京房会拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!
北京跑赢大盘的房子不超过20%
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Q:提问:感谢京总专业的解答，很受启发！接下来又有三个问题向您请教。一是，您说的850万（首付650+200贷款）在综合价值比较高的区域投资，可有推荐的区域和小区？二是，若家人接受不了租房，那么围绕德胜二小，在德胜（目前价格微跌，性价比似乎有一些，学区溢价挤出点）以及德胜二环的东西南北买，您推荐哪个区域？您不推荐东边和西面，那南面（什刹海和新街口）和北面（马甸和二环之间），
您有推荐的板块或小区吗？三是，关于贷款，我不懂金融，只知道通胀贷款没问题，通缩不能贷款，而有传闻美国通缩因而中国也会跟着，因而问您的问题是，中国接下来十年是通胀还是通缩？要不要贷款多一些？我们二套，买老公房可以多贷一些（300万），买商品房贷不多（186万），犹豫多贷还是少贷。再次感谢！
A:回答:您好,1、850做纯投资,比较适合的区域可以看看朝青和望京板块,这两个区域有产业群辐射,整体购买力充足,房价相对牢靠;华纺易城2居室价格800左右,青年汇佳园三居室850左右,这两个盘都是朝青的热盘;望京的澳洲康都2居室850-900之间,慧谷阳光800左右,首开知语城2居800左右,这几个盘都是比较适合这个预算投资的稳健盘;
2、围绕德胜周围的一些区域,东边的六铺炕、南边的西四、西边的新街口、官园都存在学区因素,马甸以北的投资属性稍弱,东边的安定门稍好一些,青年湖公园附近好一点的可以看看西营房;但如果只是为了居住再入手一套学区不划算;资金不能最大化利用
3、我们国家三个重要数据；货币，实物和通胀，也就是说滥发纸币的速度远远超过实物;造成了全社会的通胀;纸币通胀是房价上涨的唯一动力;货币超发比起其他商品，房子的价格最先上涨;房地产作为重要的生产要素,决定了它天生与实体经济绑定,作为国家层面,最理想的情况是在老百姓收入提高,房价保持不变,而现实是,想要扩大生产力,住房需求必然会增加,房价很难不涨,如果想要扩大生产力不带动房价上涨,只能以技术密集型产业代替劳动密集型,然而这会影响就业,
老百姓的收入会降低,这就违背了政策的初衷;也就是说只要其它前提条件不变的情况下，只要货币供应量继续增加，房价上涨没有尽头; 利用负债投资房产,等于占有了新增货币稀释他人财富的便宜,通胀的本质是对财富进行再次分配，每一次通胀等同于“抢劫”，即最先获取到新钱的群体受益是最大的，反之最晚接触到新钱的群体则会承担损失;除此之外通胀还会加剧贫富、阶层分化的速度，富人通常有很多资产，他们可以拿这些资产去获取新增的信贷，也就是新钱，穷人的资产很少，
获取新钱的机会同样变少，普通人利用一切渠道和资源贷款去购买优质房产，买那些能跑赢通胀的房产，就是最有效的“抢钱”方式;通胀不会同时并均匀增加所有商品的价格，只会永远一波一波地改变商品物价;优质房产价格越来越高其实就是阶层越来越分化的具体表现;可阅读精华栏文章08#史诗级通货膨胀正在路上,普通人的对与策;祝一切顺利!
Q:提问:京总您好，感谢您的指导，通州楼盘现在入手时机对吗？
A:回答:您好,其实通州最好的投资窗口期已经过了,副中心最开始消息出来之后,通州大部分楼盘领涨,也吸引了很多投资客,导致目前还存在一定的溢价;通州的定位虽然很高,但现在的价值比较弱,加上长期双限不利因素,以后大概率是全市的平均水平;从房产投资的维度,一个板块的周期分为四个阶段,第一是炒概念,第二是炒地皮,第三是炒配套,最后是炒供需,这是一个板块的完整生命周期,通州现在仍然属于概念性的板块,但是已经提前把房价透支;买新区的逻辑是买在一个5年后价值9/9/10万的板块，
如果通州未来规划全部落地值6万甚至7万，但现在地皮还在晾着就卖6万7万，今天如果我们买入的价格过高,就代表着未来的利润减少。短期如果没有大行情，会面临站岗的风险;只能说通州属于利好长期;兑现周期可能会久一些,比较适合长持,祝一切顺利!
