京房会拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!
北京跑赢大盘的房子不超过20%
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Q:提问:京总您好！看了您星球的精华文章，逻辑清晰，但是落到自己的具体问题，还请您帮忙建议。家庭名下三套房;1. 黄庄小区一居 以租抵贷 孩子上学的学区房 （不到50平米）户型、朝向尚可;2. 太阳园回迁房一居 朝向、楼层都不太好。但有中关村四小名额未用 链家标价在750-780 ;3. 北四环中广宜景湾2居 自住 朝南 链家标价在880-900;目前孩子上学在中关村一小，大概率初中会去中关村中学。
现在需求;想对现在的房产做重组。手头现金很少，目前想法是保留黄庄的学区房户口，置换太阳园和望京的房产。1. 改善自住环境，目标120-140的朝南三居，希望小区环境好素质高，（考虑孩子上学距离，在中关村附近看了看房都很贵，京总有推荐吗？也可以考虑把孩子转学到朝阳区，那就需要找朝阳带有学区的房子。）2. 除了自住的房子外，剩下的钱想买一套小房做投资，好租好卖的（全款用我妈的二套房票
A:回答:您好,1、其实孩子不用转学,你们的初衷是改善居住环境,重新配置优质房产,奥森是一个比较适合您们的区域,接送孩子的距离不知您们是否能接受;其次您们现在已持有学区房,不建议再买入学区房,学区房是高危投资品,政策一年一变,房子的波动性较大,如果持有的学区房过多,安全系数相对低一些
2、两套房子全部变现大约1700左右,有3种策略,第一种是买一套龙头区域的霸盘,第二种是按照您们的想法,一大一小,第三种是在第一种的情况上抵押买一套次级板块的优质盘
从目前的市场需求;未来的产品线三居室以上的终极改善户型会有一波爆发期,这种户型一轮涨幅不夸张的说可以在一些次级板块付个首付再配置一套,第一套大的应该用老人的房票,保留自己房票,房子升值后把升值的部分贷出来,加上最大杠杆,还是按照这样的思路买优质区域的优质盘吃板块行情,如果是第一种策略,您们的居住品质提升了,家庭会很幸福,不影响资产升值,其次可以利益最大化,第三种策略比较激进,1700全部打在第一套房子上,然后做抵押付首付再买入一套小的,月供的钱不用靠自己的家庭收入,以房+贷养贷(房屋租金+贷款余额);
北京因长期的调控导致积压的购买力会集中在改善群体，目前各类福利房的供应会导致核心地段的次新会越来越稀缺；几乎成为孤品，以投资的角度，购买力比较集中的核心地段次新，符合未来市场的主流;当下买房不是拼多,而是拼精,持有的房子越精贵,价值越牢固,越容易吃到这个行业的红利,2013年之前,整个中国的房地产是处于普涨周期,那个阶段是什么房子都涨,并且涨幅都差不多,越博傻赚的越多,2013年到2017年之间是普涨转向结构周期的过度阶段,过渡阶段并非所有的房子都涨,甚2017年之后开始出现严重的分化潮;建议认真阅读星球置顶的文章《未来五年,绝命大换仓,卖空杂盘,只留霸盘》祝一切顺利.有问题可再向我提问!
