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有些人的苦日子要来了。
昨晚和一个朋友吃饭聊天，她说自己当了老师才发现，原来学生时代我们自以为很缜密的小动作，其实老师在上面看的一清二楚。
为啥不管，小打小闹，无伤大雅，真要动静大了影响学习，早就管了。
这让敬业的 地产圈搬砖的 我本人，马上联想到最近有件事，和这个很像......
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“禁令”已到
再找人兜底 很难了
10月14号，财政部发布了一条《关于加强“三公”经费管理严控一般性支出的通知》。
其中，有一点提到：
严禁通过举债储备土地，不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入，不得巧立名目虚增财政收入，弥补财政收入缺口。
进一步规范地方事业单位债务管控，建立严格的举债审批制度，禁止新增各类隐性债务，切实防范事业单位债务风险。
怎么翻译？
地方卖地卖不出去，找城投兜底这个左手倒右手的游戏，以后玩不转了。
为了防止有小伙伴误会，提醒一下，文件中提到的国企，不是针对咱常看到的那些大IP（比如中海，保利...等）。
国企主体分两类：
一类是以地产开发为主的房地产企业，比如中海、保利、华润等国央企。
另一类是ZF平台下的城投公司，一般是ZF的投融资平台，可能会参与土地的一级整理，但多数没有开发的能力。
有部分城投拿地后，自己没有开发能力又找不到代建，地攥在手里不能产生价值，拿地仅是为了完成大哥的土拍任务。
这种情况下，城投拿地的钱一般也不是自己出，这部分钱可能来自财政拨款资金，也可能先垫上后期财政又通过其他渠道返还。
这个操作，算虚增土地出让收入，以后不让了。
当然，如果拿地的城投后期会想办法开发建设，这部分土地会变成房子进入市场中转起来，这也不算虚增了。
所以，这个文件不针对所有国企，主要是地方城投；也不是全部城投，而是走形式兜底的城投。
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低温之下
国家队拿地现象增加
每次北京土拍我都会带大家跟踪拿地情况，看过的应该知道这几轮土拍中国家队是拿地主力。
不止北京，放在全国都是这样，民企露面的越来越少国央企拿了大部分，而且城投兜底的现象在北京其实算很少的。
去年下半年开始，楼市持续低温状态，销售情况大面积下滑，房企回款困难。
在房企融资的三道红线下，又没法贷款融资，很多企业早已没有余粮，没钱拿地是常态，尤其是民企。
几家研究中心分别给出了不同维度的数据，咱来看看实打实的数据咋说：
据财政部公布数据显示，今年1-8月，国有土地使用权出让收入33704亿元，比上年同期下降28.5%。
据中指研究院数据显示，2020年百强房企拿地中，国企数量为37家，2021年上升至58家，2022年已经上升至79家。
据克而瑞研究中心数据显示，自2021年2月至2022年7月，实行土地集中出让的22个重点城市，近4成地块由地方城投公司获取，并且底价拿地的金额占比达到近8成。
据中泰证券研究所数据显示，今年1-9月，城投拿地金额占全国土地出让金的比重为11.77%。
城投拖底拿地的现象，在市场更加疲软的三四线城市中最为明显。
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利空出现
楼市分化会越来越大
市场不好的时候，地方找城投拖底，一方面数据好看，同时地拍出去了也稳住了价格，把场子烘托起来。
如果小打小闹的这么操作可以，但如果规模大了风险就来了。
一是如果通过财政资金返还这种方式卖地，算虚增收入。
二是如果城投拿地的钱需要自己垫，没有就得先朝金融机构借，由于是地方ZF背书，所以金融机构一般都会放款，
但是借钱拿的地，市场不好等不来溢价，找不来代建根本不开发，就没法产生增值收入。
那这个借的钱，拿啥还呢？找谁要呢？借的多了雪球越滚越大，这就是隐性债务风险。
现在叫停，正是出于上面两点考虑。
叫停后，很显然对城投拿地多的城市影响较大，也就是三四线利空明显。
没法找人拖底，地价又不能降太多去卖，场子更冷了，地方的日子不好过了。
北京也有城投拿地的区域，比如密云这些远郊的部分地块，但是这个叫停对北京不会有太大影响，谈不上利空。
因为即便是密云，城投拿了地也会开发建设，基本面摆在那，盖了房子也不愁卖只是时间或长点。
这就会造成楼市的分化进一步加大，基本面本来就好的城市依旧好着，差的只会越来越差......
最后再说说，叫停后有啥新思路可以借鉴。
之前这种情况，可以说是土地在空转，市场不好建了房子也卖不出去，所幸城投就不开发。
但是，如果建了房子后，房子有人要就好办了。
前几天像苏州、济南等城市已经有了盘活的方法——ZF回购商品房做保障性住房。
城投该正常拿地就拿地，ZF出让目标完成，场子烘托住了；建了房子后ZF回购，库存去起来；回购的这部分住房用作保障性住房再输出，一些人会有便宜的房住。
链条被疏通不再是空跑，市场又动起来了。
但这就比较考验地方ZF的实力了，有钱有人口流入都好办，实力差的还是无异于拆东墙补西墙。
说到最后其实终是那俩字，“分化”，会越来越大。 | 
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发表于 2022-10-20 20:52:25