Q:提问:京总好，京户本地人首套首贷望京上班通州有房，预算总价330内，首付130左右，想入住在较为方便繁华地段购房，同时考虑居住周边环境和以后有孩子上学问题（计划两年内要孩子，5-6年后根据孩子情况换手海淀或朝阳学区）。目前看的基本都是老破小大开间或一居：枣营北里，绿城沁园，观澳园还有新城府学上院（税费太高首付压力巨大）。对枣营北里比较喜欢，地理位置和周边都不错，但是又担心老房子以后转手不划算。另外还有需求最好能再居住老人以后方便带孩子。求指点
A:回答:您好,您这种情况比较适合做纯投资,买入流通性比价好的房产即可,可以看看常营的苹果派,北京新天地五期;首先常营是一个无学区溢价,其次配套成熟、有购买力支撑还有那么一点点缺陷的区域,优势是常营现在向西主要承接国贸一带的通勤人员,未来向东受通州大运河辐射,算是未兑现的利好,不足是常营的城市界面还稍微有些不足,整体稍乱,这也给未来的增长空间留下了潜力,如果慢慢完成整治,区域的价值会再上一个台阶,
目前这个区域的价格比较低,苹果派和北京新天地五期在整个商圈性价比较高,居住体验很好,从楼盘还有商圈未来的成长空间比较看好;枣营北里近几年的行情一直是处于下跌趋势,未来的行情仍不明朗,从这个区域的楼盘分布大概率可以判断团结湖、农展、朝阳公园这一带的老旧小区行情不会太好;大家现在宁愿住的小一点,也要小区的品质稍微高一点,这就是现在年轻人买房的特点,越是刚需盘越要考虑未来接盘的人是否能接受我们要买入的楼盘品质、交通出行等各个方面;建议认真阅读精华栏的文章81#北京房产投资核心逻辑和原理;祝一切顺利!
Q：提问：楼主您好！目前想在北京购房，孩子一岁，三百万现金，但是是二套了。想买个小两居，或者户型好的大一居可改两居，上班地点目前不限，只求保值，好流通。能否推荐可以不掉队的二手楼盘？因为预算有限，目前只看到了百子湾沿海赛洛城，常营柏林爱乐，甘露园朝阳无限的五百万的小区。还有从涨幅角度大兴是否可买。
A：回答：您好,您好,感谢信任!首先建议认真阅读星球精华栏的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》《大兴跑赢大盘选筹导图》
1、您所提到的三个板块,百子湾和常营板块还可,甘露园板块在市场上缺乏竞争力,沿海赛洛城这个盘热度还可,百子湾的价值主要是吸收国贸一带的刚需客群,常营属于朝阳东部改善群体比较扎堆的区域,有地铁、商场配套,区域内品质盘比较多,您选的盘很好,可对比下苹果派、万象新天.百子湾和常营两者相比的话常营的改善盘更有优势,
北京过去的涨幅是靠刚需驱动,未来会是靠改善推动;北京因长期的政策收紧+杠杆限制导致挤压了很多改善群体,市场稍微有松动市场会井喷式爆发;近期会上已经明确信号,支持老百姓改善住房需求;这个信号是精神层面的,根据以往的经验,有精神层面的政策就会有实质性的政策.
2、大兴可以重点看看亦庄的河西,万科金域东郡这个盘比较符合您的预算,这个盘所在的商圈成长环境比较好,房价的天花板比较高. 3、您二套不必按照正常的贷款申请按揭,这样您就失去了杠杆的意义,可以加300-400的杠杆,总价600-700选一个不错的2居室,未来跑赢大盘问题不大.(关于贷款可单独向我发起一条提问),祝一切顺利!
