这个一线城市，将祭出“楼市大招”

sanasnoz

原创 刘晓博 楼市空前低迷，各地都在频频出手拯救，只有一线城市矜持、淡定。
这种局面或许要改变了！
第一个放出大招的，可能是香港。
发力点，是针对非永久居民在香港购房征收的巨额印花税。
2016年以后，如果一名“非香港永久居民”要在香港购买住宅，则需要缴纳15%的买家印花税，以及15%的从价印花税。
1套售价1000万港币的房子，“非香港永久居民”购买的时候要缴纳300万港币的印花税。
这种调控力度，全球罕见。所以，香港人称之为“辣招”、“双辣招”。
据彭博等媒体引述消息人士：在即将发布的特首“施政报告”中，上述严厉的印花税可能松动。若非香港永久居民在香港工作生活一段时间，或可退回部分或全部纳税的款项。
香港行政会议召集人叶刘淑仪也对媒体表示，此前已经向香港特首就撤销买家印花税提出了建议——非永久居民留港满3年，就可以豁免买家印花税。
之所以要这样做，是为了方便香港吸引人才，提升竞争力。
早在今年8月初，叶刘淑仪就曾对媒体透露，政府正在考虑免除外地来港置业者的双重印花税，以提振经济，扭转人才流失局面。不过，当时香港财政司司长办公室发言人的表态是：没有相关讨论。
于是，传闻一度熄火。香港的地产股，也因此出现了一波先涨后跌的异动。
现在，减税传闻再起，看起来可信度极高。
传闻背后，有两个背景不容忽视：
第一，香港楼市和股市，最近表现都比较差；第二，新任特首李家超，的确将在本月（10月19日）发布第一份施政报告。
在李家超首份施政报告里，楼市一定是重头戏。
在就任特首之后，李家超为了了解民情民意，成立了四个工作组，就民生痛点问题进行调研。其中包括：“弱势社群学生摆脱跨代贫穷行动小组”、“地区事项统筹工作组”、“土地及房屋供应统筹组”和“公营房屋项目行动工作组”。
四个小组里，调研住房问题的就占了两个。
而香港今年以来，楼市跟内地一样低迷。
据香港差饷物业估价署9月28日发布的数据，8月香港私人住宅售价指数报368.2点，创2019年3月以来的三年半新低，以及自2018年12月以来45个月最大单月跌幅。
今年前8个月，香港楼价指数已累计下跌6.52%；对比去年9月时的历史高位398.1点，累计下跌7.51%。
今年前九个月，受疫情反复及美国加息双重影响，香港物业市场成交低迷，二手成交量仅2.5万余宗，较去年同期减少40%，一手情况情况也差不多。
最近香港楼市还发生了一个标志性事件：李嘉诚旗下的长实集团，以市场价的大约60%，打包抛售持有多年的豪宅项目—21 BORRETT ROAD，套现近208亿港元。
恒生指数也接近腰斩，从去年2月的大约31000点跌到了最近16000点附近。



香港的股市和楼市为何同时陷入了低迷？
这里面有很多因素，比如疫情的冲击，中美战略博弈的影响等等。
还有一个不容忽视的因素：美联储的快速加息、缩表。
香港实施的是联系汇率制，港币绑定的是美元。这意味着，香港没有独立的货币政策，只能被动跟着美国走。
美联储加息的时候，香港也必须加息，而且需要亦步亦趋，否则联系汇率制会受到冲击。
但香港的经济周期，很显然是跟内地保持基本一致。过去1年多，内地在降准降息，香港其实也需要维持低利率。但美元进入快速加息周期后，港币只能被迫跟随。
在这种情况下，股市和楼市下跌就有其必然性了，这是维持香港联系汇率的“必要之痛”。
此外，近年来香港总人口下降，通过移民流失的人口增加。
8月11日，香港政府统计局处公布了2022年中香港人口为729.16万人，同比减少12.15万人。其中从2021年6月末到2022年6月末，死亡6.16万人，出生3.51万人，移入1.83万人，移出11.32万人。
在疫情爆发之前的2019年年中，香港总人口数字为752.41万。3年来，香港一共减少了23.24万人。
总人口不增反减，对楼市当然构成利空。
最近几年来新加坡跟香港的金融中心之争日趋激烈，虽然在股市上新加坡跟香港差距尚大，但在外汇、债券、家族财富管理等方面优势越来越大。
近日，在国家高端智库中国(深圳)综合开发研究院与英国智库Z/Yen集团联合发布的“第32期全球金融中心指数报告(GFCI 32)”中，新加坡超过香港成为全球第三大金融中心，香港从第三变成了第四。



此外，新加坡楼市也红红火火，连涨了25个月。
造成新加坡房价大涨的最大外来资金，恰恰是——中国。当然，这肯定包含来自香港的资金。
据橙易产业数据显示，今年1月至8月，外国人在新加坡购买非有地私宅的前五名分别是中国、马来西亚、印度、美国、印尼。
其中：中国人买了932套非有地私宅，占前五名的42%；马来西亚人买了566套，占25%；印度人买了324套，占15%；美国人买了203套，占9%；印尼人买了194套，占9%。
在500万新元至1000新元价位的豪华公寓组别，外国人购房的前五名当中，中国人排第一，买了74套，占55%；其次是美国人，买了27套，占20%；印尼人买了21套，占16%；马来西亚人买了9套，占7%，印度人买了3套，占2%。
在1000万新元以上价位的豪华公寓，则是由中国人、美国人、印尼人平分秋色，各买了7套公寓，各占30%；印度人买了2套，占10%。
对于新加坡咄咄逼人的态势，香港很有压力。
为此，最近香港有一系列新举动。比如防疫政策有所放宽，实施了“0+3”防疫新政。股市方面，正在酝酿推出人民币计价交易的柜台，并跟内地联通。
楼市方面，及时调整严厉的“双辣招”，显然是有必要的。
但我相信，在放松楼市方面，香港官方一定会非常小心。因为高房价是香港之痛，影响了香港的竞争力，也造成了香港社会的分化。
所以，“房住不炒”、“房不刺激”也适用于香港。
但针对真正的使用者，降低超高的印花税，这是应该做的。
一个外地人，如果根本不在香港工作生活，那么他要买香港的房子，30%的印花税虽然高，但还是应该收的。
如果是香港吸引的人才，由于暂时尚未拿到永久居民的身份，针对他们征收超高印花税就不合适了，的确会影响城市竞争力。
目前香港居民购买首套住房的时候，印花税是按照下面表格征收的：



举个例子，如果香港永久居民购买首套住宅，房屋总价是1000万元，则需要缴纳7.5%的印花税，一共是75万元。
外地人购买，是两个15%，也就是30%印花税，一共是300万元。
未来香港怎样给人才减税、免税呢？还有待观察。买1000万房子的最大减税空间是225万元，肯定会跟在香港工作生活的年限挂钩。
反观内地楼市，现在推出的减税政策，最多是减免契税，占房价一般不超过3%。至于二手房“带押过户”，也不过节省相当于房价1%左右的交易成本。
香港“减辣”的政策一旦出台，至少是减免房价的15%，甚至可能达到28.5%（假如购买市值不超过200万的房子，按照永久居民税收水平减免），这绝对是大招了。
让我们拭目以待吧。
香港之后，内地的四大一线城市估计也会有动作。