英镑跳水，海外投资者开始大举“抄底”了？

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原创 刘博团队
最近因为英国50年来最大规模的减税措施“迷你预算”的发布，英镑跳水至历史低点，引发全球金融市场震动。
一系列风波之下，仅上任45天的英国首相特拉斯辞职。苏纳克出任英国新任首相，成为英国200多年来最年轻的首相，不过英镑仍面临不小压力。
截至10月27日发稿，英镑对美元报1.16；英镑对人民币汇率报8.36，而去年7月，英镑对人民币汇率还是9。



英镑暴跌让不少海外投资者看到了置业的时机，看好英国房产保值性的海外购房客大批涌入，9月英国房价、租金均上涨。
这波“抄底”行情，连黑石集团CEO也加入了进来。最近，不少国内购房者，特别是想送孩子去英国读书的家长，对英国楼市也十分感兴趣，我们详细来分析分析。

英镑“过山车”

英国楼市走出了独立行情

全球市场动荡，很多人都疑问如何在不确定中寻找确定性？最近世界各国的几个迹象表明，对冲通胀和抗风险，要不买黄金，要不就买“砖头”。
为了应对货币贬值，英国黄金市场迎来抢购潮。而英国楼市方面，迷你预算公布后，英国海外购房者的询盘量增加了35%，大批持有美元的海外购房者开始“抄底”英国房产。
外汇交易平台AvaTrade首席市场分析师Naeem Aslam直言“英镑贬值后，大量外国投资者在英国购买房产，这很可能是一生一次的机会。”
现在确实是海外购房者英国置业的窗口期，不但有汇率优势，还有减免印花税利。“迷你预算”虽然取消了绝大部分措施，但是保留了印花税改革，这可抵消一部分2021年4月1日加征的2%海外买家税。



该政策具体为“永久性降低买房印花税：房产价值中25万英镑以下部分无需支付印花税，首次购房者的免税区间扩大至42.5万英镑（房产总价需低于62.5万英镑）。”
最近的“抢购”风潮，让国内很多有意海外置业的购房者也坐不住了。那么在金融市场波动下，英国房产真的抗风险吗？
先从全球金融中心最新排名来看，英国伦敦排名第二，仍然是全球最重要的两大金融中心之一，不动产是全球富豪优先配置的优质资产，英国房产也一直有“世界资产保险箱”之称。



事实上，英国房产在几十年间，几乎没有下跌。
根据统计数据显示，从1958年至2021年，63年间只有6年为下跌，综合房价年化涨幅为9.5%。

英国历年房价统计图

截至9月底，最新数据显示，英国2022年9月的房产平均挂牌价对比去年同期上涨了8.7%，伦敦地区房产最新挂牌价对比去年同期上涨了6.9%，伦敦32个区的房价均在过去一年出现上涨。

Rightmove9月统计数据

房价涨的同时，租金也在涨。Zoopla数据显示，过去12个月，英国租金增长率接近12.3%，其中伦敦为 17.8%，高端市场租金上涨更快。只要供需不变，租金就会继续上涨。

英国置业窗口期到来

中国购房者开始行动了？

可以发现，金融市场波动变幻下，英国楼市，特别是伦敦楼市始终走着独立行情，这也是吸引海外购房客大举“抄底”关键因素，而另一大因素就是英国较低的房屋成本和较高的租金回报率。
在房产持有成本上，英国相比其他发达国家，比如“买房容易养房难”的美国，成本低得多。
英国楼市对海外购房者不限购不限售，房屋产权分为永久产权和非永久产权（150年-999年）。以伦敦为例，非永久产权的房屋持有成本主要包括：物业费、市政税，原本还有地租税，今年6月已经取消了。
不是自住而是出租的，还有租赁托管费和房屋出租收入相应的个人所得税，这部分可以申请免税。算上租金收益和每年房屋的增值，回报可观。
在当前汇率如此“香”的情况下，不少中国购房者其实已经行动。
海外购房者中，中国购房者一直占比不小，最直接原因就是中国留学生家庭的置业需求。
胡润百富 2022 年对中国高净值消费者的调查显示，英国被视为中国大学生的首选目的地，已经超过美国。截至2021年9月，英国向中国大陆发放的学生签证数量是各国最多的，约13.5万份，相当于三个到英国留学的人中，就有一个是中国人。
9月份，那英、李湘就分别被网友拍到现身伦敦，两人都是送孩子去伦敦读书，根据爆料，那英、李湘为了方便陪读，都已在伦敦置业。
在房价、租金均上涨的行情下，中国家长选择伦敦买房，“以房养学”的趋势愈发明显。数据显示，2020年 1 月至去年 8 月期间，中国个人在伦敦拥有的房产数量增加了 24.4%。
而当前，英镑汇率差叠加削减印花税的利好因素，对有需求的中国购房者而言，伦敦置业的黄金窗口期真的来了。
中国购房者关心的因素主要是地段、学区和增值，而海外置业，由于不能随时亲身赶赴现场考察，了解英国本土优质开发商十分有必要，可以保障项目品质和资金安全。
根据最新统计，英国最大的专业住宅建造开发商是英国邦瑞房产(Barratt)，创建于1962年，1968年在伦敦证券交易所上市，目前已有近60年历史，旗下有邦瑞房地产（Barratt Homes）、邦瑞伦敦房地产（Barratt London）和大卫尔森地产（David Wilson Homes）。