Q:提问:您好，关注您很久刚加入星球，想咨询您购房问题。大宝在朝阳区上二年级，二宝年底出生，目前居住在新北苑2居，因家里人口增加想重新购房三居或者四居(三居满足目前人口居住，十年八年后或许婆婆一起住需要四居)，由于高中升学率问题打算换去西城或者海淀，考察海淀比较多，现在有1200-1300万资金，家里还有一个购房指标。目前有几个方案，
1.上地学区板块看了上地佳园和上地西里再加上贷款一部分购买三居，一并解决学区问题和居住问题，但是感觉学区溢价有点高，担心不保值，并且居住感比较差。
2.在上地周边买一个好一点的房子居住，目前大宝转学去海淀目测好学校基本没有名额，买了学区也进不去不如转学去一个一般的小学，等过几年二宝要上学大宝升初中之前，卖新北苑房子再买个小的学区房给大宝初中派位，二宝小学摇号使用。最近看了领秀新硅谷，清河橡树湾，橡林郡，强佑府学院几个盘，橡树湾品质最好但是价格比较高不知道是合理还是偏高，领秀新硅谷价格合理居住环境也还可以但是不知道有没有硬伤，值不值得买。强佑价格低不知道是不是靠近G6的影响。
3.也看了海淀北部新区，二手房首创天阅西山，新盘海淀幸福里，中海汇德里，不知道这个板块是否适合居住，另外如果房子长期居住能否升值，看这里的原因是因为这里房子都带装修，并且价格低能买四居一起解决老人共住的问题。如果这个板块值得买入，这三个盘首创天阅山离中关村壹号和地铁近一些但是单价9.3万，是否偏高？海淀幸福里单价8.3万明年4月份精装交房，中海也是8.3万要24年交房129平就能做出4室户型较好，就是交房晚。请问以上三个方案应该怎么选择，如果2和3方案可以考虑哪个房产更值得买入？或者这三个方案都不是最好的您有其它的建议给我谢谢！
A:回答:您好，感谢信任！1、关于学区房保值问题，我把学区房列为高危投资品,是因为学区和政策挂钩,学区房是绑架勒索型的附加价值,其实我们都明白学区房的价值是政策赋予的，因此我们可以得到一个结论就是学区房会因政策的给予而不断上涨,但也会因为政策消失而失去价值,一旦学区改动,可能面临巨大损失;
西海非溢价很高的学区老旧房,具备一定的保值功能,风险较高的为西海名校居住属性很差且学区溢价很高的盘,这部分盘原本的价值只有10万,但附上学区价值就变成了12万,多出的2万就是溢价,而现在政策对学区房一直削弱,如果买了高溢价学区房,政策持续给予支持会持续上涨,如果政策消失会失去价值,回归原本的价位，
上地这个板块溢价最高的是上地东里，上地西里和上地佳园保值性还可，但升值性可能跑不过同区域居住体验比较好的次新盘，上地有附近产业的辐射，且这个商圈配套成熟，属于海淀北部的热门商圈，从过往的行情看这个板块，每一轮上涨的全是位置较好的品质次新盘，其次管理比较好的老社区跟涨。
2、领秀新硅谷、橡树湾、橡林郡、强佑这四个盘的排序是优先橡树湾、其次像林郡、世华龙樾、最后领秀、淘汰强佑，领秀属于西二旗板块，西二旗不是产住结合一体的区，有一点产住分离，所以成就了北侧的回龙观，南侧的清河，强佑属于海淀的上车刚需盘，小户型居多密度很大，未来这个盘的出租率会很高，居住体验也会大大降低，不适合作为改善的首选，
房子真正的价值是所占有的区域资源,资源稀缺商圈优质,而商圈内80%-90%的楼盘很拉垮,只有几个楼盘的品质还可，品质楼盘与区域购买力正匹配，那么这些品质楼盘就会成为这个区域人人都追捧的楼盘，从而一次次将房价推高;如果地段内没有新的住宅供应,那么这类住宅产品的天花板会比较高;橡树湾、橡林郡、世华龙樾就是这个区域内的品质次新盘，而这个板块配套很成熟，有一定的稀缺性，又紧靠互联网产业聚集，所以一直处于领涨市场的盘。
3、海淀北部新区目前的价格已经提前透支了，但这个区域目前并没有成型，如果投资这个区域兑现周期会比较长，中间存在很大的不确定性，方案二更稳健更牢靠，从新北苑换过去大方向上是正确的，如果换到海淀北部或者老旧小区战略上一定是错误的，不管是为了孩子上学还是为了改善居住条件，配置一套家庭的核心优质资产总没错，回看会员文章北京房产投资核心逻辑和原理，祝一切顺利！
Q:提问:非常感谢京总之前的指点。由于现在置换房家里意见不统一，出现两个方案，不知哪个更优，请京总点拨。基本情况：计划今年在北京换房后另购房投资，现有西二旗智学苑3居1套，目前市值700+，计划再投入700+换房或者投资小户型。现有两个方案请教京总：
