新房狂打折、二手挂牌800天卖不掉，这里注定站岗

sanasnoz

买视高，读清华!
今下午正在喝水，差点被这个消息呛死。





仔细一问，群友还分享了一张有鼻子有眼的文件，表示该图由视高某楼盘中介分享，中介称如果买入该项目，就能就读眉山清华附中（暂定名），而该校前6名可直升清华大学。





看到这里相信不少家长朋友已经准备去银行提款买房了。

且慢！！！

学校前6名直升清华：指的是清华附中全国十多所学校的综合排名前六！
据悉仅北京清华附中就有1200余名优秀学子……
这一奇葩操作属实震惊了我，但一想到发生在视高却又不足为奇。
因为视高从建立至今，一直都在争议中发展。



从视高发展之初，争议最大的地方就是——视高到底属不属于成都。
一方面中介、开发商狂吹“天府新区不限购”，另一方面遍地“川Z”的车牌让人摸不着头脑。
首先，视高属于天府新区吗？

2014年，《四川天府新区总体方案》正式印发，涉及成都市的天府新区直管区、高新区、双流区、龙泉驿区、新津区、简阳市，眉山市的彭山区、仁寿县，规划面积1578平方公里，这也意味着视高片区正式被划入天府新区。

可以确定的是，视高属于四川天府新区眉山片区，但天府新区眉山片区，是由眉山市委、市政府管理。
所以，视高虽然属于天府新区，但并不属于成都。
关于这一点，从前段时间的疫情防控措施就可以看出来。

看房你跟我说都是天府新区，防疫你说我是外地人……

傍上天府新区的大腿，但视高不是只有一个“名分”，它本身也还是有一定“姿色”。


其实视高天生就位于城南，而且还紧挨到天府大道，这已经比很多板块起点高了不少。


但视高板块位置，未免也太“南”了。

遥想当年，“开车1个小时就到达成都三环”的宣传语，至今都让我“振聋发聩”。


不过三环内的上班族，大多也不会选择在视高买房，因此我们倒也不能以传统的天府广场为起点。


坐标金融城，到视高车程约50分钟，如果在兴隆湖上班，那么20分钟左右车程就可以到达视高。

而成眉S5线的落地会进一步拉近这个距离，据悉，视高站到兴隆湖西站仅15分钟。


不过，哪怕只是隔条街，成眉的边界线仍在，成眉同城做得再好、闹得再凶，视高从本质上永远不属于成都。（参考成渝一体化，不管做的再好，重庆也不会变成成都。）

2017年5月，保利以305%的溢价率拿下了视高104.98亩宗地。


央企老大哥的高调进场，点燃了视高的星星之火。


同年，万科、新城、川发展等房企接连重仓视高，不断刷新楼面地价，视高一时风头无两。

开发商高调入局，闻风而动的是看中“不限购”的大批炒房客。


2017年，视高从新房4000元/㎡左右，疯涨到了1.3万元/㎡。


同期二圈层的老大双流，在售新房均价也才1.2-1.3万元/㎡左右。


据悉，2018年最疯狂的时候，视高的天府*语项目达到了1.7-1.8万元/㎡……


但即使是这样，开盘即清、劲销x亿元等宣传语不时出现在开发商的通稿中。


可见当时的视高，是真的很火。


但在2018年后，全国楼市调控突然变严，成都也出台了515新政，不限购的视高宛如一时间被人“扒掉了底裤”。


之前频繁往返视高的“外地老板”突然退场，独留之前跟风上车的购房者罚站。


到2020年，视高房价已经几乎被“腰斩”，短短几个月降价几千块的案例比比皆是。


大部分新房的价格回到了1万元/㎡左右的价格，单价区间基本稳定在9k-1.3万元/㎡的主流水平。

而在毛毛去探访当天，本身行情就已经一落千丈的视高，在疫情的后劲中也还没缓过来，大多数楼盘都在备案价的基础上折上折。


目前视高在售项目高层产品清水单价在8000-9000元/㎡左右，洋房/叠拼产品清水价则在10000元/㎡出头。


而且这些项目的新房面积段集中在70-110㎡左右，所以总价门槛会更低。


除了上车门槛低，视高的新房还在此基础上“有买有送”。


1、基本每个楼盘都在备案价的基础上下调了10%左右的价格，而部分“特价房源”，在备案价基础上优惠了20%左右，比如天府**城的微墅产品。


2、虽然户型面积段不大，但实得面积很大。其中天府*郡表示得房率100%，赠送可抵公摊，而天府**城的90㎡的户型，实得可做到130㎡；


3、根据眉山天府新区的政策，首套房最低2成首付。此外一些项目还在此基础上做超低首付，例如聚*天府*城据悉最低首付7万元即可上车；

4、之前眉山提出的团购买房优惠已经在视高践行了，跟团走还可以享有一定优惠。例如天府**城项目，近期迎来一批西藏团购，“蹭车”可以优惠2%左右。


这样算下来，一套实得面积120㎡左右的精装小高层，总价只要100万出头，首付20万上车。


再来看看二手房，目前视高的次新房二手房单价在6k-8K/㎡左右。


巅峰时要卖到1.8万元/㎡的天府*语项目，目前二手房单价在7千-9k/㎡左右。







天府*家本周挂牌均价约8029元/㎡，环比仍在持续下跌，小区最高成交周期802天，不仅价格低，而且难出手。


上水*锦挂牌均价从去年的近8K/㎡，已经跌至了7666元/㎡，即使是这套精装的实用小套三，挂牌单价也才6605元/㎡。



上述这些房源，在详询之后，中介表示在挂牌基础上价格还“有的谈”。



视高最初的规划还是比较“高大上”！

区域以高端装备制造、新一代电子信息等科创转化为主导、以清洁能源、文化创意、现代金融、都市微旅游等新兴产业为先导、以都市农业为基础的绿色创新产业体系。

整个视高区域规划面积50平方公里，功能分区规划为“两核、两轴、三带、五区”。


“两核”：即中央商务发展核和南天府公园生态核。
“两轴”：即南北向天府大道现代服务发展轴和东西向环天综合服务发展轴。
“三带”：即龙泉山生态绿带、柴桑河生态景观带和高压防护生态隔离带。
“五区”：即视高中央活力区、视高现代都市区、视高产城融合发展区、兴盛产城融合发展区和南天府都市休闲区。







