市相丨国庆楼市再分化 小县城“躺平”、大城市“打鸡血”

sanasnoz

国庆黄金周前夕，一连串房地产利好政策接连出炉。

其中，9月29日晚间，央行、银保监会率先提出阶段性调整差别化住房信贷政策。紧随其后，财政部于9月30日发文支持居民改善住房条件，居民出售自有住房1年内购房予以退税优惠，央行随后又发布下调公积金贷款利率的通知。

显然，楼市经历前三季度的平淡后，国庆假期作为第四季度开端被寄予厚望，开发商也在摩拳擦掌拼业绩。从政策落地效果来看，国庆期间市场呈现出明显分化。小县城并未激起涟漪，而二线城市则开始有所回温。

“国庆的人（流）比平常好一点儿，但也不会很多。”沧州市某县一位中介人员王语卿（化名）告诉财经网，该县多个售楼处几乎延续了中秋假期的冷清氛围。

这在银行端也有所体现。该县一位银行从业人员表示，目前公积金贷款利率下调政策已在国庆期间落地，但即便如此，房子仍然卖得并不好。“一般房子卖得好的时候，我们会直接过去售楼处统一收件，但这个国庆压根没去售楼处统一收件（备注：收件是指收回客户购房贷款等资料）。”

实际上，对于贷款利率调整的消息，消费者并非没有感知。从天津返乡过节的李磊（化名）在某短视频平台看到这一消息，本计划趁着假期去看看县城的房子为明年结婚做准备，也顺带享受一下这波利好，但计划赶不上变化。

“假期前三天都在下雨，从第四天开始家里人就在地里忙着收玉米，不然玉米会发霉，根本没时间去看房。”不过，李磊并不担心会错过利率优惠的政策，因为在他看来，“优惠力度着实有限”。

事实也的确如此。按照该县7000元/平方米的均价计算，购买一个100平方米的房子总价仅70万元，付完30%首付后贷款额度约49万元。按照首套个人住房公积金贷款利率下调0.15个百分点、等额本息偿还30年计算，贷款49万元每月仅少还约37元。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，影响县城楼市的因素是多方面的，但根源在于人口和产业的大量流出。他解释，近年来国家发展大城市、都市圈，整个规划和产业都往中心城市走，导致县城人口和产业的流出。当人口和产业都离开，地方财政就没有实力来维护公共设施，导致县城发展每况愈下，形成恶性循环，这是县城楼市不景气的根本原因所在。

与小县城的冷清不同，这一系列政策正在二线城市发酵。

中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静表示，政策的持续优化一定程度上修复了市场信心，叠加国庆期间企业加大营销力度，部分城市市场活跃度有所提升。“考虑到网签数据具有一定滞后性，结合企业反馈及认购情况来看，部分城市黄金周楼市出现一定恢复。”

综合中指院、克而瑞数据来看，国庆期间，部分热门二线城市新房成交量有所回温。其中，成都成交1万平方米，同比增长90%；济南成交6.73万平方米，同比增长46%；沈阳成交7.15万平方米，同比增长30%。此外，扬州、岳阳、南充等城市均较2021年同期实现了一定的增长。

另据诸葛找房数据显示，南京、成都国庆假期新房日均成交较中秋实现翻倍，东莞、宁波、青岛等城市新房成交量涨幅也较为可观。而上述城市几乎均为早早落地公积金贷款利率下调政策的城市。

值得注意的是，这些城市楼市能够取得这一成绩殊为不易。根据中指监测数据，2022年国庆假期期间，20个重点监测城市新建商品住宅成交面积较去年国庆假期仍下降37.7%，楼市整体依旧偏冷。

诸葛找房数据研究中心高级分析师陈霄表示，整体来看，十一假期期间，热点二线城市表现更为突出，在近期以来调控重点逐渐转向重二线城市的背景下，二线城市蓄势待发，预计接下来到四季度成交可期。

今年以来，稳楼市政策出台的频率和力度堪称空前。根据中原地产研究院的统计，今年1-9月，各级政府部门出台稳楼市政策已经超过835次，同比上涨接近73%，政策频次继续刷新历史纪录。

中指研究院同时指出，由于不确定因素仍然较多，这些措施对市场的真实影响还需时间观察。

为应对不同城市的不同情况，开发商的发力点也开始根据市场的变化有所侧重。例如，在被寄予厚望的二线城市中，开发商投入了大量的营销策略。其中，华润、中海、颐居、万科等房企在南京开展多盘联动活动，以吸引客户到访。江宁淳化湖光晨樾总价优惠力度达到71-125万元、保利伴湖院推出特价房169万元起，总价优惠95万元等。

部分城市“以价换量”也取得一定效果。克而瑞数据显示，十一期间武汉认购套数达343套，同比微增3%，热销项目价格优惠是主导，其中旭辉都会山项目从13541元/平方米降至9自开头，十一期间认购套数32套，较9月周均上涨482%。

然而，对于平淡的小县城，开发商却似乎只能选择“躺平”等待市场回暖。财经网国庆期间在走访中了解到，上述沧州县城亦如中秋假期一般，并未推出额外优惠措施。另据每日经济新闻报道，内蒙古呼伦贝尔市阿荣旗开发商也大多没有开展相关的优惠促销活动。

不过，县城在政策端却已经开始发力。近期，全国多个县城密集出台了房地产支持政策，以刺激和提振当地楼市在黄金周期间的成交。其中，包括山东微山县、江西上高县、四川兴文县、江西修水县、贵州玉屏县、重庆垫江县等全国多个县城都已密集出台了相关房地产支持政策，主要措施包括发放购房补贴、给予契税补贴、加大公积金支持力度、降低购房按揭贷款首付比例及利率、购房落户及平等享受城镇就业、医疗、子女教育等公共服务。

在李宇嘉看来，政策已经明确提出以县城为载体的新型城镇化发展方向。因而，未来县城是比较好的一个领域，因为它连接城乡、农村，在城乡融合、农业产业化方面有非常大潜力。但他也同时强调，“这需要一个过程”。

实际上，诸葛找房也同样研判，短期来看，购房者观望情绪仍在，前期政策显效仍需时间，若政策持续发力，各地配套政策持续跟进和落实，购房者置业情绪有望继续修复，四季度新房市场或逐渐企稳。

文/王亚静（责编：高雅）