浐灞7宗共计390亩开发用地出让，多宗土地位于三环内

sanasnoz

继1月30日曲江新区1宗百亩以上居住用地、高新区鱼化寨板块1宗64亩的土地发布出让公告之后，今天（2月2日）西安又发布了【2021】11号、【2021】12号土地出让公告。

今天所发布的这两则土地出让公告，所涉及到的7宗土地全部位于浐灞生态区，共计390.125亩。其中，居住用地306.694亩，商服用地83.431亩。



值得关注的是，此次所出让的7宗土地中，有6宗属于拍卖出让，1宗属于挂牌出让。

01左中括号宗地一左中括号

该宗地位于西安浐灞生态区香槐五路以南、锦堤二路以东，地籍编号为CB3-2-145,净用地面积12973.88平方米（折合19.461亩，不含代征道路面积4.048亩），规划用途为居住，容积率不大于2.5不小于1.2，建筑密度不大于20%，绿地率不小于35%。

按规划建筑面积分摊，其中出让住宅用地12654.52平方米（折合18.982亩），出让商服用地319.36平方米（折合0.479亩），为共用宗。



从这块地的位置来看，地块位于砂之船奥特莱斯东北方向。除了砂之船商业配套之外，该地块还紧邻地铁3号线，距离务庄站非常近。目前，该片区以地铁3号线为界，3号线西南片区已经开发成熟，恒大、碧桂园、深振业、紫薇等开发商在此均有项目开发，3号线以北的西北片区开发建设尚处于起步阶段。

从该地块周边的土地出让来看，近几年来唯一一宗真正进行市场化公开拍卖的土地，就是2017年7月份碧桂园经过2个小时、256轮的角逐，以65508万元的最高限价溢价率150%、12303㎡商业自持面积、140635.5㎡住宅现房销售面积、义务教育设施代建费2300元/㎡拍下的115.349亩开发用地，折合地价870万/亩，楼面地价6500元/㎡。这块地也就是2019年中入市销售的碧桂园·阅江府项目，产品规划的是精装小高层，售价2.1万元/㎡左右。

02左中括号宗地二左中括号

该宗地位于西安浐灞生态区月登阁路以南、恒通二路以西，地籍编号为CB6-4-7,净用地面积19826.41平方米（折合29.74亩，不含城市道路12.487亩、公共绿地0.317亩），规划用途为居住，容积率不大于2.5，建筑密度不大于20%，绿地率不小于35%。

按规划建筑面积分摊，其中出让住宅用地19386.42平方米（折合29.08亩），出让商服用地439.99平方米（折合0.66亩），为共用宗。



从这块地的位置来看，地块位于浐灞雁鸣湖板块的海亮唐宁府、和记大和城旁边，地块距离地铁5号线马腾空站不到1000米。同时，地块旁边在建的和记大和城属于一个商业综合体，规划有大体量的商业，将会填补区域内大型商业的空白。

除了海亮地产之外，融创、绿地、荣德等开发商在周边有项目开发。目前重点在售项目为荣德荣泽公馆，毛坯叠拼均价2.4万元/㎡。

从该地块周边的土地市场来看，基本都属于勾地底价摘牌，唯一一宗公开市场化拍卖的土地就是2017年7月份荣德置业摘得的地块，也就是现在在售的荣德荣泽公馆项目。

2017年7月27日，面对当时势头正猛的碧桂园连续溢价拿下浐灞板块2宗开发用地，荣德则以黑马姿态杀出，在与碧桂园、金地、金辉、中海等大牌开发商的争夺之中，以33209万元地价+4973㎡商业自持+56609.9㎡住宅现房销售+义务教育设施代建费1270元/㎡拿下了这块低密地块，折合地价655万/亩，楼面地价6552元/㎡。

03左中括号宗地三左中括号

该宗地位于西安浐灞生态区启源二路以南、上春北路以东，地籍编号为CB4-3-225,净用地面积51208.26平方米（折合76.812亩），规划用途为居住，容积率不大于2.0，建筑密度不大于20%，绿地率不小于35%。

按规划建筑面积分摊，其中出让住宅用地49903.28平方米（折合74.855亩），出让商服用地1304.98平方米（折合1.957亩），为共用宗。



从这块地的位置来看，属于这两年西安楼市热点板块，金茂、远洋、金科、龙湖等均在周边有项目开发。另外，该地块紧邻的是招商蛇口去年通过公开竞拍拿下的CB4-3-227宗地。

去年9月份，招商蛇口经过1小时30分钟、52轮的激烈竞价，以“总地价56070万元+义务教育设施代建费36776.64万元”竞得58.324亩土地开发权，土地单价961万元/亩，楼面价7210元/平，溢价率26.58%。考虑到公租房成本、义务教育设施代建费，该地块实际综合楼面地价达到12504元/平。

