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北京跑赢大盘的房子不超过20%
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Q:提问:京总您好，刚刚关注您不久，我是去年工作落户的，家在外地，家里想支持一下在北京买套小型的婚前房产，现在在望京花家地工作，向您提问:1.目前单身，家里人为了让我婚后有些保障想买个一居室。但我有些顾虑，不知道这样用掉我的首房首贷资格是不是好。虽然知道越早上车越好，但也怕今后结婚时买二套婚房会比较吃力。您对单身女性购房有什么建议么？
2.买房总价预算在300－400左右，用于投资和落个人户口，主要想看一居室，请问望京有什么您比较看好的楼盘推荐么？花家地的老破小还有没有投资价值呢?3.虽然您说学区因素不稳定，没孩子可以暂时不考虑，但是有没有必要为了以后增加孩子上好学校的几率，将房子购买在东西海三个区呢？（可以不考虑自住问题，买完先租出去，自己仍然租住在单位附近）
A:回答:您好;感谢信任!1、婚前买一套房产一是用来作为抵御通胀让资产保值升值,二是对于自己是一种保障;无论是中期还是长期从哪个维度看方向上都是正确的;根据现在的婚姻法:婚前贷款购买房产,婚前的财产(包括存款+房产)都属于个人财产,不管是对未来的另一半还是对未来的家庭都是一件好事;
2、问题二和问题三可以一并回答,300-400万的预算在望京只能选到一些尾部的老旧小区,这些盘大都是行情不太稳定;在东西海更是这样,可以作为纯投资计划,选一个居住体验好一点的纯商品房社区,房地产进入后半场,对于投资房产的门槛要求越来越高,房地产黄金时代,只要买房就能赚钱,大家想的更多的是怎么搞更多的钱进入房地产,那时候越博傻赚的越多,现在房地产是过渡阶段,市场上的“买房者”越来越少,所以一部分杂盘接盘的人会越来越少,
你围绕着核心区看是正确思路,不要离开主城区安全系数很高,可以把目光重点放在朝阳,比较稳健的区域可以看看常营的苹果派,400全部下来可以拿一个大一居,北京新天地五期可能会超出20-30的预算,满五唯一加上中介费税费价格420-430左右可以拿下;常营是一个无学区溢价,其次配套成熟、有购买力支撑还有那么一点点缺陷的区域,现在向西主要承接国贸一带的通勤人员,
未来向东受通州大运河辐射,算是未兑现的利好;不足是常营的城市界面还稍微有些不足,整体稍乱,这也给未来的增长空间留下了潜力,如果慢慢完成整治,区域的价值会再上一个台阶,目前这个区域的价格比较低,苹果派和北京新天地五期在整个商圈性价比较高,居住体验很好,从楼盘还有商圈未来的成长空间比较看好;这个区域内的保值性和流通性都很好;四五百的预算纯投资选这个位置很合适;祝一切顺利!