邦瑞是英国极少数能够完成从城市混合用途开发到大规模复杂再生项目的所有项目的开发商之一，从1982年开始，英国邦瑞房产运营了伦敦数百个住宅物业，建造了超过5万套住宅。
英国邦瑞拥有超过400位专业的员工，和几十年累积的经验,有超过98位员工获得了英国房屋建筑委员会（NHBC）颁发的优质建筑师奖（ quality award）。自2010年以来，邦瑞一直被授予来自住宅建筑商联合会（home builders federation）的最高五星质量建筑商奖。
伦敦共有32个区，各区风格属性不同，选择贴合自身需求的项目很考验眼力。

33万英镑起买入伦敦！

结合伦敦最新楼市情况，我们分别从教育强区、规划红利区和价格洼地潜力区三个需求导向分析，希望能对正在考虑伦敦置业的读者一些参考。
1、教育学区
今年全球高等教育研究机构QS公布了2023年QS最佳留学城市，伦敦第四次蝉联第一，这里丰富的教育资源，也吸引了众多中国家庭。
提到伦敦学区，不得不提到西南老牌富人区旺兹沃思（Wandsworth），曾被评选为10大最受伦敦中产阶级家庭欢迎的居住区域之一，毗邻伦敦贵族区富勒姆和切尔西。
关注英国王室新闻的读者可能有了解，英国小王子乔治和小公主夏洛特之前就读的托马斯巴特西学校（Thomas’s Battersea）就位于这一行政区，王室成员的入读让这里的曝光率大大增加。

图源：英国驻华使馆

旺兹沃思（Wandsworth）拥有着教育友好、家庭友好以及交通优势，一直备受青睐，就连中国房企绿地，当时进军伦敦的首个项目就选在了旺兹沃思，不过今年2月绿地将项目转给了一家伦敦开发商，这是后话了。
49万英镑起置业伦敦教育强区
---春田广场（Springfield Place）
如果想在教育强区旺兹沃思（Wandsworth）置业，英国邦瑞房产旗下的春田广场（Springfield Place）项目是个不错的选择，适合家庭居住。

春田广场

示意图

//一流的教育资源：先从最受关注的教育资源来看，春田广场（Springfield Place）小区含有一所新建小学，周边设有100多所小学和中学等教育资源，著名的Eltringham Primary School就在区域内，前面提到的乔治王子就读的学校也在附近。

春田广场周边环境

居住在这里，既能享受伦敦的高端教育，还能享受伦敦富人区的舒适居住体验。
//一流的交通网络：30分钟车程可到达伦敦中心城区，项目紧邻第三区地铁站(Tooting Bec)和国家铁路(Wandsworth Common / Earlsfield)车站，到达伦敦桥仅需18分钟，到达伦敦希斯罗国际机场45分钟。

交通区位图

//一流的社区配套：旺兹沃思（Wandsworth）本身是时尚气息和历史沉淀结合的区域，现代化建筑和历史老建筑构成了独特的英伦氛围。

街景

居住区享有一个32英亩的公园，这是自2021年奥林匹克公园以来伦敦修建的最大公园，周边有超市、咖啡馆、公共广场等空间。
项目所在的社区是伦敦知名休闲娱乐地点，汇聚了米其林餐厅、精品酒吧等，著名的Tooting百老汇市场距离项目很近。
//一流的室内空间：春田广场（Springfield Place）产权为999年，户型分别有一居室、两居室和三居室的公寓，均为精装修+现代化内饰布置。
一室一厅一阳台的房型为52.99平方米，价格在49万英镑左右，很受欢迎。

