北京楼市，是颗洋葱头

arrarpetahack

文/地产八卦女

01回到北京，想起北京楼市的点点滴滴，感慨万千。如今的北京楼市，可能是全国少数处于供销压力正常状态的楼市。房住不炒后，房价缓慢上涨，就好像贵州茅台，宠辱不惊，看庭前花开花落。然而，随着地产大环境进入寒冬，北京楼市也开始涌现一些价值争论：北京楼市的内核是什么？哪些板块保值？哪些板块更有发展前景？由此，在当下这样微妙的情况下，北京楼市其实很值得拿来细说的。而这一次，就让我来说说藏在我心里很久的一个观点：北京楼市，是颗洋葱头。
02坦白说，我来北京的第一天，看着挂在墙上的北京地图的时候，就突然想起洋葱来，因为北京道路很像是洋葱的皮，洋葱的外皮里有内皮，内皮里有更内的皮。四环里有三环，三环里有二环……好像洋葱的外皮保护内皮，北京的四环、三环、二环路也保护着北京的故宫一样。其实，北京最重要的机关都集中在二环，这是跟中国其他城市很不一样的一点，而单论环线取向，目前我也没看到有比北京更清晰的城市。北京的建设发展也像洋葱。北京的城市规划、发展建设都很快，就像是一只搁在水杯上的洋葱，叶子蹭蹭往上长。
以朝阳商业中心为例，在90年代，东大桥的蓝岛大厦，是朝阳东部老百姓最喜欢去的商场，那时候的蓝岛，以销售北京最时兴的家电产品起家，是朝阳区占地面积最大的购物中心；到了00年代，燕莎赛特这些接地气的商场兴起，全国各地都到这里取经，蹭“奥特莱斯”的概念；10年代是SKP的天下，据说北京skp曾是全国营收最高的商场；而到了三年前，西大望路的合生汇，又成为北京朝阳商圈的王者。

很有意思的是，17年-18年，我刚好住在珠江帝景。看着合生汇逐渐成为北京的热门打卡地，

我想明天的北京、下个月的北京、明年的北京又会有怎样的发展， 这让我非常佩服。






▲富丽堂皇的朝阳合生汇

北京的楼市调控像洋葱。虽然剥洋葱皮时很痛苦，生吃时也很辛辣，但是炒熟以后的洋葱吃起来一点也不辛辣、很柔软、很好吃。同样的，北京的调控也很像洋葱，表面看着辛辣，但事实上很有营养。


例如，最近几年北京政策一向特立独行，搞了限竞房、共有产权等等一系列的政策。但这还不是最厉害的，

最厉害的是北京严格执行普宅指导价，严重限制贷款，二套实际首付能达到80%。且二手房严格执行20%的个税税率，买卖1套北京的二手房，个税动辄大几十万甚至数百万。

然而，尽管这样的政策辛辣，但相比其他城市此前下死手般的调控，北京政策又温和了许多。例如令炒房客闻风丧胆的二手房指导价，上广深都有，强二线城市全部参与，唯独北京缺席。去年房地产税试点计划，网传的几个板块试点城市，北京也都没有。

也正是因为如此，目前全国楼市低迷，北京也是仅有的几个情况还算可以，库存也不高，房价仍然有轻微增长的城市。9月23日北京第三批土地拍卖，成交金额500亿元，平均溢价率超6%。虽然仅有龙湖一家民企下场，但相比其他大多数城市，已然好了很多。



最后，从城市整体面貌看，北京城虽然看起来土气，但整个城市却很干净、很温暖，而北京人，也是讲究局气、和气的一类人。这就好象洋葱的最外皮，虽然并不起眼，但是内皮却像婴儿皮肤一样白、柔软。

03
当然，我说北京楼市像洋葱头，不止于环线套环线那样的道路结构，其实北京楼市的各个板块，也如洋葱一样层级分明、森严井然。
例如，北京楼市的第一层级，莫过于东西城的各个大院，以及二三环长安街、金融街、后海、三里河、万柳、玉渊潭、德胜门等地。在这个层级，一入侯门深似海，“权贵”、“低调”、“神秘”才是永恒的主题。