Q:提问:您好，目前孩子上学在东城租房，自有一套垡头翠城的塔楼3居两厅两卫经适房，目前父母住。4-5年内不会回去住，父母有房票一张。考虑1:置换经适房，在周围买一两居父母住，剩余款项和目前存款拿出200-300，合适时再入手一套500万的房子，投资，如果不合适，就缓缓，一套算2套，一套可以用父母房票；考虑2:买一套新房，3居，和父母共住，目前看了金隅昆泰，之前考虑过保利锦上一期和绿城沁园，被否。不知哪种选择比较好，另外，金隅昆泰入手如何？用父母房票还是二套？谢谢，期望得到您指点
A:回答;您好,出掉垡头翠城正确,经适房保障房等此类房屋是居住权,北京人不缺住房,大量建设保障房,会导致商品房的用地进一步变的稀缺,商品房的价格也会越来越贵,商品房是财产权,大家缺的是财产保值与升值.保障房保障的是低端人口,商品房适用于高端人口的财产保障;优选方案二,集中资源配置一套优质地段优质商品房;十八里店目前的区域界面很差，新区的发展除了资金和时间的投入，最重要的是上面的重视，望京和国贸发展了近二十年才有今天
整个朝阳的产业结构已经很明朗，东南方向四环外不在范围内，有很大的不确定性，未来大概率也是处于冷门板块;孩子在东城上学,可以集中资源在东城附近找一些不错的区域;即便是父母自己住离孩子也近,生活上也方便很多;其次对于财产的保值增值性效率更优;就目前的一个经济发展速度和社会效率;对社会贡献大的人自然会选择城市的龙头位置自住;房地产的城镇化接近尾声,普涨的行情越来越少,房地产行情只剩下板块红利,冷门板块或位置较差的未来的行情大概率会处于横盘阴跌的状态,对于新区也存在很多不确定性;稳妥起见选择确定性更高的位置安全性更高;建议认真阅读精华栏的文章81#北京房产投资核心逻辑和原理，祝一切顺利！
Q:提问:房总好！目前嘉铭桐城有一套三居，孩子今年上初一了，还款压力太大，计划卖掉、还清贷款和借款后剩1000左右，然后全款买林奥嘉园。未来三年初中和三年高中需要在学校附近租房，同时买的房子租出去保值以及未来居住。这两天看到了您的贴，觉得我想的不一定对，如果投资应该有更好的选择。朋友刚买了望京樾，建议我也买那里，请问您的建议，谢谢！
A:回答; 您好,感谢信任!1、嘉铭桐城的升值性一般,但保值属性还可,亚运村虽然近些年过气了,但区域能吸收到东西海淀和朝阳的客群,海淀主要的产业园区在中关村一带,朝阳主要的产业园区在望京和来广营,亚运村在两者之间,如果您们要把这套出了置换,从置换的逻辑上只能往同等区域更高等级的楼盘上换,或者往更高等级同等楼盘上换,
大方向上是这样的;否则置换除了增加摩擦成本以外没有实质的意义,林奥嘉园属于奥森板块第三梯队楼盘,并不是头部盘,奶西地块望京樾是目前新房市场比较值得买的,从楼盘的位置以及后期可开发程度都还可;但空白区域兑现总需要时间,期间存在规划落地的不确定性,优势是楼盘新,成熟后在市场上更具备竞争力;卖出嘉铭桐城买望京樾等于把确定性换成了不确定性;不利于家庭的资产保值性;
2、关于贷款;一是可以通过以贷抵贷;二是如你所说如果考虑置换,可以考虑把嘉铭桐城换成更高等级区域更高等级楼盘,1000不加杠杆在朝阳也能选到优质跑赢大盘的房子,但会错失效率,房子只要有涨幅月供可以通过很多方法解决,并不会影响生活质量,但杠杆高低会影响亏赚的效率;优质房产大方向一定是上涨的,放大杠杆既能放大收益;回看会员文章08#史诗级通货膨胀正在路上，普通人的对与策;有问题再沟通,祝一切顺利!
