为什么楼市明明那么惨，但我们却感觉不到房子降价呢？

前程无忧

从2021年下半年开始，国内楼市就进入到了调整周期。不仅是开发商的销售业绩大幅下滑，而且还出现了房企债务违约，以及期房烂尾的情况。更关键的是，房价下跌的城市越来越多，截止今年8月份，我国前100个重要城市新建商品房价还在上涨的城市只有29个，有69个城市房价出现下跌。而在二手房方面则更不乐观，在前100个城市中只有23个城市价格还在上涨，74个城市的房价出现下跌。



不过，有很多人感到奇怪，从各种数据来看，现在楼市明明那么惨，但为什么却感觉不到房子在降价呢？对此，我们认为，这是房地产调整初期所发生的正常现象，主要有以下几个方面的原因：
第一，人们对涨价很敏感，对房价下跌却很迟钝。现在国内很多城市的房价虽然下跌，但是呈现一种稳中有降的趋势，很多城市的房价跌幅都在10%左右，主要还是希望通过以时间换空间的方式，实现房地产软着陆。所以，短期之内感觉不到房子明显在降价。同时，现在这些城市的房价短期跌幅与之前房价每年上涨20-30%的速度相比，就会感觉不到房子在降价。



第二，开发商不敢大幅降价，现在不少开发商为了促进，房子的降幅都控制在10%以内。这主要有以下两个因素：1、开发商如果大幅降价，之前的老业主都会来维权，要求退房或赔款。这样一来，开发商的生意反而就没办法做下去了。3、开发商小幅降价是可以的，但如果大幅降价，成交量会越来越低，因为购房者是买涨不买跌，新房价格越是下降，购房者越是不想买房，反而会处于观望之中。
第三，二手房业主也不愿意大幅降价，他们对未来房地产市场还抱有幻想。国内房价涨了20多年，让炒房者尝到了甜头，就是任何时候房价出现调整，只要硬杠下去，房价就会出现报复性反弹。
所以，在很多二手房业主看来，自己如果大幅降价抛售，万一将来房价出现反弹，我这不是亏大了吗？现如今，多数二手房业主即使愿意抛售房子变现，最多也就降价5-10%的房价，他们认为根本不用降价太多，即使按照现在的价格，也会有人来接盘。



第四，近两年国内物价都在快速上涨，对于开发商来说建材成本和用工成本都在上涨，而且涨幅也非常明显。这意味着开发商的利润空间受到挤压。如果现在再大幅降价促销，那开发商不是要出现亏损了吗？
所以，现在开发商为了促销，小幅降价5-10%还是可以做得到的，但是要大幅降价促销，开发商很可能会出现微利甚至亏损。显然，短期内新房价格降幅有限，所以很多人感受不到房价下跌。



现在很多人提出，楼市已经出现调整趋势，为什么我们却感受不到房价在下跌呢？主要是目前房地产调整还处于初级阶段，很多城市的房价在短期之内已经停止上涨，并出现稳中有降的趋势，这种“温水煮青蛙”的情况，普通人不易察觉。同时，我们看到开发商和二手房业主，为了自己的利益，即使行情不好，也都不愿意大幅降价，这就导致了很多城市房价虽然有调整，但房价的跌幅并不明显。不过，随着时间的推移，各地的房价跌幅会逐步加大，最终还是会与当地居民收入挂钩。