信心回升？楼市“降价卖房”成常态，买房请做好贬值亏本的准备

sanasnoz

当下购房人的信心是增加了还是减弱了？大家对接下来的房价走势持何种态度？
10月9日，央行发布的《2022年第三季度城镇储户问卷调查报告》给出了参考“答案”：报告显示，未来三个月，17.1%的居民打算购房，这一比例高于二季度的16.9%；对下季房价，14.8%的居民预期“上涨”，大幅低于二季度的16.2%。
一言概之，居民购房意愿有所增强，同时也更“看空”房价。
有人可能会说，这不合理啊，不看好的情况下，为什么买房信心还会增加呢？原因很简单，当前的市场上购房主力人群是刚需和刚改，且目前各地出台的很多政策，对这两类人大有裨益。叠加很多二三线城市，房价基本已经跌至底部，很多人正是瞅准了时机，乘虚进场。
比如南京、苏州、杭州、武汉、郑州、长沙等新一线、强省会城市，不仅大幅降低购房门槛，降低借贷条件，而且针对刚性购房者有重磅购房优惠政策。
这种背景下，真正有购房需求的人，买房的欲望自然会有所增加。事实上，对于这部分购房群体而言，房子是用来住的，不是用来炒的。当然，不排除楼市在经历近一年半的调整之后，很多人已经有了“抄底”的心思。



2022年只剩2个多月了，到底该不该买房？结论我们先按下不表。
先看看和房地产密切相关的居民房贷支出、全国土地市场行情、各地“救市”情况，以及信贷政策走向四方面的情况。
第一，9月份居民部门房贷支出同比继续减少，但存款继续增加。
9月份新增社融3.5万亿元，同比多增6274亿元，之前市场预期是2.8万亿元，可以说是大超预期。具体而言，企业中长贷同比多增6540亿元至1.4万亿元、创历史同期新高；短贷延续增长、同比多增超4740亿元。
由此不难看出，9月份企业投资信心在增强。不过，居民部门的信心却很难调动起来，居民贷款同比少增超1380亿元，其中中长期贷款同比少增1211亿元，连续10个月少增，创近7年同期新低。贷款支出减少，钱都跑到银行睡大觉了——9月份，居民存款同比增加3230亿元，依旧一路走高。



居民房贷支出，最能反映老百姓对房地产的真实态度。但数据层面传递出的信号是，老百姓仍然对买房不感兴趣。过去二十年，几乎是全民参与的投资游戏，为什么戛然而止了？
第二，今年第三轮土拍即将落下帷幕，从目前主要城市的土拍结果来看，土地滞销严重，“国资”仍然是拿地主力军。这意味着很多城市的日子真的不好过。
根据中指研究院发布的报告，今年9月，50家代表房企拿地总额同比下降45.3%，降幅较上月扩大。国央企是集中供地拿地主力。2022上半年拿地金额中地方国企+央企拿地金额占比达到新高71%。
截止目前，22城中有13城三轮土拍已经结束，从部分城市来看：
上海：35宗地，有24宗底价成交，占比约70%。80%的土地被央企、国企收入囊中，并且多以联合参拍的形式参与。
广州：20宗地，有2宗终止挂牌。其余18宗，13宗底价成交，2宗溢价成交，3宗流拍。综合而言，广州的流拍率高达25%。值得一提的是，此次广州拍出的地块全部由央企、国企以及地方城投平台获得。
杭州：19宗地，10宗底价成交。虽然全部成交，但是根本原因是优质地块增加。和上海、广州、深圳等城市一样，杭州拿地的企业也以央国企为主。



整体来看，一二线城市土拍成交量尚乐观。50家代表房企，拿地主要围绕二线城市。今年前9个月，50强房企在二线城市拿地占比近60%。但看三四线城市，则是另外一种光景：大多数三四线城市土拍的地块均为底价成交，盐城、湛江、韶关、南通等市流拍率创新高。
第三，各地仍在马不停蹄“救市”，各种大招见怪不怪。
据不完全统计，截止到9月末，全国“以房催生”的城市有40个。何为以房催生？简单来说救市，多生娃可破限购，可享受更多购房优惠政策。比如很多城市在新政中明确，二孩、三孩家庭购买首套房，不仅可以享受贷款利率优惠，而且还能拿到开发商的打折价格。此外，符合条件的多孩家庭，购房还可以享受退税降费政策。
最值得一提的是，苏州在“托市”方面，又让人大开眼界了：近日，一则“苏州市政府部门拟定向回购部分新房项目”的消息，受到广泛关注。10月12日，新京报记者从苏州市人民政府相关人士处了解到，此事基本属实。



