城投禁止托底，楼市何去何从

sanasnoz

土拍是楼市的晴雨表，过去一年，楼市在大规模政策刺激下仍未好转，土拍市场也很惨淡。
数据显示，今年前9月，百强企业拿地总额1.04万亿，拿地规模同比下降51.2%，腰斩了近一半。
就在这萎靡的拿地氛围里，地方国企和城投公司撑起了土地市场的几乎“整片天”，在1-9月拿地金额TOP100中，城投、平台类公司数量占比49%之多，民企、国企各占24%和27%。
也就是说没有地方城投托底，土拍市场早凉透了。


01
而最近中央出台了一通知，让“城投托底”的风气戛然而止!
通知提到，严禁通过举债储备土地，不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入，不得巧立名目虚增财政收入，弥补财政收入缺口。
一严禁，两不准，这个通知意图很明显，城投拿地可以，但以后不能托底了。
大家都知道，从去年土拍，不少城投都出来拿地，给楼市托底，甚至很多小县城各种城投、农投和水投等纷纷出现在地产行业。
城投拿地目的很明确，就是为了让土地不流拍，维持地价，把场子烘托起来。
等土拍完，地方把土地款私下返还城投，或者等市场好了，城投囤在手里的地块溢价成交。
这样一去一来，左手倒右手，既稳定楼市，保证市场新房供应，让土地持续升值，也变相增加了地方政府土地收入，让地方能应付各种城建、投资、体制内工资等各类支出。
毕竟疫情期间，政府财政收入压力大，土地出让金成了最优解。


02
那为什么上面会突然叫停城投托底呢？这不是让地方财政收支矛盾更突出吗？
道理都懂，但药的副作用太大，必须得停止服用了。
城投托底的背后其实不完全是一种市场化的行为，随着拿地规模变大，反而埋下了新的暴雷风险。
少部分财大气粗的国企可以靠自身资金，但大部分都是靠融资来拿地，也就是城投债，而城投债这几年可谓是迅猛攀升。
2013年，全国地方城投的债务总额为2.1万亿，截止到2022年5月份，地方城投的总债务达到了13.74万亿，扩大了6倍。其中2021年到2022年，城投的总负债更是增加了6万亿。
值得一提的是，城投公司的债务不计算在地方里的，如果城投后期项目开发回款出现问题，卖不动了，导致这些隐形债务违约，后果将不堪设想。
就像8月爆出的兰州城投违约事件，在地方债务到期压力下，兰州城投出现技术性违约，导致相关区域城投债利差大幅走阔、个券收益率一度上行超900BP。
这是上头绝不愿见到的。


03
其次，去年城投拿的地，大部分都没开工，严重影响了市场流动性。
截至2022年8月末，在22个重点城市中，2021年成交的土地出让项目取得预售证进入市场供应的比例为32.3%，其中，由地方国资平台主导的项目入市率仅9%。
城投不动工也是有原因的，首先本身运营能力就比如民企，其次托底拿的地大都是郊区非优质地块，现在大环境不好，真开发建成了，大概率卖不动，还不如躺平囤地。
这种现象在各地上演，最典型的就是，2021年11月广州黄埔区五家国企联合豪掷88亿元拿地，到今年8月仍未动工。
在上头眼里，这就是妥妥的“虚增土地出让收入”。
根据上面的意思，先放水，让城投拿到钱去开发项目，然后招人、买设备、买材料等，把楼盖起来卖出去，让人力、资源、资本等要素在市场流通起来，转化成实实在在的实体经济。
结果，城投拿的地很多没开发，不开发更没钱还债务，这样形成死循环，反而扩张了有价无市的泡沫资产，隐性债务的雷就此埋下。
而对于地方来说，每年卖多少，拿多少出让金是计划好的，城投贡献的土地收入反而让政府不用勒紧裤腰带过日子。
相当于寅吃卯粮，这样风险很大。
所以上面的意思很明确，城投不能太过高调，拿一些地用做正常经营是被允许的，如果拿太多则会导致市场无序，埋下隐患。


04
如果城投不托底了，那工具箱还有什么救市法宝呢？
最近有一强二线城市出奇招，直接出手回购当地新房，而且一出手就是万套房子！
这个举措简单粗暴，起到了去库存的效果，而且在销售端用真金白金力挺市场，加快房企的资金回笼。
至于政府回购的房子，可以当做人才房、保障房，甚至之后这个房子开发商还是能卖的，相当于一个定向融资产品。
这个方法能给很多地方政府提供思路，政策工具箱不止有“城投”可以用，如果财政支出允许，让利给房企才能最大化盘活市场。
不仅销售端，国家开始给房企融资端输血。
据报道，六大行年内将各增房地产融资至少1000亿元，算上上半年这六大行对房地产行业的按揭贷款、开发贷款合计也是6000亿元左右，也就是今年将实现1.2万亿房企融资落地！
根据市场选择，这笔钱会先注入信用状况和现金流比较好的央企、国企，若想让这笔新增信贷资源帮助到民营房企，可能要采用国家队外部增信措施。
如果最后民企能吃到这波肉，不仅能保交楼，挽救买房者信心，更能解决企业的资金困难，才有更强的拿地和开工的动力。
病症出在房企身上，解药也得放在房企才行。


05
那城投不能托底了，接下来楼市会何去何从？
首先，由于城投被挡在门外，土地供应量势必会缩量，各地土拍结果肯定不会好看。
有人说这会导致新房量减少，供需关系逆转，反而利好楼市。
炸天团却持有相反看法，这两年城投托底地块还没入市，新房供给量会一直居高不下，不好卖的市场将继续打折，加速出货，市场依旧是供大于求的状态。
要等到明年下半年，21年的地块卖的差不多，等卖22年地块的时候，市场才会出现新房供应量陡跌的现象，再叠加一些利好政策，那时才是楼市正在复苏最好的时间。

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