其中“两核”是整个视高板块发展的重中之重。


围绕中央商务发展核主要规划为商业和商务用地，不难看出未来这里将是视高的商务中心；而南天府公园生态核则主要预留了生态绿地，沿湖主要规划商业和住宅地块，未来这里将成为商住一体的宜居改善的板块。


那当初吹的牛皮，如今兑现情况如何呢？


首先从产业上来看，去年年底集中签约了四川天府新区·玉湖城和香港皇权集团IFC国际时尚城大项目，还有之前落地的联想叠云科技园，都是朝着之前片区规划的方向在引进产业。


另外，近年来视高板块还引进了一些文旅项目，比如乐高乐园、小猪佩奇小镇、中粮眉山加州智慧城，这也算较大的IP了。


总体来看，产业引进的速度慢，大多项目量级较小，而且建设成型周期长，短期内难有水花。


当然，产业引进情况不佳，人口引进就不要抱太大期待。

根据第七次人口普查数据，视高街道常住人口9.47万人，现在满打满算十万人，而当初视高计划2025年区域人口规模达25万，如今距离2025年只有26个月，这个KPI不知道视高要怎么冲。

不过人口引进情况不佳也不能光怪产业，从居住角度来看，视高的城市配套有明显短板。


首先是交通，视高与兴隆湖的直线距离在20公里左右，天府大道宽敞不堵车，所以有代步车的话还是比较方便，但如果靠公共交通，那就有点恼火了。

• 公交车，T05快车，兴隆湖直达视高公交站，但是宛如牛车，全程下来保守估计1个小时。
  
• 轻轨，15分钟通达兴隆湖，3分钟一趟，但要2026年底通车，短期内无实质性改善。
  

不过成眉S5线的正面意义还是值得肯定。







它串联了科学城、天府文创城、视高等多个板块，将弥补视高到成都的时间距离空白。据悉，S5线可能会采取地铁化运营模式，买票即走，不接入国家铁路网络，3分钟一趟，便捷度和地铁一样。
从教育上来看，其实视高也不缺学校，只是大多都是民转公，教育质量尚待检验。


比如眉山天府新区天府学校、眉山天府新区实验学校，这些学校虽然名字改的比较“牛逼”，但属于“换汤不换药”，在教育质量上相较改名前没有较大提升。







此外，视高片区最大的痛点就是商业，日常生活消费都依赖社区底商。


肥肠面店老板表示，这边不少商品都是拆迁安置分配，由于并不好出租，所以拿来自己做点小生意。







虽然不少住宅项目都规划打造了独栋商业业态，但未来大概率不会引进较高端的商业业态。
不过有一说一，视高整体城市界面打造真的还不错。


穿城而过的柴桑河湿地公园，占地约3700亩，面积相当大，沿河的景观打造的也很好，这算是视高板块为数不多的亮点配套，饭后沿河散步的人也不少。

柴桑河湿地公园

道路宽敞，沿街绿化做的也不错，但部分区域城市面貌有点割裂，有城乡结合部的既视感。










看了这么多，大家可能最好奇的还是视高现在到底能不能买？


首先要明确，现在并不是上车视高的好机会。


第一：视高的发展前景尚不清晰


视高当初对外宣传的重要亮点就是：承接兴隆湖溢出的高端产业人口。


但这里特别要提一下，视高和兴隆湖之间，还隔着一个前两年比较低调的板块——天府数字文创城。
从今年开始，天府数字文创城才开始陆续出让土地、引进产业，区域内目前都还没正儿八经的住宅项目面世。
紧邻科学城的天府数字文创城到现在才刚开始架势，而隔着20分钟车程的视高就要承接科学城的溢出产业人口了……
说句不好听的，正儿八经在天府新区的科学城拓展区、天府文创城这些地方都还有大片未开发的土地，即使有住房需求溢出，又哪里轮得到视高？

第二：居住纯粹性不高，配套短期难成型


首先，要知道的是，视高目前新房入住率真的很低。


已经交房2年的九*天府交房实地探访得知整个小区目前只有50多户入住；
交付更早的天府*语，高层居住率较高（主要是返迁安置房），洋房入住率则很低。

天府*语项目内部入住情况

而从区域内挂牌出售的房源来看，后期这个入住率也不会太高，因为这些房源压根都没打算自住，大多都是清水，少部分有装修的也是简装，用来出租。


入住率不高，本来就有短板的配套一时间就更起不来了。


而且这些小区目前零星的住户中，有80%都是当地返迁安置户，也影响居住的纯粹性。


第三：新房扎堆内卷，二手房难出手


视高目前新房项目太多，都是品牌开发商，本身新房市场竞争就很大，所以开发商都在产品力上使劲内卷，导致二手房更难出手。


而且，经历过起伏的视高，不难预想区域内房价很长一段时间内都还是会“稳得起”，二手房成交周期也很漫长！



视高存量房源很多，区域内还有多个楼盘在建，在投资客谢幕之后，不仅视高的价值回归理性，也让接下来很长一段时间内区域处于房多客少的尴尬之中，在此基础之上，一定要综合评定，切不可盲目上车。
最后，你看好视高吗？欢迎评论区留下你的观点！