Q:提问:京总您好，夫妻名下现有一套胜古南里50多平米的老破小，无贷款，市值大概400万，另有一套大厂路劲阳光城的房子，19年初全款投资的，现在市值大概100万，加上各种税费成本，和购买价相比亏了三四十万左右。我在海淀上地、清河那一片上班，老公在昌平北清路附近上班，家庭税后收入100万左右。孩子27年上小学。
原来想明年在海淀置换能住的一步到位的小两居或小三居的学区房，上排名靠前的小学，看京总您之前发的文章建议入学前一年左右购入占坑那种学区房更稳当。现在想法是准备在26年左右再在海淀买套小的占坑。但现阶段不想让现金拿在手里贬值，还是想先置换调仓一套能保值增值的房子，之后有可能再通过还完贷款拿房子去抵押这种方式（这种方式可行吗？或者还有无其他更好的方式？）
去买套小的学区占坑（估计只能买二流一类那种了，其实内心更倾向一流一类，只能到时再看了）。要买的话只能是二套了，卖掉胜古、不卖大厂的房子的话，首付大概能承担650万左右。有几个问题：1、大厂路劲的房子还值得继续持有吗？未来两三年房价会有起色吗？要不要现阶段就便宜卖掉？还是说，再等等看？不卖掉的话，抵押后要还利息（利率不知道是多少？），总体首付大概在720万左右。
2、今年底或明年初买房的话，是在朝阳北苑购买世泊华郡、润泽公馆这种次新两居或者三居（加杠杆的前提下。是不是买两居以后更好出售？）实现保值升值，还是去海淀买个学区一般的次新，先给小孩买个海淀学籍？在总价差不多的情况下，世泊华郡、润泽公馆这种类型的和海淀清河或马连洼、西北旺附近的次新更能保值增值呢？如果在海淀清河、马连洼或西北旺附近购买，哪个楼盘比较合适呢？
3、我们想多加杠杆，但是五环外二套贷款有限，有什么好的加杠杆的方法可供参考吗？问题有些多，麻烦您了，期待您的意见，非常感谢！
A:回答; 您好,感谢信任!1、环京区域像燕郊大厂这些区域属于阶段性溢出的地方，市场好时会出现暴涨的现象，市场凉时也会随之见底，这些区域涨势不可持续，遇到牛市可能会在3-6个月之内涨起来，但是涨完以后就会有3到5年的冷静期可能还会一直回落，也就是这些板块的市场并没有这么强，都是虚火旺起来的，价值比较弱导致没有持续的购买力，如果你这个波涨上来的话，可能要冷很久，还有回落的可能性，持续性比较差不稳健！
如果有条件投资更好的位置,当然不考虑投资这些位置,这是出于“机会成本”的考虑;经济发展比较好的地区或者大部分新一线城市,有更好的长期投资价值,这时候有选择,就尽量不要考虑环京区域;不是说那些地方的房价不会上涨,投资是机会成本,效率优先原则,搭乘这座城市最快的经济列车才能得到确定丰富的回报,其次还要考虑房产的金融属性,其他地方的房产价格波动性比较大,即便房产升值以后,兑现也比较难,又不好贷款,将来二押投资也会受到影响;普通投资者更要看中长期价值而非短期价值,短期价值波动性较大,一般把握不住节点就会出现亏损现象;阳光城即便现在卖掉回笼不了太多资金,可以通过其他方式解决这个资金缺口,把房子留在手里等行情好时再出.
2、关于加杠杆,成交价X0.95X0.7=可贷款总额,总价1000万的房子,评估价在950万左右,可贷7成,就是665万,总价1000万的房子首付款(不含税费和中介费)是335万,这是目前贷款额度的上限,和首套二套几环无关,不明白可私信我;
3、关于投资:我把学区房列为高危投资品,忠告星球内会员谨慎购买，是因为学区和政策挂钩是长期的,学区房是绑架勒索型的附加价值,学区房会因政策的给予而不断上涨,但也会因为政策消失而失去价值,西海非溢价很高的学区老旧房,具备一定的保值功能,风险较高的为西海名校居住属性很差且学区溢价很高的盘,这部分盘原本的价值只有10万,但附上学区价值就变成了12万,多出的2万就是溢价,而现在政策对学区房一直削弱,
如果买了高溢价学区房,政策给予支持会持续上涨,如果政策消失会失去价值,回归原本的价位，我们实际的购房者会出现亏损现象;星球内会员因孩子上学因素,一般建议在符合当地政策下买套小的,房产价格高出来的部分是学位的价格;学位是按套计算,与户型大小无关.房价则是按照平米计算,大小房产学区价值一样,大房产等于多付出了很多溢价,家庭70%以上的货币资产布局到优质地段优质楼盘上,剩余的可以解决孩子教育问题,这样的方式有利于家庭资产的保值增值性,从长期看比较稳健;
4、新北苑、海淀清河、马连洼、西北旺这几个板块清河综合素质排名更靠前;其次是新北苑、马连洼西北旺这个地方界面太差,并且2015年到2019年已经完成了前期涨幅,未来如果一直比较固化房价会有上限,其次新北苑最大的价值是比较新,定位纯居住，能承接住望京、中关村朝阳园、来广营这些产业购买力，也正是因为这些因素新北苑前期涨势过快,导致目前是存在溢价的;
所有完成过涨幅的新区如果要走向更高的台阶,需要能够承接更高端的客户,这些区域的楼盘和区域也就必须获得更高端客户的认可,只有这样,这个区域才能有所突破;被一次次的购买力推动房价上涨,说的简单点就是新北苑这个区域前期能买的已经基本全买了,这些购买者有本地的,有外地的,未来只有吸引新的购买力才有可能把这个区域的价格推高,如果单靠本区域内置换不会太明显;优势是新北苑区域界面还可,楼盘都是次新,整体口碑印象很不错,如果注重居住品质计划长持选这个区域也可,如果注重升值性不如产业区直接辐射的板块像清河、望京;这些区域都是产住一体,基本上每一轮行情都是最先吃到的;建议到实地走一走,有问题再沟通,建议认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理;祝一切顺利!