Q:提问:房总好！目前俩娃，老大在联想桥附近上小学，老二还小，爱人在甘家口附近上班，我在中关村附近。目前在西郊宾馆家属楼一套67平二居，17年买的没怎么涨，现值大概600吧，当时买着主要是考虑离单位比较近，没考虑学区，单位可以解决中关村学区上学问题。目前手头180，家庭年收入80左右，本来不打算折腾了，但看您的关于北京房价的帖子，深以为然，觉得应该在战略上合理布局。目前有两种方案：
1）保留西郊宾馆的房子，部分抵押，入手一套500左右的投资房；主要是觉得上班、孩子上学比较方便。看您之前的帖子，想在清河、西北旺、马连洼、回龙观、西二旗一带看看，不知您有何推荐？2）处理掉西郊的房子再买一套，兼顾居住和升值，杠杆现在不敢加太高，对未来经济不乐观，也想保留一定的抗风险能力；从距离和改善需求来看，关注了马连洼板块的3/4居，重点看了圆明园花园别墅，不知道这个楼盘值不值得入手？以上是自己的想法，请问您的建议，谢谢！
A:回答:您好,感谢信任!1、建议优先方案2,西郊宾馆这种盘没有长期持有的意义,这个盘在五道口商圈属于尾部盘,第一54年建成的,金融属性会越来越弱,第二五道口是有2000年之后的房子,也有7080年代的,无论是老房子还是次新从居住体验都高于西郊宾馆,所以这个盘一直被市场甩在后面属于正常的市场行为,未来楼市继续分割的情况下这个盘最好的行情也就是能维持住原值,而17年到现在北京是出现过行情的,一些优质盘是吃到过板块红利的,出于“机会成本”考虑;如有条件投资更好的位置,不建议继续持有这个盘
2、清河、西北旺、马连洼、回龙观、西二旗这几个板块清河和回龙观属于行政区内的第一梯队,在回龙观选的话可以选到第一梯队的盘,整体行情相对稳健,西二旗不是产住结合,马连洼西北旺这个地方城市界面很差,并且2015年到2019年已经完成了前期涨幅,未来如果一直比较固化房价会有上限;未来上涨动力比较一般,配套几十年基本都是一个样,有一个生物医药基地+百望山,发展商业的话比较难,简单说就是这片地已经往固化的方向发展了;房价的天花板比较低
圆明园花园别墅在商圈内排名靠后,马连洼流通性和口碑不错的盘是西山华府、百旺家园、西山庭园、天秀,这些盘如果遇到行情会有微涨,圆明园花园只能等这些口碑不错的盘涨完喘息时才能轮到,但这个商圈的行情存在周期,很短,作为家庭唯一资产不建议首选这样的区域,回龙观和清河整体很好,清河配套成熟,靠近产业园区,品质盘扎堆,一直以类对外的口碑都不错,房价相对牢靠,建议以回龙观和清河为主,在预算范围内挑选居住体验不错的盘即可,祝一切顺利!有问题再沟通建议认真阅读星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》;祝一切顺利!
Q:提问:京总您好！最近在琢磨换房，头疼不已，特向您请教。目前有德胜实验二小老破小一居，清河力度家园3居，孩子今年刚上学，一家三口带一老人住一居住不下，准备换房。目前有以下几种方案，您看哪种既能让孩子上学不远，又能让四口人值得舒适些，兼顾资产不缩水；
1、卖学区老破小，估计650万，换成850内的小两居，换在德胜或旁边东城或海淀；看了一个月，觉得换不了太大的，四口人住着还是局促；优点是清河大房子户型好留着，缺点是两边跑，这一阵子两边跑真累；
2、卖清河，估计1200万，换到孩子学校周边，德胜本区或旁边东城或海淀，也没找到合适的房子，不上不下的；优点是保留了孩子德胜户口，缺点是清河好户型房子卖了可惜，住不了大房子;3、两套都卖，好像能在德胜和旁边东城或海淀换个稍微大一点的，但是心里没底应该买哪里不让资产贬值。优点是能住大房子，缺点是只有一套房子了，且若买在了东城或海淀，孩子户口不在德胜且上下学远。还请京总帮忙出谋划策，感谢！
A:回答; 您好,感谢信任!1、力度家园在清河板块排名居中,保值增值性不错,本身清河这个区域自带产业价值,购买力全部集中在区域内,居住感不错的盘整体行情是一直往上走的;如果把这套盘出掉或2套全部出掉只能往同等价值区域更高级别楼盘上换,或更高价值区域同等级别楼盘,如果往同等区域或者更低级别区域换,从长期看不如继续持有力度;如果加上摩擦成本选的盘不如力度会很亏;学校周边换只能是海淀南部和安定门附近,海淀南部和安定门附近只能算是市中心,区域的楼市价值不如清河;北京的楼市逻辑是点状逻辑并非环线,并不是靠近二环或者三环价值就一定高于五环;
2、你们的核心诉求是解决居住需求兼顾资产不缩水,既然卖掉德胜学区解决不了实际的居住价值,可以以租换租,850万在综合价值比较高的区域建仓用来纯投资,在学校附近租一个大一点的用来居住,这种好处是名下两套优质盘,保留了力度家园,又回避了学区政策的不确定性带来的风险;可以同时吃到板块红利;更有利于家庭资产的保值增值性,这是从利益最大化的考虑,建议认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理;祝一切顺利!
