红灯亮起！成都楼市，要破防了

sanasnoz

作者：子非鱼

01 | 国家统计局：成都房价领涨

成都房价又领涨全国了。
国家统计局最新披露的9月份数据显示，成都新房环比与合肥并列位居第一，同比涨幅均位居全国第二，二手房环比涨幅与昆明并列位居第三，同比涨幅位居第一。



数据：国家统计局
事实上，今年以来，成都的新房与二手房涨幅一直位居前列。
特意梳理了一下国家统计局每月披露的数据，结果显示。
成都新房，从1月至9月，环比涨幅分别位居全国第2位、第2位、第2位、第1位、第1位、第1位、第2位、第1位。同比数据上，成都的涨幅也位居70城前列。
二手房价格环比涨幅从1月至9月分别位居第1位、第3位、第2位、第1位、第1位、第1位、第1位、第2位、第3位，同比也在前列。
不但持续上涨，还领涨，明显与当下全国楼市整体处在调整当中的画风格格不入。最新的数据显示，70个大中城市中，50个城市新房价格在调整，63个城市二手房价格在调整。
为何？
从成交量来看，成都新房成交面积也在缩量，9月份环比缩量47%，同比缩量59%，都是腰斩力度，难受程度和其他城市比，一点也不小。



二手房方面同样，克而瑞四川数据显示，9月成都二手住宅成交7406套，相较于8月份的14609套同样腰斩。
这就很不好解释了。从逻辑上来说，一个城市的房子一旦卖不动，短期内可能会硬扛着不调整，但也不至于持续领涨。
总结下来便是，似乎没法解释。
02 | 机构数据：成都跌不休

有趣的是，与国家统计局披露的数据正好相反，机构反馈的数据显示，当下的成都也是遍地调整。
成都14个片区中，9月新房成交价格，7个在下调，1个不变，6个上涨。主城区中的青羊、成华、金牛也在调整。



从公开消息来看，当下的成都新房市场，和大多数城市别无二致，打折促销也是主流。
有的房企直接优惠，全款优惠8%，按揭优惠5%。还有工抵房、员工房、渠道房等名义上的折扣房。还有以砸金蛋，砸出黄金或几万现金等方式给优惠的，至于首付分期，零首付等形式也是常见的事情。
最近成都天府新区眉山区一套房子，首付仅需199元，更是刷爆了成都的朋友圈。



首付199元，月供不到4000多元。首付之所以这么低，是因为开发商直接给予你首付补贴。
至于二手房，调整面积和幅度就更大。数据显示，目前成都各区二手房降价小区数量都要大于涨价数量。



这意味着，二手房降价才是主流。
此外，成都的二手房挂牌量也一直在激增。
9月份初的时候，我曾梳理了一下当下二手房挂牌量超10万套的城市的数据，结果显示：
从3月份到9月份，成都的二手房挂牌量从14.88万套增加至18.59万套，半年时间增加了3.71万套。



数据：链家网、透明网、锐理数据、诸葛找房等
这一增量在头部城市中还不算最厉害的，重庆、武汉两座二手房挂牌量冲破20万套的城市，半年增量分别是8.82万套、7.56万套。青岛、苏州也都是大几万的增加。
杭州目前的二手房已经冲破了20万套。
二手房激增背后，是炒房客按捺不住的心情，决定挂牌离场。
一部分是已经赚够了，目前已经回吐了一部分，再不走担心此前赚到的就要全部吐出来，所以寻求落袋为安。
另一部分是2020下半年至2021上半年买入的高位站岗者，他们一入场就亏，考虑到未来不确定性的环境和迷茫的预期，决定割肉离场。
这种事情，公开新闻时常报道，比如北京的卫星城，南京的卫星城句容，深圳的卫星城惠州，还有中山的马鞍岛，都有这些割肉离场者的身影。
此前，中国新闻周刊还报道过，广州增城一位炒房者，一口气卖掉了4套房子，以亏损200万的代价，顺利离场。
那么，该如何解释国家统计局反馈的数据成都在涨，机构反馈的数据成都在调整呢？
只能这样来解释：
第一，或许国家统计局统计的数据存在滞后性。压力全部交给了四季度。
第二，或者说成都当下有涨有调整，调整的数量虽多，但幅度偏小，在整体反映上，还不足以让成都的房价转向。
03 | 成都楼市，警报已经拉响

楼市转向力量之下，没有一个城市能够置身事外，哪怕深圳、广州这样的一线城市，调整也已经成为了主流，并且调整之手已经从外围区伸向了核心区。
杭州亦是如此，武汉更是成为了南方地区房价调整的样板城市。
西部的成都可能有点后知后觉。毕竟2015年开启的那轮上涨，西部也存在滞后性，先是由深圳起头，立刻传导给了北上广，然后东部的热点城市纷纷起势，之后传导给了中部，之后再传导给了西部，之后三四线城市纷纷跟进。
这轮调整过程中，东北地区已经全线下跌，包括沈阳、大连、长春、哈尔滨四个主要城市。
目前华南的深圳、广州、东莞、佛山，东部的苏州、南京、宁波、杭州、无锡等热点城市，中部的武汉、郑州、南昌、太原，都在调整。
调整还不知道何时结束。因为，就目前的宏观环境来看，我们的GDP虽然有所复苏，但从国家统计局披露的消费数据、失业率数据来看，我们的工作与收入不确定性仍在，购买力仍没有复苏。
目下已经是霜降节气，还有十来天就是立冬。
寒意已经传导至西部，重庆已经成为西部调整的典型，四季度的压力，可能会落在成都和西安身上。特别是成都。
从目前的库存量来看，成都无论是狭义商品房库存（已减少尚未出售）还是广义商品房库存量（包括已建好尚未出售、已开建尚未预售、已拿地尚未开工等）都位居全国前列。
狭义商品房库存量，成都位居全国第五。



广义商品房库存量成都位居全国第十。



这场调整，是全面调整。成都、西安扛得越久，接下来面临的调整，可能会更大。