楼市地产陷入尴尬境地，怎么办？只有慢慢下跌

前程无忧

当下的楼市，房价无论涨还是跌，都有一个共同认知，那就是地产存在危机。
目前，看涨房价的人认为，楼市很重要，不能不救，既然说了“救”字，这就说明楼市危险了。
看跌房价的人认为房价太贵，普通人已经很难承受，不跌是不行的。
对楼市的问题，也有两种方法，一是平稳度过，楼市软着陆，危机解除。另外一种就是硬着陆，楼市资产猛然下跌。
目前出现债务危机的公司不少，其中一般部分是债务偿还危机，还有一部分是地产公司的债务。目前最有名的就是恒大，出现债务危机一般会公司运营有很大的关系。
但是有做得不错的地产，比如万达，目前已经是轻资产运营了，此外万科也在转移运营重心，把重点放到了物业服务，由此可见部分地产公司已经开始化解危机了。
当下恒大反应还是比较快的，在2016年楼市调控政策出来以后，恒大开始打折买楼，开始尽快回笼资金，但后来因为公司运营出现了问题。
对这些抵偿公司的债券，其实地方不应该去参与，尽管有托底，但主要是针对涉及到百姓民生的问题。因此未来会对预售制进行限制，地产公司不能行家了老百姓。
从市场经济的角度来说，地产公司倒闭是无法规避的。倒闭之后房子自然不好卖，不好回款，房子会延期交房甚至烂尾。
此外就是居民的债务问题，目前这个还没有一个明确的说法，但目前是主要问题。目前这个问题还没有出现，最少是没有全面爆发。
当下解决居民债务问题，首先要加解决的是房价暴涨，如果房价再次暴涨，居民的债务问题会进一步提高。在目前疫情的大环境下，居民能维持偿还能力就不错了。未来一旦出现大规模违约，那么就会出现连锁反应，必然会导致房产暴跌。



但从经济学上来看，暴涨暴跌都是引发一系列风险，比如说金融，最怕出现这种波动。
房产大佬孙宏斌说过，房子暴跌30%，几乎所有的开发商都要倒闭。原因很简单，30%刚好是首付的钱，下跌30%，说明买房人的首付赔完了，这个时候银行要面临资不抵债的问题，如果买房继续扛，那么大概率会还款，但如果是投机炒房客的话，基本上不会抗，断供才是最有利的选择。目前的楼市是炒房客多还是刚需多呢，其实大家心里都明白。



目前的楼市，最好结果就是软着陆，也就是国家执行的降杠杆，整体上降低债务水平。
比如说，目前针对二套房提高了首付比例和贷款利率，毕竟很多二套房都是投资的，刚需不多，如果把首付提高了70%，那耐受度就会大大的增加，最少不会断供，其实也锁定了一些投机者。
此外还是房屋指导价，很多人不理解，不懂市场行情瞎指挥什么，甚至部分经济学家也反对这种方式。其实对指导价来说，主要还是针对限制银行的贷款体量，指导价在，银行就得根据指导价贷款，哪怕卖房有一些问题，能贷到的只有这么多的钱，其实是提高了买房的支付比例，杠杆就降低了。
此外，目前国家也在鼓励提前还款，毕竟提前还款可以将降低债务水平，据说最近很多人都在提前还款，到底有多少目前还没明确的数据，但有能力提前还款的的，都是一些投机者。毕竟对投机者来说不还款，再贷出更多的钱，买房后会获利更高，但现在利率下调，房价下降，已经没有获利的空间，因此只能去提前还款。



那么目前买房最好的方式什么呢？秒懂认为就是全款买房。这一可以降低杠杆和负债。但有人有意见了，这不是妄想吗，别人有些人叫嚣着房价上涨得凶，但真的让他们投资地产，他们真的不敢。并且，一旦楼市杠杆降低下来，房价自认也就会有了降价的基础，因此，其实很多人是不敢让阿竞价的。
最后，聊聊，最近降低首付和房贷的利率的事情，对这个事情，到底说明了什么呢？
首先，降低首付，意味着买房门槛降低了，降低利率是让购房者获利。但这两个政策主要是针对刚需，总的来说希望还有能力的刚需来接力楼市。
不过也让有个问题，刚需陷入的矛盾的境地，一面是首付不够，积累最近有限，一面是按揭负担中，月供压力大。
为什么要出台这种政策呢？说实话，楼市表现太差了，太缺人买房了，三四线城市就不是不说了，就算是一线城市，现在新楼盘表现也不好，如果真的没有人买，那么对楼市的打击是毁灭性的。



所以，在楼市中，必须要维持一定的购买量，不能太多，也不但能太少，价格也要保持稳定，如果买房人多了，房价自然会上涨，债务会提高，无法实现楼市目标软着陆。
那么现在为什么要执行这种政策呢？
秒懂认为这就是典型的“时间换空间”，有人还款就说明楼市还得流动，买房人少了，杠杆就会降低，人们的负债就会越来越少。
但有一个关键点，那就是必须要有一定的买盘量。但从现在的情况下，未来刚需的买房能力会逐渐下降，这是必然的。如果未来经济不能转型实现飞越，那么房价必然会继续下行，开发商会给出更多的让利，房贷贷利率和首付也会继续下降。
另外，房价下降会有一个临界点，简单来说这个临界点就是居民还款比例，还的越多，房价下跌的越多。如果首付是30%，那么买房人的买房成本就是30%，房价跌幅不能超过30%，换个比例，首付50%䦹这个道理。对购房者来说，还款比例越高，还款人的还款意愿越大，一次类推，用时间换空间，最终房价下跌的就会越多，从而事宜按以时间换空间。