楼市各种利好消息，相关政策持续叠加，为什么没有明显的好转？

前程无忧

近几年，房地产市场持续低迷，很多城市和地方的房价出现了10%~20%的跌幅，有些地方的房价甚至已经腰斩。而人们的买房热情也在持续下降，因为大家不再相信房价会持续上涨。也正是因为这个原因，很多城市和地方频繁出台楼市新政，以刺激房地产投资恢复，缓解与改善房地产企业面临的资金链压力。特别是进入到2022年以来，一系列政策推出，包括组合式托市政策全面发力、多点突破。在这些政策加持下，很多城市和地方宣称效果明显，房地产市场已回暖，楼市成交量增加。



实际上，随着政策的持续落地，政策利好并不等于市场信心的恢复和市场下行趋势的扭转，未来市场恢复应从供给端加大市区优质地块供应，提高房企拿地积极性；从需求端打消购房者忧虑，保证刚需和改善性需求积极入市；政策端在放松限购、限贷、限价和降低首付等方面释放，核心城市改善需求，从而带动整体市场回温。就拿今年的“金九银十”来讲，房地产市场虽没有往年“金九银十”的火热情况，但核心城市房价需求总体有韧性，一二线城市稳定去化仍有把握。



在近期密集的首付松绑潮中，多地不仅下调了首套房和二套房的首付比例，还有部分城市对多孩家庭进一步降低了购房首付门槛，政策调控范围不断加大。首套住房首付比来看，“首付降至2成”已渐成多地“标配”。如惠州、湛江、南充、石家庄（部分区域）、南通（海门区）、西宁等16地首套房首付比例均下调至20%。苏州、厦门、郑州、天津等41城下调二套房首付比例，其中约33城将二套房首付下调至30%。从某种程度上来说，这是一个很好的措施。这个措施有利于大幅度减小人们对于购房的资金压力，可以促进大家购买房产的积极性。



9月29日，央行、银保监会决定阶段性调整差别化住房信贷政策，由此23城打开了利率下调空间。随后9月30日，央行决定下调首套住房公积金贷款利率。自2022年10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以下（含5年）和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。第二套个人住房公积金贷款利率政策保持不变，即5年以下（含5年）和5年以上利率分别不低于3.025%和3.575%。同时，财政部、税务总局宣布换购住房个人所得税退税。



可以看出，为了稳定发展房地产行业，各地纾困政策已经“应出尽出”，进一步的调控宽松对销售表现的促进作用将愈发有限，预计四季度将延续三季度“二次探底”趋势，“一强多弱”的地区间分化加剧，全年销售规模同比降幅仍会达20%左右。那么就有人讲了，既然这么多政策叠加之下，收效往往更加显著，有助于提振市场信心、稳定市场预期。怎么还是会出现降幅20%呢？这就要拿数据说话了，通过多方收集9月份房地产市场的相关数据，我们一起来了解实际情况。



通过相关数据分析，9月份房地产市场30大城市新房交易环比分别下降27.3%和24.3%，同比去年分别下降38.5%和59.8%。也就是说目前楼市成交量仍旧低迷，这并不完全是限购政策造成的。楼市的困境，表面上是需求观望，预期不好，但本质上是供需错配，即高房价与低收入无法弥合的鸿沟。调控政策不可能全面退出，只能是积极探索新模式，纠偏错配的供需。说到底还是很多人买不起当地的房子，随着人们收入的提高，再加上政策利好的加持，房地产市场一定会出现好转。大家说呢？