▲北京总价五千万以上的楼盘很多，但并非所有楼盘都能担当第一层级。
事实上，五千万以上的楼盘只有少数，如万科北河沿甲柒拾柒号、霞公府、万柳书院、北京壹号院、钓鱼台七号院、紫玉山庄、盘古大观、龙湖颐和原著、霄云路8号等才能傲视京城，而像金融街中海凯旋、太平街朱雀门、中信国安府、西城晶华、首创缘溪堂虽然未能上榜，也聚集了全国最多的权贵巨绅。
而更可怕的是，在后海或者东西城某个看起来很不起眼的胡同，乃至从公主坟一直到西山脚下，藏着一些没有门牌没有指引却守卫森严的四合院，例如五棵松部队大院，那才是真正的“层级”。


▲不起眼的新街口外大街23号院，其实是军事法院、军事检察院、武装力量监察部、防化学兵部、总参谋部管理局、总参谋部政治部等多兵种大院的综合体。

04
北京楼市的第二层级，可以分为三种情况：
第一种情况：商业至上。
所谓城由市兴，城市的核心价值是商业。作为中国北方最繁华的大都会，北京的商业还算可圈可点，而依附于北京这些大商圈的楼市住宅，则可以算是第二层级。


▲东长安街、国贸CBD、金融街、东二环、北四环亚奥、中关村、望京、丽泽、五道口、三元桥、太阳宫这些地方，相比第一层级，少了一些权贵的味道，却多了一丝商业和繁华的气息。

站在整个北京来看，北京最繁华的区域莫过于朝阳，近几年楼市最火的楼盘也大都是朝阳盘，而朝阳，其实也就两大商圈——国贸和望京。
所有朝阳南边的盘，甚至包括通州、亦庄台湖等区域的楼盘，都可称之为“国贸概念盘”；所有朝阳北边的盘，包括最近来最火的崔各庄、东坝、奶西甚至顺义的，都可称之为“望京概念盘”。
但事实上，无论是望京还是国贸，都是个矛盾综合体，望京有高耸入云的绿地中心、曲线圆润的望京SOHO，也有凋敝破败的马泉营、东辛店；国贸有充满现代气息的中国尊、大裤衩，也有东大桥、团结湖那样的破旧砖混楼——这就跟北京城的历史一样，北京是老树开花，最光鲜的一面总是长在历史的遗迹上。
另外值得一提的是，东三环、朝阳大悦城、通州九棵树、房山长阳、常营等等，恰恰都是北京大院、文保单位最少的区域（北京第一层级较多的区域）。由此看来，第一层级和第二层级之间的界限，还是蛮清晰的。

第二种情况：教育及产业至上。
教育是北京楼市永恒的主题。世人都知道北京的学区房很贵，却不知道这些学区房为什么这么贵。


▲北京海淀大学分布
如果现在还是不明白，看看上图，五道口职业技术学院（清华）和圆明园文理学院（北大）的存在，加上中科院和学院路八大金刚，使中关村成为全国智力最密集的地方，所以即使华清嘉园这种普通的小区，因为二小三小，价格最高也能飙升到20万一平米——这，就是北京学区房的魅力。
当然，像东西城虽然没有海淀那样多的大学城，但东西城作为国家部委集中所在地，教育资源自然是顶配的。尤其是西城，得益于近几年的教改，很多渣小也得到了优质小学以及初中支持，整体都有很大提升（小升初在东城都实施了直升改定额，西城还保留直升校）。目前，西城已然是政保生的天下。
另一方面，北京的学区房贵，也不仅仅是因为教育，还因为产业。例如上地-西二旗，以及北清路沿线，房价那么高，单纯只是因为教育吗？其实也是因为那里有腾讯百度阿里等互联网产业。两者是相辅相成、互相成就的。
事实上，很多新兴的产业板块，如亦庄、东坝，当地政府为了留住产业吸引投资，也引进了很多的名校名校教育。