我想说的是，办法确实是好办法，但问题是如何落地？今年以来，全国累计出台了近800次调控，其中很多都是关于发放购房补贴、买房给奖励、买房降费的，但都没有人告诉我们，这些钱从哪里来？
苏州这样的经济强市，财政压力可能可控，别说回购1万套，就是回购5万套，可能也不是大问题。但问题的关键是，苏州之外的全国数百个三四线城市，上千个县城怎么办？本来就已经财政赤字了，很多城市连公务员的工资都发不出来了，还有多余的钱去托楼市吗？



第四，降价卖房已成常态。
第一财经此前报道，今年前8个月，20强房企中有12家降价卖房，而且是大幅降价甩卖。其中金科降价幅度高达21.9%。到了9月份，这一数据又增加了，50强房企中有36家在降价卖房，占比高达72%。
更重要的是，降价卖房的城市已经由此前的三四线城市，蔓延到一二线城市。广州、北京、深圳、武汉、杭州、郑州、天津、南京、济南、成都、重庆等，降价卖房也已成常态。
二三线城市降价卖房，早就不稀奇了，今天我们重点说说一线城市：在深圳，现在流传着这么一句话：尖岗山卖出了龙华价，罗湖卖出了光明价，光明卖出了坪山价，坪山直接降到接近东莞价。有网友形容，开发商为了卖房，就差开口直接问购房者：“降多少你才愿意买，我一定满足你。”
在北京，外环的价格已经普遍下降了10%-15%。这可不是我们信口胡说，而是有购房者在前后看房一年后给出的真实可信的结论。在顺义、大兴，石景山和丰台等区域，开发商打折促销，早已是家常便饭。半年前售价近8万/平的楼盘，9月份7.2万就能拿下，明面上看，房价已经直降8000元/平了。
易居研究员数据显示，9月份全国100个城市中，有59个城市二手房成交价格跌回了2年前，其中有22个还是省会城市。
如果现在还有人告诉你，买房是稳赚不赔的买卖，请把上面这个数据甩给他。另外，算上贷款成本和时间成本，现在买房可能还没有买基金的收益率高，而且安全性也大打折扣——目前对于绝大多数城市而言，房子显然不能作为投资品来看了。换句话说，在很多基本面差的城市，买房一定要做好亏本贬值的心理准备。
而且这还是全国头部一百个城市的表现，可想而知全国其它中小城市的房产，已经贬值到何种境地了。有人说，我家的房价没下跌啊，那是你没卖房，如果你想知道真实的市场行情，我建议你把自家的房子挂牌出售。还是那句话，能成交的价格才算数，其它价格都是空中楼阁。



该不该买房，还是那句话，只要你不对房价有信仰，就不会受伤害。国家三令五申，房子是用来住的，潜台词已经很明确了：刚需自住购房，永远支持。而且未来的信贷政策，也会更利好这部分人群；整天幻想靠投资房产发财的，过去现在和未来，都会继续被严厉打击。当然，更需要正视的现实是，在房地产趋于稳定的背景下，投资炒房的时代已经彻底终结了。
事实上，我们一贯的观点都是，年轻人在有能力的情况下，购买第一套房，一定要趁早。注意，这里有两个重点：第一是“有能力”，而不是鼓励大家，不具备条件硬上；第二是，未来买房要有城市信仰，宁愿买错房，也不能选错城市。城市选对的基础上，再具体围绕地段、配套、房企、户型、物业等做功课。
有人可能会说，万一买房后房价下跌了呢？说实话，现实中这样考虑问题的人，不在少数。我想说的就一句话：在中国，房价下跌，你不一定会输，但没有房子，你赢得希望不大。