1、西二旗智学苑出售，另外增加500，买入橡树湾或者东湖湾、万和城两居，总价1200以内。或者追加杠杆到1700，买入这三个小区的三居室。关于智学苑，目前已确定西二旗小学调整为中关村一小分校，且今年有希望换物业，未来是不是有升值潜力？继续持有还是置换？
2、继续持有西二旗，另加700+买入小户型。可选奥森板块例如澳林春天一期或者二期两居室；或者望京东湖湾开间？橡树湾开间？纯投资，哪个方案更优？也可以考虑其他升值空间好的小两居板块和小区，恳请京总推荐。因为孩子上学方便考虑，近三年都会租房住。3年-6年后有可能整合资产再换房自住。以上，恳请京总点拨。叩谢
A:回答;您好,1、原本小区不带学区,突然划入学区,有2种情况,1是划入普通学校,这个涨幅比较轻微,如果是划入的重点学校,涨幅比较明显,可以说是很夸张,短期(2-3个月)最高能达到50%;这个重点学校指的是同区域缺乏优质教育资源的情况下才能凸显,当价格短期到顶时会有一个冷静期,
智学苑的价值是价格低性价比比较高,在西二旗板块流通性属于数一数二的,但居住体验在同区域并没有特别大的优势,其次西二旗产业较多,居住楼盘较少,准确说不是产住结合的区域,整个区域的居住体验并不是特别好,更换物业和划入学校算是利好,结合这个盘在同区域由于价格优势比较凸显,应该会有一个不错的涨幅,预计15%-20%左右,处于机会成本可以留着观察一段时间
2、700+选择奥森板块的两居室很好,奥森属于纯居住板块，没有学区溢价，紧靠城市公园绿地，生态资源比较稀缺。整个区域居住的人群也都是企业高管，高校职工，央企领导;人文环境属于社会上层精英阶层;如果能加300预算可以看下上林世家、京师园、700+您看的盘尚可,三期也能拿下,比二期品质高点,同时可以关注下朝青板块的青年汇、华纺易城,望京东湖湾和橡树湾开间都可,但从居住上2居更有优势;选筹上可参考星球精华栏文章;祝一切顺利!
Q:提问:房总好！我住在莲花桥，现名下两套50平左右房，都满五年，一套在昌平北京北400w，另一套在海淀吴家村路10号院400w（有90w贷款），两套房都不住，吴家村的房子学区中等，比较老旧96年的，不想继续持有，怕学区房政策有变日后出手困难，卖出的话又没有合适的理财手段，想换房保值升值，目前有三个方案：
一个是卖出吴家村的房子置换常营的50平左右的金隅丽景园，感觉环境一般，置换效果一般，另一个是全部卖出置换亦庄的金隅东郡，但价格过高，怕高位站岗，而且听说金域东郡有学区加持，我暂时用不了，比较浪费，两换一存在一定风险，最后一个是卖出吴家村的房子持有现金去理财，怕持续贬值，目前没有急迫的用钱需求，因此比较纠结，看看您有什么建议，其他区域的房子也可考虑，不知现在是持有现金好还是持有房产更加保值增值
A:回答:您好,吴家村路10号院在六里桥板块属于尾部盘,六里桥区域综合价值一般,吴家村路10号院的升值属性很弱,区域里综合指标比较好的盘为风荷曲苑、盛今佳园、橙色年代,吴家村路10号院在未来市场上的表现会很匮乏,且小户型不是这种区域的主流户型,北京北属于立水桥板块的标杆盘,立水桥虽然界面一般,但可以承接东南西三个方向的溢出,保值性还可;北京北在同区域竞争力凸显
如果两套全部出掉可以考虑市区比较稳健的板块,两套房本金800左右,加400-500的杠杆总价1200-1300可以选一套优质地段的品质物业盘,如望京朝青;保值性和升值性都优于六里桥和立水桥;如果两套全部出掉买亦庄没有居住需求不是很合适,如果出掉吴家村一套换掉贷款可以加300-400左右的杠杆,总价600-700左右可以优选亦庄的万科金域东郡
单独出掉吴家村去置换常营的金隅丽景园实际效果不会太明显,常营属于国贸的次级板块,次级板块的涨价逻辑是一部分购买群体在核心区上车压力偏大或资金预算受限,会第一时间选择在交通出行便捷的溢出的板块上车,首选的是居住体验良好,价格低于核心区的次新盘;金隅丽景园作为纯投还可,过去两年的收益性还可,是手持现金150-200撬动的目标,300以上应该关注更高级别的盘,如苹果派、北京新天地、柏林爱乐等类似盘;建议认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,祝一切顺利!