▲北京买房，买的就是产业+教育。按照这种买房思路，海淀山后无疑是最佳的选择，这里上风上水，教育环境好，产业慢慢起来了，而且都是高端的收入比较高的产业。
当然，山后的房价也是目前这些产业新区里最贵的，如果差点钱，那么选择东南角的亦庄开发区。
目前，亦庄新城配套已经非常成熟了，学校、医院、商业应有尽有，产业如京东、京东方、小米、三一，已形成规模效应。2021年北京市还给与了“独立学籍区”的教育优惠政策，引进了“人大附中”，“十一学校”，“北京二中”等名校教育。


▲2017年，在刘强东的介入和推动下，亦庄引进了人大附。由于刘强东是中国人大毕业，在创立京东后，刘强东与母校牵线搭桥，最终促使人大附下定决心落户亦庄。
如今，亦庄房价已经全面超越通州，成为东西城之后的“南城小海淀”，这正是产业+教育的结果。

第三种情况：环境至上。
北京虽然好，但毕竟是北方，一到冬天，北京的道路连一根草都没有了。为此，第二层级的人，除了追逐繁华的商业氛围、高端的教育资源，对于环境的苛求，也是非常在意的。
北京有山有水的地方很多，但大多都在五环外。顺义中央别墅区、西山别墅区，以及上万亩的奥林匹克公园板块，这是多数人说得上来的“环境概念”板块。
但其实，北京还有很多隐藏在市井中的景观房。要知道，北京可是全国高尔夫球场分布最密集的城市，没有之一。


▲至2016年的大关停之前，北京其实有200多座高尔夫球场，占全中国的三分之一。如今这个数量，与北京的权力中心地位仍然是相配的。
也正因为如此，在不同人的眼里，北京有着截然不同的相貌。对于夜生活丰富的年轻人来说，北京是由工体和三里屯组成的酒吧之城；在普通上班族看来，北京是由数十条堵的不能再堵的地铁组成的“北方孟买”；在码农们的眼里，北京是与深圳杭州相抗衡的全国三大互联网中心……
而在另外一些人眼里，北京是一座巨大的高尔夫球场，以及配套的吃住行设施。
当然了，对于普通北京人来说，高尔夫球场只是一些进不去的大公园而已。

05
刚刚讲了北京楼市的第二层级，最后讲讲北京的第三层级。
整体看，北京有权贵，有豪绅，有中产，也有升斗小民。但即使是升斗小民，彼此之间也是分层的。
例如，稍微好一点的纯居住地段，以五环内为例，比较有特色的有讲求艺术氛围的酒仙桥798、到处都是眼镜店和古玩店的潘家园、服装集散中心的大红门、号称网红模特小明星满地跑的双井百子湾，以及第四使馆区东坝，这是第三层级里的上层社会。
而再远点，东边的汽修大厂垡头，南边批发农产品的丰台新发地，批发建材的十里河玉泉营，这里可算是第三层级的中层。
至于最底层，莫过于几个北漂圣地，南边的旧宫、天宫院，北边的天通苑、回龙观，东边的燕郊、金盏、常营，西边的良乡，这里的消费水平还算低，却没有一点想象中的“北京味”。也许，按住这里的人的眼光看，北京，无非是大一点的县城吧！

06
从楼市的角度看，北京之所以是北京，就在于它包罗万象，每一处都有自己的不同。
例如朝阳和海淀，这两个房价同样昂贵的地方，却简直像两个城市。朝阳是消费主义盛行的时尚之都，光鲜亮丽自带国际范儿；海淀却是低调内敛存钱的地方，社交生活讲究朴素自然，虽然高知有钱人多，但消费却明显偏好于买房和鸡娃。
然而，尽管都不一样，这正属于北京的范儿：
不同阶层、不同身份的人紧挨着，就好像洋葱的皮那样，他们界限分明，却又都不在意对方的存在。