Q:提问:您好，请问您对前段时间北京住建委刚出的针对60周岁以上老人优惠贷款买试点房怎么看，目前是有三个试点的项目。如果有700万左右预算给老人买房子，是购买这些项目好，还是购买比如亦庄河西那边的房子好？从保值增值方面来说的话。另外就这个预算来说的话，您还推荐哪些？
A:回答:您好,未来北京因区施策是趋势,这些区域缺乏楼市的基本支撑点;楼市的三个重要支撑点;一是产业发展，二是人才发展，产业聚焦人口，最后才是商圈发展;背后没有优质的购买力很难发展出优质商圈,如果就业岗位不多,最终的商圈会形成睡城;
这些试点区域的涨幅可能会在政策出台后炒作一波，短期内有上涨的现象,但涨完以后就会有3到5年的冷静期可能还一直回落，也就是这些板块的市场并没有这么强，都是虚火旺起来的;价值比较弱导致没有持续的购买力，所以如果你这个波涨上来的话，可能要冷很久，还有回落的可能性，持续性比较差不稳健！这些区域的房子我一般都是建议趁着高峰期出货而不是买进。700的预算可以按照我们的会员文章认真淘;建议认真阅读星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利.有问题可再向我提问
Q:提问:京总，您好，在通州区健龙森车程二十分钟内，大两居，价值在400-700之间，有电梯，人车分离，南北通透，能保值增值的小区，老旧小区不考虑，对学区没有要求。如果有同时满足居住需求还有比较好的保值增值功能的，可以选择价值高的。如果没有两者兼顾的楼盘，在满足居住要求的前提下选价值较低的。对通州很不了解，希望京总多给提供几个小区参考，选择顺序也拜托给个排序。眼下购买时机合适吗？
A:回答;您好,感谢信任!距离你很近的武夷花园商圈即可,通州新城的核心板块,也是发展最好的一个商圈,政府规划文件中01组团,这个商圈的东侧是行政办公区，西侧是运河CBD，南侧是运河风景线，通州重点发展的是新城，新城重点发展的是五河交汇的运河商务中心，武夷花园商圈刚好在市政府西侧,这个区域在过去并不是通州重点发展的区域，因市政府搬过去之后，整个通州新城规划是向北的，所以这个地方就变成了核心区；
有运河商务中心辐射，区域品质在整个通州，甚至整个北京也属于稀缺性的，紧靠大运河风景线，而这个商圈大多为品质次新盘和新盘,通州政府持有大量的土地,所以老旧小区的保值属性差点,新区新盘会是未来市场上的热销产品;可以关注下融御、京贸国际城;
除此之外可以关注下万达商圈,万达商圈的优势是配套比较成熟,交通购物都很方便,也是通州最早兴起的商圈,这一带的二手次新保值增值属性很稳健,富力金禧花园、万方家园、帅府园二期都是不错的盘,如果追求更高的居住品质计划长持可以优先考虑武夷,如果对持有时间不确定,期望短期能有一个稳健的增值可以优先万达,可以查看精华栏文章通州跑赢大盘选筹导图,按照文章选筹包赚,祝一切顺利!有问题再沟通!
