明年起，楼市或迎来“回暖潮”？3大趋势下，准备买房子的要留意

sanasnoz

贝壳研究院的数据显示，今年十一期间（10月1日~10月7日），贝壳研究院重点监测的50城二手房日均成交套数同比增长约54%，较2020年同期增长了约3%。

分城市来看，贝壳研究院重点监测的50城中，有90%的城市二手房成交量实现同比增长，其中，东莞、成都、厦门、佛山、苏州等城市的二手房成交套数超过去年同期的2倍。
与此同时，在贝壳研究院重点监测的50城中，日均带看成交量也同比增长7%，超60%城市的带看客户量实现同比增长，其中，东莞、厦门、成都等城市的带看客户量同比增长超过50%。



更值得一提的是，从2022年10月1日起，已经有杭州、无锡等多个城市下调个人住房公积金贷款利率。



介于此，有不少房产专家以及业内人士都认为，明年起，楼市或迎来“回暖潮”，届时，房价可能会迎来新一轮的“上涨”，那么，事实真的如此吗？在笔者看来，答案是否定的。特别是在现如今楼市3大趋势的影响下，房价走势日渐清晰，准备买房子的要留意。



趋势1：新建商品住宅库存不断走高，房地产市场呈现供大于求的格局

根据上海易居房地产研究院的数据显示，截至2021年11月份，全国100个城市的新建商品住宅库存总量已经达到了52110万平方米，同比连续36个月保持正增长，创2016年以来的最高值，创下近5年新高。

除此之外，根据央行的数据显示，截止2019年末，我国城镇居民住房拥有率已经达到了96%，户均1.5套，其中，还有超过40%的城镇居民拥有两套及以上住房。换言之，现如今，我国的城镇居民住房拥有率已经近乎饱和。
综上所述，房地产市场呈现供大于求的格局不可避免，尤其是在如今城镇化趋缓、新生儿出生率连年降低以及人口老龄化日益加剧的背景下，房地产市场的供大于求格局或将愈发明显。



趋势2：楼市调控进入精细化调控阶段，房企资金链压力巨大

值得肯定的是，自2020年以来，楼市调控已经从过去的粗放式调控进入到精细化调控阶段，其中，最明显的变化，就是对房地产金融的调整，比如2020年8月份制定的房企“三道红线”新规，再比如2021年初制定的“贷款集中制”新规等等。

简单来说，种种新规的制定，目的只有一个，那就是降低房地产行业的负债率，特别是房企的负债率，从而实现房地产行业的软着陆。鉴于此，房企资金链的压力巨大不可避免。就好比最近一段时间部分城市出现的烂尾楼“停贷事件”以及个别房企出现的“爆雷”事件等等，皆是因为房企资金链压力大造成的。
长期来看，房地产行业的降负债、去杠杆会成为常态，这一点从2022年以来楼市松绑政策频频出现，但唯独没有放松对房地产金融的限制就可以很明显的看出来。换言之，房企资金链压力巨大的问题会持续很长一段时间。



趋势3：房地产税呼之欲出，持房成本的增加或将难以避免

一直以来，房地产税都被大多数人当成是抑制房价快速增长的“终极大招”，甚至有不少人觉得，只要开征房地产税，房价就一定会降下来。不过，在笔者看来，开征房地产税会不会把房价降下来还不清楚，但开征房地产税一定会调节房价，这是其它国家的实践经验。

2021年10月23日，全国人民代表大会常务委员会授权国务院在部分地区开展房地产税的改革试点工作。不可否认的是，此举代表着我国开征房地产税已经到了实质性推进阶段。
需要注意的是，一旦开征房地产税，那么，持房成本的增加或将难以避免，特别是那些多套房持有者以及炒房客，每年可能都需要缴纳一笔不小的费用，长期来看，多套房持有者以及炒房客，优化手中持有的多余房产是大概率事件。



凡此种种，在楼市新建商品住宅库存不断走高，房地产呈现供大于求的格局以及楼市调控进入精细化调控阶段，房企的资金链压力巨大和房地产税呼之欲出，持房成本的增加难以避免的3大趋势下，明年起，楼市或迎来“回暖潮”的概率并不大，相反，在楼市3大趋势的影响下，房价上涨的基础已经不在了，房价走势日渐清晰，准备买房子的家庭要留意。对此，你怎么看？