Q:提问:京总您好：慕名而来，我的情况如下：我家名下有两套房，一套是广渠门的金世纪嘉园，两室两厅两卫，面积120平，另一套是小西天金典花园小区东边的央产房，面积约58平。目前家庭年收入约50万元。现在想置换一套房产，投资及自住均可。想向您请教：
1.如果仅置换一套房，优先置换哪一套房，是广渠门120平的还是小西天58平的？2.家人比较喜欢新盘，最近在考虑顺义后沙峪板块祥云小镇附近的和光瑞府以及中海湖光玖里，买入后周末过去自住，这个位置您觉着买入后可否保值？3.您现在有什么其它新盘推荐？4.如果不考虑新盘，置换成二手房（以投资为主，不考虑自住），您有什么建议？
A:回答:您好,感谢信任!1、金世纪嘉园的流通性略低于金典花园;小西天和广渠门板块都可,从户型上小户型的增值性不如大户型,市场上的刚需客永远的购买逻辑是买涨不买跌,只有行情大范围上涨,出现抢房的时候,刚需才会考虑出手,刚需客需要行情的氛围来烘托,越是市场出现低迷的时候刚需就越退缩;
2、如果考虑新盘可以看看奶西板块,后沙峪相对有投资属性,但兑现需要时间,主要表现为本地有没有核心产业支撑,流入的人群都为通勤人员,后沙峪能优先承接到主城区的溢出,和光瑞府、中海湖光玖里价格不便宜;如果从效率方面考虑,这两个盘和后沙峪这个板块不如城中的二手次新,新房的优势是没有交易费,如中介费、税费
缺点是一般的新房位置不会太理想,配套不成熟,对于一些规划落地有很多不确定性,另外拿到房产证的年限比较长,金融属性相比二手房较弱;二手房的优点时建成的时间比较早,所以位置比较好,可选择的范围比较大,基本上想要买什么位置什么类型的房产都会有,配套相对成熟,优缺点肉眼可见,确定性更强;
基本每一轮行情都能吃到,重点是房产交易后可以马上拿到房子和产证,金融属性更强,投资房产不是简单的只投资居住功能,更多的金融工具抵押物,用负债投资优质房产,等于占有了新增货币稀释他人财富的便宜,可精算资金后再沟通,建议认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,按照文章思路选筹包赚,祝一切顺利!
Q:提问:京总您好！我的情况是这样的：爱人于5年前调到在北京工作，北京社保5年，现在刚有资格在北京买房。由于北京户口还没获得，为了孩子教育，目前两地分居，我与孩子在老家新一线城市生活。爱人工作在西单金融街，租房在单位附近（房租单位可报销大部分，如果我与孩子不搬去北京居住的话，爱人就可一直住在租的房子。故而可不用特别考虑爱人的通勤距离）
在北京购房的主要需求就是希望保值增值的同时，也能兼顾将来如果有北京户口，孩子能在北京上学的自住需要。当然，孩子已经初二，也许等不到北京户口去北京高考。但孩子学习成绩不错，很大可能考到北京去上大学。想为孩子在北京留一套房。就算孩子长大以后在别的城市发展，那就把北京的房子卖掉置换成孩子所在城市的房产。所以也需要考虑十年后好出手。
目前首付可以拿出现金700～800万元，房子总价想控制在一千二百万以内。至少需要两房，最好是三房。由于对北京也不是特别熟悉，平时爱人工作忙，我也没时间去北京慢慢看房。就是不知道我这种情况选择在哪个位置购房更合适？目前有人推荐在丰台的“国誉万和城”和首创“天阅山河”；还有开发区的“橡树湾”想您请给到更专业的购房建议。谢谢！