Q:提问:您好！本人最近刚落户北京，媳妇名下有一套70平左右的住宅在新源里星源汇，目前闲置未住人，装修较好不想出租，全家三口人跟岳父母一起住。最近准备在大兴义和庄未来云城购入一套三居新房，2024年底交房，准备给自己及自己父母住，偏刚需兼带投资，
关注点：一是临近京雄高铁大兴站以及黄村火车站地铁站，后续还有s6号线规划，本人后续可能去雄安上班，为高铁通勤做准备，即使不去雄安，坐高铁去西客站通勤上班也看似也方便。二是赌一下大兴新城规划，义和庄一带应该会发展潜力较大。请教：一是这个时刻买入大兴高铁站的新房是否明智？二是星源汇的住宅如何处理比较好？
A:回答:您好,环京区域和北京几个边界区域就是卫星城市的概念,这些区域流入的人口购买力很弱,本地有没有核心产业支撑,未来上涨空间也很小,大兴这条线的涨幅是从最北侧西红门依次轮动高米店、枣园、最后天宫院;西红门已经属于通勤居住板块了;大兴新城规划的再好,最终还要看产业的落地情况,
东边有亦庄,什么产业会到西红门发展;比如互联网新媒体,什么产业会到亦庄;比如中金;物以类聚同样的道理产业也分为一二三流;前段时间网上曝光的中金工资,这只是被大家看到了极其一小部分,亦庄随便一家高新企业拉出一个普通员工,年薪过百是很正常的,不过百的证明没有拼命干,这种产业性质的购买力和卫星城的购买力有很大差别,
投资不是DB,投资房产是搭乘这座城市、这个区域的经济增长,得到确定的回报,买入大兴高铁站不是很建议,不确定性太多,或者说大概率会亏损,投资是机会成本,效率优先原则,搭乘这座城市最快的经济列车才能得到确定丰富的回报,如果有条件当然选确定性更强的板块,不如看看亦庄核心或者溢出板块,如旧宫、瀛海;新源里如果没有更好的投资品或者资金需求留着即可;建议认真阅读星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利,有问题可再向我提问
Q:提问:京总 您好。刚加入会员迫不及待来提问。最近看了网上深圳房价的下滑，担心买的时机是否合适。目前对杠杆的操作和逻辑拿不准。具体情况如下：目前住在马家堡100平两居。两口未婚。父母在黄村有一个95年三居（能卖340左右）。需求：南城改善，目前自己的居住环境，兼顾未来学区/品质/面积/升值。目前手里有1000，计划800做首付，200作为还贷备用金。等新房交付后卖掉黄村提前还贷一部分降杠杆。父母来住马家堡两居。目前有几个拿不准的选择：
1、看了京叁号（240平）感觉各方面都很符合条件，但资金会很紧。目前趋势下杠杆使用的策略有些拿不准。要贷1000;2、兴叁号（186平）户型还可以，但地段比较荒凉，除了离4环近不知其他怎么样。感觉旧宫比较慢;3、瀛海华侨城和园（184平和下叠拼）好处是现房，但周围荒凉。如果买叠拼的压力跟京叁差不多，但感觉不如京叁。如果是184各方面也还行，但不知发展和目前的溢价怎么样。4、西红门东片区也都看了，感觉都是刚需多，150平+的没看到。求京总指点
A:回答:您好,感谢信任!1、关于杠杆的理解,投资房产的亏赚,是投资者判断对错的结果,杠杆高低会影响亏赚的效率;优质房产可以不断加杠杆是因为没有清盘的风险,只要选筹到位,大方向一定是上涨的,只要保证月供即可,迟早会赚,其他行情不好判断趋势,趋势以外你我什么也控制不了;股市、期货等加杠杆虽然上涨会放大收益,但下跌会面临爆仓的风险,投资界管叫见外婆,一次失误,全盘皆输.而投资房产没有上述问题,房价上涨时结果都一样,高杠杆即放大收益,北京优质地段的优质房产房价的波动性很小,没有强制清盘的风险,波动期间只要有足够的月供,非常安全;
2、黄村的房子不用等到需要时再出货,可关注下一波行情,如果价格合适即可准备脱手,黄村在大兴属于二流地段.定位是大兴新城的服务保障板块，黄村的发展是跟着大兴新城走的;黄村是大兴发展最早的一个区，目前没有什么具体规划，黄村的价值主要是占了大兴区政府的光，有大兴最好的配套和交通，整个地跌贯穿南北，黄村的价值房产是近地铁，品质次新。
3、京叁号属于河西这个地块品质较高的一个高端改善盘,240平面积略大,亦庄虽然有产业支撑,不缺购买力,但总价过高会失去房子的流通性,这个区域比较合适的价格区间是1000以下和不超过1500,1300左右最优;这么高总价的一个盘子放在市区的龙头板块会更稳健,旧宫、瀛海、西红门都属于次级板块,超过800以上的预算买这三个板块都属于资源错配,
西红门属于大兴西这条线的龙头板块,但主要是承接通勤人员的刚需地段,旧宫属于亦庄新城的溢出板块,优势是配套比较成熟，靠五环临四环，但整体面貌比较破旧，所以旧宫未来的发展肯定是改善目前整体的区域面貌为主，如果能够整治城市界面,整个区域会再上一个台阶,如果一直固化的状态下,整个区域的房价往上走比较困难;旧宫热度比较高的盘是宣颐家园、亦庄北岸、润枫锦尚;这三个盘的均价在5万左右,
紫郡府均价6万2,比市场上流通性高的盘高1万2,近一年的涨幅大概在13%左右;从2017年5月到2019年5月这个盘一直处于下跌趋势,跌幅超过20%;2019年到2020年跌幅超过30%;从整体的行情表现看这个盘的涨幅不稳定,如果这波涨上来,下波可能会冷静甚至下跌;这个涨幅的背后是旧宫的购买力接受不了这么高的价格,市场回暖期间,只有少数购买力选择这个盘,
市场的放盘情况是供应量严重大于需求量,购买力不充足直接导致楼盘在市场上缺乏价格竞争优势;如果买兴叁号会很亏;赢海则属于次次级板块,整体这几个板块京叁号相对价值牢靠一些,但建议控制下总价,如果240长持8年以上问题不大,可以对比下区域的二手金茂系,可阅读精华栏会员文章;81#北京房产投资核心逻辑和原理;08#史诗级通货膨胀正在路上,普通人的对与策;祝一切顺利!
