来比喻，“眼见他起高楼，眼见他宴宾客，眼见他楼塌了。”



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有接近恒大的人士称，在恒大不需要你有能力，你只需要会两种能力，一是向上拍马屁，二是向下找背锅侠。如果你其他能力不是太差，肯定能混得不错。
恒大的这种结局，似乎与整个恒大集团的这种风气不无关系。
当然，笔者绝非要墙倒众人推那样，把恒大往死里写。
虽然大厦将倾，但还未倾，未倾就能挣扎。
纵观恒大的发展史，上半程算得上是激流勇进、高举高打的奋斗史，当然，笔者相信，如果恒大还有下半场，风格会与上半场大不同。



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恒大1996年成立，只经历3年的拼搏就从当时广州的1600多家的房产商中杀出一条血路。
后又历经大概7年的发展，于2006年11月筹备上市，引入德意志银行、美林、淡 马锡等战投融资4亿美金。战投条件极为苛刻，他们根据上市完成时间不同，要求最低回报率在30%-70%之间，并有权在发放普通股股息之前按照5%的股息率优先获发股息。
时隔不到1年，于次年8月，恒大继续筹得约4.3亿美元结构担保贷款，约定年回报率高得吓人，达19%-19.5%。
尝到了海外资金的甜头，谁还愿意轻易撒嘴。这也为后面更高的海外债埋下隐患。



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有了资金，恒大开始各种拿地，从2006年底至2008年在重庆和广州拿下不少“地王”桂冠。
然而，恒大上市命运多舛，在2008年遭遇次贷危机，这一次恒大没那么幸运，原定参与IPO的基金纷纷撤资。
恒大不得已，在2008年6月，引入第二轮战投，周大福集团、科威特投资局、德意志银行等提供了5.06亿美金融资，但条件苛刻到了极点，战投方要求上市后最低回报率高达100%-200%。
恒大也是幸运的，赶上了2008年底的4万亿救市，回了一口老血。最终，经历诸多坎坷的恒大于2009年11月在港股完成上市。



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2009年房地产转热，恒大也跻身300亿俱乐部。
再往后，恒大都是高举高打，直到2013年，公司债务已经翻番，开启永续债，大举拿地，土地储量1.5亿平米。
2013年恒大有息负债（含永续债）增至1338.4亿，是2012年的2.2倍。其中永续债融资250.2亿，成本较高，前2年为10%-12%，两2后增至18%。
但同时，恒大的销售金额达到1004亿，正式跻身千亿俱乐部。排名也跃升至全国前五。
直到2017年，恒大发展至巅峰，销售金额突破5000亿，排名全国前三，全年利润高达370.5亿元。2017年大举拿地，新增土储达到1.3亿平米，为历史最高。许老板甚至提出更为大胆的目标“到2020年，恒大要实现总资产3万亿，年销售规模8000亿，年利税1500亿且负债率下降到同行中低水平，成为世界百强企业。”



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这里有个插曲，2016年的宝万大战中，恒大斥资362亿元买了万科股票，2017年292亿元卖给了深圳国资委，亏损高达70亿。
盛极而衰，这是千古不变的真理。
从2013年开始的多元化战略，似乎成为了恒大的拖累，恒大冰泉投资40亿，贱卖18亿，此外恒大还涉足足球、粮油以及后来的新能源车等行业。
恒大于2018年涉足新能源车行业，67.46亿港元购买FF45%股权，144.9亿元入股广汇等等，直到2019年11月，恒大已布局新能源汽车电机、电池、电控、整车、充电桩等全产业链，总投入超过400 亿元。
如果没有后来的三条红线、贷款两集中、融资收紧等政策，恒大还能像乐视一样蒙眼狂奔一段日子。



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恒大在2020一直到2022两年间，现金流一直承压。虽然早在2020年4月，许家印就制定了“高增长、控规模、降负债”的发展战略，可积重难返，高达20000亿的负债规模，启是几句口号就能降下来的。
2021年6月起，舆论开始不利于恒大，6月出现票逾期纠纷，7月广发银行宜兴支行出现诉讼，6、7两月评级连续下调。
但从形势来看，官方也不希望恒大垮掉，毕竟稳定压倒一切，涉及太多老百姓的利益了。但这么庞大的债务，谁能处理呢？



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目前只能寄希望于国家队，从去年12月开始，烟台、徐州等多个地区的恒大项目，都开始由国企接手。
后面也有央企（光大信托、五矿信托）免去了恒大70多亿债务，毕竟对于央企、国企来说，政治担当是第一位的。
据悉，恒大今年年初恒大仍有近百万套房子未交付，这背后是百万家庭，影响可谓重大。
坊间有网友戏称，恒大负债20000亿，资产只有接近20000亿，总负债和总资产旗鼓相当，如果宣布破产，可抵债。问题是债是抵了，楼房该怎么办？
所以今年恒大一直在提“保交楼”，这也算是恒大的最后一根救命稻草，毕竟稳字当头。现在亟需抱住大腿不放松。



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许家印在这两年一直在变卖家产自救，据坊间传闻已经卖了有600亿，然而相比较债务，仍是杯水车薪。
仍寄希望游走于大佬间、通过求爷告奶换来钱的许家印早已不是当年那个少年，恒大也早已不是当年的恒大，而内地房地产市场时代早已发生巨变，黄金十年，早已一去不返。
官方调查小组和工作组进驻，也仅能发挥监督保交楼的作用。恒大自己欠下的债，终究还是要靠自己还。
已是风中残烛，如果仍旧难以回血，那么破产重组将是唯一结局。
艰苦耕耘二十载，一招不慎满盘输。
如果从前那个意气风发的少年能预料到有此结局，在前进的道路上是否会低调慎行呢？
以上
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