而此次将要拍卖的这块地，紧邻招商蛇口拍得的地块。从2.0的容积率指标、拍卖出让的方式、地块的位置来看，预计该地块属于一宗市场化拍卖的地块，可以猜测的是届时又是一场抢地大战。

04左中括号宗地四左中括号

位于西安浐灞生态区欧亚五路以南、广运潭大道以东，地籍编号为CB2-2-277,净用地面积53810.69平方米（折合80.716亩），规划用途为居住，容积率不大于2.0，建筑密度不大于20%，绿地率不小于35%。

按规划建筑面积分摊，其中出让住宅用地52410.41平方米（折合78.616亩），出让商服用地1400.28平方米（折合2.1亩），为共用宗。



从位置来看，这宗地位于浐灞总部经济园区板块，地块南侧是远洋合能枫丹江屿、万科悦湾、万科璞悦等项目，合能、万科等开发商这几年在该片区的项目基本上都是收购、产业配套用地而来。

这一次，这宗80亩的土地是否会进行公开拍卖，我们拭目以待！

05左中括号宗地五、宗地六左中括号

宗地五、宗地六实际上是属于同一个片区，整体位于浐河西路以西、广运潭大道以东、浐灞三路以南、浐灞一路以北，共计142.84亩。其中，住宅用地99.965亩，商业用地42.875亩。

宗地五，位于西安浐灞生态区浐灞三路以南、浐河西路以西，分为两个地块。

地块一地籍编号为CB2-6-725-1,净用地面积27806.82平方米（折合41.71亩），规划用途为居住，容积率不大于2.3，建筑密度不大于25%，绿地率不小于35%，按规划建筑面积分摊，其中出让住宅用地26558.12平方米（折合39.837亩），出让商服用地1248.70平方米（折合1.873亩），为共用宗；

地块二地籍编号为CB2-6-725-2,净用地面积15241.81平方米（折合22.863亩），规划用途为商服，容积率不大于2.5，建筑密度不大于50%，绿地率不小于25%。

宗地六，位于西安浐灞生态区浐河西路以西、浐灞二路以南，分为两个地块。

地块一地籍编号为CB2-6-728-1,净用地面积38836.44平方米（折合58.255亩），规划用途为居住，容积率不大于2.3，建筑密度不大于25%，绿地率不小于35%，按规划建筑面积分摊，其中出让住宅用地37472.53平方米（折合56.209亩），出让商服用地1363.91平方米（折合2.046亩），为共用宗；

地块二地籍编号为CB2-6-728-2,净用地面积13341.24平方米（折合20.012亩），规划用途为商服，容积率不大于2.5，建筑密度不大于50%，绿地率不小于25%。



实际上，看完宗地五、宗地六的位置，已经基本上能够猜出这是谁家的地了，这个位置这么大片的地，不是谁想拿就能够拿到的。

按照出让公告，上述六宗地竞得人须按照《西安市居住区公建配套设施建设管理实施细则》要求，将宗地内配套的社区服务等公建配套设施建成后无偿移交政府相关接收主体；6宗地均须配建公租房，相关事宜按照《关于进一步规范商品住房项目配建公共租赁住房有关事项的通知》（市建发〔2020〕115号）执行；宗地三配建幼儿园（建筑面积3930平方米，公办预留）、宗地四配建幼儿园（建筑面积2300平方米，公办预留），由竞得人建成后无偿移交浐灞生态区管理委员会。宗地二、三、四、五、六采用装配式建筑技术进行建设，装配率不低于20%。

这六宗地将采取增价拍卖方式出让，设定最高限价，若报价超过最高限价，转竞无偿移交基础教育设施建设面积，以100平方米为基数，增幅100平方米，以基础教育设施建设面积竞价高者为最终竞得人。

06左中括号宗地七左中括号

宗地七位于西安浐灞生态区浐河西路以西、浐灞二路以北，地籍编号为CB2-6-727，净用地面积27037平方米（折合40.556亩，不含4.735亩城市道路）。用地性质为商业用地，容积率不大于3.0，建筑密度不大于50%，绿地率不小于25%。宗地采用装配式建筑技术进行建设，且装配率不低于20%。

这块地实际上与宗地五、宗地六位于同一个片区。与宗地五、宗地六采用公开拍卖方式出让不同的是，宗地七这幅40亩的商业用地则采用挂牌方式出让，将按照价高者得为原则确定竞得人。

按照出让文件，宗地一至宗地六的拍卖时间为2021年3月1日下午，而宗地七的挂牌截至时间为3月5日16时整。