A:回答:您好,感谢信任!1、先说下丰台这两个楼盘,天阅山河和国誉万和城目前的售价,未来在二手市场上优势不是很明显,这个区域的万科紫苑2017年卖8万,5年之后的今天依然卖8万,并且是好楼层好户型很优质的房源才能卖到8万出头,这个区域最好的买入时间是18-19年,17年后这个地段从8万降到最低6万,20年-21年回调到8万,万科紫苑属于这个区域的标杆楼盘,紧跟的是假日风景,往后的是天洪美域、建邦;天悦山河在位置上不如万科,紧靠高速,唯一的卖点就是所谓的科技住宅,这个区域保值性还可,但升值性一般;西红门属于大兴西这条线的龙头板块,但主要是承接通勤人员的刚需地段;橡树湾还可,但位置距离核心位置稍偏,存在不确定性;
2、现在北京投资房产比较常见的就两种策略,一种是追求潜力最大,一种是追求稳健成长,您们现在的购房思路属于第一种,追求潜力最大,这种方式，如果区域楼盘选择得当，是可以实现暴击;但如果对楼市研究并不是特别深，没有建立成熟的价格体系，很容易进入到偏冷门的位置，偏冷门位置的房子一般都是户型大、价格低，如果涨起来，收益相对可观，但如果不做深入的市场背景研究贸然进入，很容易洼地变坑地，上车容易下车难;
您们在京没有购房经验,建议选择稳健成长这种策略,稳健成长是放弃高风险高收益，选择确定性高的板块，哪怕增值的不多，只要有收益，后面就有机会置换升级继续建仓;现在的房产投资拼的就是对风险评估的能力，价格越低，风险相对越大，价格越高，风险相对越小;具体到你们的购房事宜上,
1200以内这三个板块、无论是丰台还是大兴,这几区域有个共同的特性就是刚需客户占比较多,1200属于微改善的预算,应该关注城内的热点板块,这些板块房价不会大起大落,也很容易吃到板块红利;家人在金融街上班,如果想买的距离单位近一些,可以看下丽泽的顺驰蓝调、金泰城丽湾;两个楼盘位置和品质都很好,性价比也可,房价也会随着丽泽的兑现慢慢增长,这种方案更适合你们,建议认真阅读精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,祝一切顺利!
Q:提问:京总好，向您请教一个个人纳闷的现象：像通州，门头沟这些地区，新房比周边二手房要高出二万左右，但和附近的次新房相比却低1万左右，销售每次都说新房到手后过个两三年后就会比周边高好多，还有的说期房变现房至少就涨1万。新房定价都是这个感觉。
A:回答:您好,销售在忽悠你,并且是在把你当成完全不懂行情的小白忽悠你,开发商的日子越来越不好过,利润这么低,能多卖为何不多卖,好的盘应该是新房比二手便宜,买新房最主要的一个指标就是有价，你要分清楚买进价和卖出价，很多人会认为某个开发商某个楼盘又调价了，但这统统都是你买进的价格，是开发商卖给你的价格，
新房市场的成交价没有任何参考意义,市场也不会承认二级市场的成交价,只有三级市场的成交价才公平、可参考!三级市场是通过各种政策干预,卖家与买家的长期博弈最终形成的价格,大家都认.也就是真正意义的决战是在三级市场,也就是二手房存量房市场，就是说你真的在二手市场挂牌出售，第一卖出的价格是多少，第二成交周期要多长，二手真的卖的时候，它跟周围一手折价差是多少倍
这个折价率是很明显的指标。在一些比较差的板块，差不多要打到7-8折左右，有的更多,这些区域的房子买过来就是溢价，绝对不能投资的;门头沟15-17年炒作的很厉害,这期间开的盘像金地华辰、西山艺境、西山御园、裘马四季目前都处于一直下跌的状态;跌幅超过20%;并且能接盘的人很少,成交周期大多是在一年以上;建议认真阅读星球精华栏的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利!
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发表于 2022-10-16 09:02:26
