稳楼市出“实招”苏州拟回购万套新房

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刘伟/发自北京

地方政府托底楼市又出新招。
10月12日，根据市场消息，苏州市政府近期计划定向回购部分新房项目，拟对6个区及4个县市共10个板块回购约1万套新房。
消息称，目前苏州多个项目房源已经被相关部门回购。得益于政府回购，9月，苏州楼市成交数据实现同环比大幅增长。克而瑞统计显示，9月份，苏州市区商品住宅的成交面积约为122.99万平方米，环比和同比都获得大幅提升。
对于回购房源之事，苏州市住房和城乡建设局的一位工作人员对记者称，不清楚此事，并建议以官方发布的消息为准。
有苏州当地从业人士向记者透露，政府在9月下旬就已经向外放出回购1万套房源的消息，并分批次推进，首批回购数量为2500套。
“政府收购商品房能够起到一举多得的作用，一方面，政府可将这些商品房作为保障性住房，增加保障性住房的供应；另一方面，可为房地产行业输送资金流，加速当地房地产市场的去化，给市场传递信心。”诸葛找房数据研究中心首席分析师王小嫱认为。

政府回购背后的真实楼市

9月在全国绝大多数城市新建商品房成交量同环比继续下跌的背景下，苏州新房成交量表现出跳跃式增长态势。
克而瑞苏州统计数据显示，9月份，苏州市区商品住宅的成交面积约为122.99万平方米，环比增加126.88%，同比增加93.34%。
根据机构统计数据，在上述新房成交中，位于工业园区的越秀悦见云庭项目，以526套的成交表现位居同板块之首，其中包含有约400套政府回购房源的网签量。
此外，位于高新区的浒关运河印象项目，则以13.08亿元、482套的销售表现问鼎高新区，同样大部分为政府回购促成；另一家位于高新区的仁恒澜庭叙，在9月份以226套的销售表现成为高新区当月套数榜亚军，其中约160套为政府回购房源的网签量。
实际上，从当前二手房交易市场的情况才能真正看出楼市的真实热度。
数据显示，苏州二手房成交量从6月~8月连续3个月均超过5000套，但9月份的二手房市场仅成交4529套，环比下跌19.28%。表明楼市预期仍然受到经济环境、疫情等的影响，并未有所改善。
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，政府层面回购新房项目，本身不属于创新，各地本身也给予了鼓励。只不过苏州作为新一线城市，类似操作，客观上也说明此类城市房源库存压力大，也需要通过此类回购来化解库存和房企销售压力。
不过，据上述人士了解，对于首批回购的房源，开发商并未收到市政府的购房款。所谓的1万套新房回购并无真金白银的交易，背后旨在为当前下行的楼市托底。

一举两得的措施

今年以来，受多重因素影响，楼市销售端低迷。
国家统计局数据显示，今年前8个月，我国商品房销售面积同比下降23%，商品房销售额同比下降27.9%。此外，10月1日，中指研究院发布《百城价格指数报告》，数据显示，三季度百城新房、二手房价格均下探。
在苏州之前，有多个地方政府表态鼓励国有企业批量购入新建商品房，其中包括郑州、济南、邯郸磁县等地。
7月下旬，郑州发布消息，针对已经建成或即将建成，但销售困难、大量积压房企资金的现房、准现房项目，通过政府购买现房作为安置房，提高存量房去化率；9月5日，济南市国资委在官网发文，提及济南城市发展集团将在全市收购3000套商品房用于租赁储备住房，项目资金来源为自筹资金；9月24日，新疆阿勒泰地区行政公署发布“房地产健康平稳发展十五条”提到，鼓励国有企业收购市场房源用于保障性住房，鼓励房地产开发企业将库存商品房投入保障性租赁住房市场。
贝壳研究院首席市场分析师许小乐称，当前房地产市场承压的环境下，地方政府收购商品房的首要目的是稳定市场。首先政府批量购买商品房能够实现快速去库存，直接减轻房企的资金周转压力；其次，房企回笼资金后大幅降价售房的动力降低，对于稳定房价有积极作用。
诸葛找房数据研究中心分析师关荣雪指出，多地政府通过收购、转化保障房，发房票等举动对于盘活市场和加速楼市去化具有一定积极意义，除此之外，还能促进其他市场层面的良性发展。收购、转化保障房既在一定程度上盘活存量房、缓解库存压力，又吻合了租赁住房市场多渠道供给和多渠道筹集房源的导向，对保障性租赁住房的供应工作起到很大程度的助力作用。
据记者了解，政府回购这些房源并不是完全用于保障房，还可以形成一种新型房企贷款，政府只支付房屋首付款，经由房企正常售卖，卖了一套就退一套钱给政府。政府如此操作一方面缓解房企资金困难，一方面避免贷款给房企后挪为他用，也为后期市场回暖、房企拿地做铺垫。不过，该说法暂未获得证实。