户型示意图

值得一提的是，伦敦没有公摊面积一说，且该地区的房屋税率为全英国最低，对于想为孩子读书置业的中国家长来说，显然性价比非常高。
2、规划红利区
房地产行业有一个通用的定律，那就是“短期看金融，中期看土地，基本逻辑看政策”。无论国内外，处于规划重点区域的，就是我们应该重点留意的。
伦敦巴尼特（Barnet）行政区就是一个规划红利区，它是伦敦市政府《伦敦远景规划》中强调的重点发展区域，升级改建计划总投资额高达45亿英镑，而建成后，这里将成为第二个国王十字区。
43万英镑起入驻伦敦“复兴升级”区
---亨登水岸（Hendon Waterside）
隶属于巴尼特，亨登水岸（Hendon Waterside）身处伦敦“复兴升级”区的西亨登，因高回报率已经收获了不少关注。根据机构估测，在《伦敦远景规划》的大力拉动下，该区域价格增长幅度比伦敦平均价格增长高出30%。
//环湖美景：不单有升值潜力，亨登水岸（Hendon Waterside）还处于伦敦最大的天然水库湖泊环绕下，周边拥有45万平方米的湖景。居住在这里，居民尽享湖景的旖旎，出门可以环湖散步、野餐或者划船，悠闲自在。

亨登水岸

//通达出行：从项目步行可至Hendon火车站和Hendon中央地铁站，6站可达的利物浦街、9站可达的牛津街、10站可达的伦敦老金融城。附近还有M1、M25高速路，到希思罗机场约30分钟车程。无论是想出行还是外出购物、工作，都十分快捷。

亨登中央地铁站图片

//湖畔之家：亨登水岸（Hendon Waterside）同样为精装修，户型分为一居室、二居室、三居室，价格从43万英镑起。

户型示意图

最为惬意的就是，每个房型都配备了景观阳台，坐在家中就能欣赏湖畔风光和伦敦西北部的全景。

效果图

3、价格洼地区
海外置业，不少人瞄准的是出租回报率。我们来看一组数据，国内一线城市普通住宅回报率在2%左右，上海的高端住宅可达到4%，成熟的写字楼回报率也是4%。可以说，4%回报是衡量资产是否优质的一个标准。
以投资眼光来看，伦敦西区的Hayes Hillingdon就是一处难得的价值洼地，该区域是伦敦房价最低的区域之一，近几年因为新地铁线等修建，地铁沿线价值不断攀升。根据仲联量行数据，2012年至2021年，地铁沿线房价平均增长了73%。线路带来了旺盛的住房需求，据预测，当地租金回报目前至少在4%以上。
33万英镑起上车伦敦地铁沿线项目
---海斯湾景苑（Hayes Village）
对有投资需求的人来说，处于Hayes Hillingdon的海斯湾景苑（Hayes Village）就是潜力之选。

海斯湾景苑示意图

//地铁拉动沿线房价、租金：距离海斯湾景苑（Hayes Village）8分钟，就有一条新开通的地铁站--Hayes & Harlington站，该站属于伊丽莎白线，今年5月刚竣工。

伊丽莎白线路线图

伊丽莎白线又叫女王线，主题色是紫色，2016年英国女王伊丽莎白二世特别身着一身紫色服饰，为地铁标志揭幕。今年5月女王还出席了伊丽莎白线竣工仪式。

图源：新华社

该条线路直接拉近了西伦敦和伦敦中心距离，27分钟就可直达伦敦市中心。伊丽莎白线开进了伦敦房价最低的区域，已有投资人士看中了这里的升值空间，沿着地铁线路寻找“投资洼地”。
海斯湾景苑（Hayes Village）同样受益于伊丽莎白线的开通，目前一居室-3居室租金在1300英镑/月-1800英镑/月之间，租金回报达4.1%-4.3%。
//百年雀巢工厂旧址上的现代社区：海斯湾景苑（Hayes Village）项目自身具有浓厚的历史和现代交通交替感。项目建在原百年雀巢工厂的旧址上，是该地区最大的区域住宅改造计划。

海斯湾景苑效果图

项目周围有大规模的绿地，配套有公园、商业、医院、学校等设置，是西伦敦人口密度低、人均绿地多的人文社区之一，居住感良好。
//33万英镑就能上车：地铁线对周边房价的影响，相信大家都有切身的体验。

户型效果图

当前33.6万英镑就能买下海斯湾景苑（Hayes Village）精装修一居室，同时还有2居室、3居室的公寓供选择。

结语

全球市场动荡，最近英镑汇率的起伏引发的海外购房 “抄底”潮，进一步验证，“买砖头”抗风险是全球“聪明钱”的选择。
最近，中国银行伦敦分行研究员预测了英镑走向，认为短期内英镑汇率难以重返上行通道，这也给了海外购房者一次“汇率差”的时机。
对伦敦潜力项目春田广场（Springfield Place）、亨登水岸（Hendon Waterside）、海斯湾景苑（Hayes Village）感兴趣的读者，可进入英国邦瑞房产小程序，获取更多资讯。