Q:提问:老师好，拜读您的公众号很多文章，收获很多，名下有一套大兴区万科橙的2居室，卖了还完贷款还能剩260万，是继续持有？还是卖掉更换有升值空间的区域房子？北京户口，月收入2.5万，无其他贷款。请教您几个问题：方案一：首付290万，投资一套一居室，实地看过朝青板块的青年汇佳园、苹果派、柏林爱乐三四期、新天地五期，丽泽商圈的盛鑫嘉园、公益花园西区，从投资不住角度看，哪个更适合入手？
方案二：孩子2026年上小学，买一套上车房，西城荣丰2008、东城兴隆都市馨园，监顾上学和投资（上学区非必需），是否可行？方案三：加杠杆（请教一下怎么加？）100万，首付凑到360万，买一套小两居，租房还贷款，可选区域丽泽商圈、朝青板块、亦庄板块，其他区域不了解，期望您给推荐具体的小区，另外加杠杆的方式也请教一下。方案四：不投资自住，爱人在科技园买的臻御府小三局，马上交房，因不想跟老人一起住，从万科蓝买一套一居室，自住加投资，是否推荐这个方案？以上几个问题，期待您的回复，谢谢！
A:回答:您好,感谢信任!1、天宫院属于卫星城概念,这种区域流入的人口购买力很弱,本地有没有核心产业支撑,未来上涨空间也很小,如果有条件投资更好的区域建议做置换;
2、关于学区需求,可在入学前一年(符合当地落户政策即可)购置,学区房是绑架勒索型的附加价值,会因政策的给予而不断上涨,但也会因为政策消失而失去价值,如果过早买入会承担政策变化的风险;
3、从纯投资角度朝青和常营的价值优于丽泽,首先是朝阳的价值大于丰台,其次朝青和常营属于朝阳东部很稳健的区域,朝青发展成最优质的刚需兼改善区域是这个区域的自然规律,整个北京老公房产品占到市场一半的比例，导致次新产品十分稀缺，不管是上车还是置换的人群，大量的需求一次次推高了优质区域次新的价格。一个区域内有充足的购买力，但地段内的住宅产品大多是老公房或者老破大，只有少量的次新或者品质改善产品，就会成为这个区域人人都追捧的楼盘，从而一次次将房价推高;
东三环国贸以北有断层缺陷,往南比较优质的区域大望路、双井;国贸以北一直到三元桥无优质商圈,全是老房子,东边是朝阳公园豪宅盘,往东就是朝青,配套成熟,品质次新盘扎堆儿,加上仅靠国贸天然优势,所以朝青成为了吸收国贸一带购买力最强的区;而常营属于次级板块,无学区溢价,配套成熟、有购买力支撑还有那么一点点缺陷的区域,现在向西主要承接国贸一带的通勤人员,未来向东受通州大运河辐射,未兑现的利好;不足是常营的城市界面还稍微有些不足,整体稍乱,这也给未来的增长空间留下了潜力,如果慢慢完成整治,区域的价值会再上一个台阶,如果能拿到朝青的青年汇可优先朝青;行情的每一轮轮动也是从朝青溢到常营;
4、科技园处在丰台的边缘位置，属于两区交界，总部基地的产业结构主要以国企为主，这种产业类型缺乏市场活力，目前这个区域的居住人口还是来自通勤，目前的价格不算便宜存在溢价现象。优点是楼盘品质比较高，像万科西华府，中海苏黎世家，九号公馆，万科蓝，首开华润城，锦花城都是1314年左右的楼盘，这部分盘在未来的市场上竞争力比较突出,前提是溢价须洗净;区域价值提升才会有行情,兑现周期上可能会久一些,不如确定性更高的区域,杠杆私信我,建议认真阅读精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,祝一切顺利!
Q:提问:京总您好，请问您怎么看科技园的亿城天筑？主要是老人自住，喜欢那儿的环境。但是没电梯，担心跑不赢通胀，且未来不好出手。谢谢分析！
A:回答:您好,感谢信任!亿城天筑的行情不是特别好,这两年处于下跌趋势,目前的价格在同区域缺乏优势,未来大概率会跑输市场平均涨幅,科技园处在丰台的边缘位置属于两区交界，总部基地的产业结构主要以国企为主，缺乏市场活力，商圈很难形成，这个区域的居住人口还是靠自其他地区通勤;
区域内万科西华府，中海苏黎世家，九号公馆，万科蓝，首开华润城，锦花城都是1314年左右的楼盘，这部分盘在未来的市场上竞争力比较突出;目前的行情是这些盘也处于横盘的状态,有轻微的下跌,未来市场饱满这些盘会成为区域内的头部,但需要时间养,如果是老人住的话建议带老人多看看房子,老人一般住一个地方时间长了会习惯不愿意换地方,如果带老人出去转转碰到喜欢的社区和环境可以考虑置换掉,这种没有电梯的老小区,户型越大后期越难卖,保值性也比较差,祝一切顺利!
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发表于 2022-10-17 10:27:10
