十年楼市历程梳理！现在买房合适吗？全面解析

前程无忧

楼市的各类消息满天飞，而对于需要买房的人来说，最关注的点应该在于：现在买房究竟划算吗？毕竟，房子这么贵，要是买亏了着实会让人心疼。那么，就从楼市的过往，以及短期、中长期的未来等多个维度，来看现在买房，究竟合不合适。



先来分析我国楼市的过去

过去的十年，可以说是房地产行业的“黄金十年”，可以看到，即便从全国层面看，商品房的成交量与均价也持续增长了十年。
2012-2021年，商品房均价从5791-10139元/㎡，上涨了82%！与此同时，销售面积也是稳步增长，销售面积从111303万㎡-179433万㎡，上涨了61%！（当然，这是平均涨幅，热门城市、热门地段的涨幅肯定会更大）
当然，今年楼市出现了一定程度的下滑，今年1-6月，全国商品房销售面积为68923.0万㎡，同比下降22.2%；商品房均价为9586元/㎡，相较去年全年均价，下降了5.5%。
无论从价格还是销量上看，还是处于十年来的顶峰，即便价格下降，但就类似于50块的东西，先涨到100块再降到95块，风险不言而喻。








当然，现在的房贷利率倒确实是处于多年以来的低位（但不一定是最低，在LPR推出之前，有时房贷利率会在基准利率的基础上额外打折，比如2008年的时候，就比较普遍）





因此，总的来看，目前的楼市，价格与销量仍是多年高位，房贷利率则是多年低位，目前买房性价比整体一般。
那么，我国楼市的未来呢？

关于楼市的发展趋势，有句很经典的论调：房地产短期看政策，中期看金融，长期看人口。
首先，政策方面，楼市调控整体由紧转松，未来预计将维持在一个相对偏松的水平不变。
之前，在“房住不炒”的整体基调之下，政策不断收紧，先是限购限售限价范围不断扩大。22城采取集中供地，限制供地。再到后面限制二手房销售等等，主要都是给火热的楼市浇冷水。据不完全统计，2021年全国各地出台各类调控多达500余条。
而近期以来，各项政策纷纷转向，以放松为主，明着来扶持楼市了。
所以，短期之内，政策宽松有利于楼市触底回暖。
而中期来看，在经济增长放缓的当下，金融整体也是趋于宽松的（因为资金的需求低、供给多），从日渐降低的利率就可以看出来，所以，中期来看，金融也对楼市也起到了一定的支撑作用。
然而，短期1-2年，中期4-5年，更重要的还是得看人口。而人口的话，简单来看2个方面，一是常住人口增长已基本停滞，二是结婚率下行、离婚率上行。（具体可以看下图）
所以，从人口来说，长远来看，楼市是缺乏支撑的（大概十年左右就能体现了），之后楼市可能将拐头向下。
所以，现在买房合适吗？短期内确实属于刚需的话，看准了优质城市、优质地段的楼盘，买房是可以的，但长期来看，靠买房投资之类的，多半是不靠谱了。






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