Q:提问:京总好，我目前在京有一套房在益丰苑（位于小区内中高层），可卖了置换改善。原房子目前市场价950万，贷款150万，可得800万。外加手头闲余资金400万，首付可以出来1200万左右。小朋友5岁，准备上小学了，已有人大附小的学位，所以不考虑学区房，但未来生活半径在世纪城人大附小。现在三个选项在犹豫：
1、卖了益丰苑的房子，加上手头400万，凑出1200万首付，估计能贷200万，合计1400，在世纪城周边选房，3室的话，目前在考虑郦城和远大园四区五区。2、选择在世纪城租房，将手中的400万投资出去买房，全市各地均可。3、选择在世纪城租房，将益丰苑卖了，置换投资其他楼盘。但期望在中关村大街的人大附中周边，后续小朋友初中在这。
A:回答:您好,感谢信任!1、益丰苑在区域缺乏竞争优势,万源商圈本身在这个板块属于发展落后的区域;今年春节过后这个盘的涨幅很弱,不到5%;2021年一直处于下跌趋势,这种盘置换掉是正确的
2、既然孩子已经解决上学问题,没必要再往世纪城挤了;从投资角度北京依然是全国的洼地,因为限购加限贷管制导致价格一直被压制,长远看北京作为首都,房价远远没有到顶,有房票的情况下当然优先北京,什么情况下适合外地投资,第一:本地刚需自住已经全部解决,自己的家庭,父母,岳父母都有所居,能够基本满足医疗、上学、交通等,第二:本地已经完成布局,持有3套或更多,可以去同级别城市分散风险,第三:本地房票、贷票已经用尽.第四:有闲置资金,为了下一代提前做布局,否则建议把资源集中在北京;
3、1400的预算如果在中关村一带选的话,必须是三房的情况下选不到优质盘,当下涨幅比较好的都是一些优质商圈优质品质盘,北京的楼盘涨幅规律已发生变化,2013年之前,整个中国的房地产是处于普涨周期,那个阶段是什么房子都涨,并且涨幅都差不多,越博傻赚的越多,2013年到2017年之间是普涨转向结构周期的过度阶段,过渡阶段并非所有的房子都涨,甚2017年之后开始出现严重的分化潮;中关村一带一是有学区溢价,二是品质盘较少基本全是老旧小区;
西边是万柳世纪城、北侧是五道口、东侧是学院路,学院路虽然位置较好,但还是靠吃外区购买力,五道口的品质盘比较零碎且价格较高,涨幅一般,从效率优先原则;有2种方案,第一是一直租房居住,1400买入纯投资盘吃板块的红利,第二是在中关村附近找优质的区域买入投资盘,可以自住,但接送孩子有一定的距离,距离中关村比较近的优质板块可以看看奥森板块,奥森属于纯居住板块，没有学区溢价，紧靠城市公园绿地，生态资源在市场上比较稀缺。整个区域居住的人群也都是企业高管，高校职工，央企领导;人文环境属于社会上层精英阶层;这个板块作为投资比较稳健,目前是比较适合您的;建议认真阅读星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利,有问题可再向我提问
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发表于 2022-10-17 09:57:10
