豪宅日光 地市惨淡 深圳楼市呈现冰火两重天

sanasnoz

粤港澳大湾区是中国开放程度最高、经济活力最强劲的区域之一，深圳无疑是这一区域的第一梯队，而身处其中的高净值群体的数量同样水涨船高，这也造就了一个个豪宅“日光盘”的诞生。

宝能56套法拍房成交金额达7.6亿元

备受关注的宝能城花园法拍房在历时4天拍卖后，终于落槌。

因未能偿还平安银行的借款，宝能城有限公司名下宝能城花园共484套房产被深圳市中级人民法院依法查封。8月份，宝能城花园在阿里法拍网上架56套房源，56套房源分三场拍卖，9月20日开拍20套，9月21日开拍20套，9月22日开拍16套。

起拍价格在1298万元-1963万元，单价约在9.85万元/平方米，全部为毛坯现房住宅。其中，约131平方米的房产共24套，约153平方米的房产共27套，约199平方米的房产共5套。

这次法拍吸引了较多人的关注，围观人数达到近11万人。在业内人士看来，无非是因为这些房源产权纠纷清晰且价格比较吸引人。

据悉，宝能城位于深圳南山西丽大学城片区，与南方科技大学一路之隔，与地铁5号线塘朗站无缝接驳，是西丽三大豪宅之一。该小区二手房单价大多在12万元-13万元/平方米，最高峰时的成交有15万元/平方米。这批法拍房不但税费低，还以指导价9.85万元/平方米起拍，价格差很吸引人。

在竞拍最后16套房源时，因有几套房源竞争激烈，最后延了近一个小时。其中的3期B座2单元33B的153平方米的房源，报名人数共有7人，竞拍次数达到28次，加价幅度达到135万元，单价达到10.7万元/平方米。

最终，56套房源总计成交金额约7.6亿元，流拍6套，153平方米户型的房源最受欢迎，挂出的27套房源无一流拍，且只有三套是底价成交。

深圳再现“日光盘”

深圳楼市总以超乎想象的购买力惹人侧目。一边是几十套千万级法拍房竞相争抢的激烈场面，一边是百亿货值的豪宅再现“日光”名场面。

9月21日，深圳蛇口豪宅招商玺家园开盘，推出604套总价1244万元起的豪宅，总货值超100亿元。1615人经过近14个小时的摇号选房，最终该项目在开盘当天晚上22点15分左右售罄。

据悉，招商玺家园此次备案的604套房为124-127平方米和424平方米，其中，备案区间价格约为10-16.2万/平方米，总货值近116亿元。最贵的一套位于6栋顶层，建筑面积约424.34平方米，总价约6904万元。

招商玺家园周边的二手房有招商双玺花园、鲸山花园、伍兹公寓、山语海等项目，参考价在10万元-13.2万元/平方米，实际挂牌价可能更高。

巧合的是，招商玺家园的大户型和上述宝能法拍房一样，也是更受追捧。招商玺家园开盘当天大户型最快卖完，套均总价约6326万元。

乐有家研究中心指出，2022年以来，深圳购买大户型房源及高总价房源的占比显著提升。去年末12月，144平方米的大面积二手房源成交占比仅为4.4%，近期已经上涨至8.2%。

克尔瑞数据显示，前八月，从面积段来看，160平方米以上豪宅产品成交占比总计上升13个百分点，其中200-300平方米豪宅成交套数同比上涨137%，面积段占比提升6个百分点，300平方米大面积产品成交突破百套，涨幅明显。

分析人士认为，在深圳，高收入群体占比持续增加，他们资金充足，地段好、品质优、且限价的400平方米的大平层产品是豪宅中的稀缺户型，也是高净值人群更青睐的产品。

值得关注的是，这是在低迷的楼市大环境中，深圳上演的第二次“日光”现象。第一次是在5月末，彼时的海德园A区239套豪宅共吸引2348人登录认筹，最终686人成功入围摇号，中签率约为34.8%，仅用6小时便售罄，约一分钟卖掉一套房。

数据显示，截止到9月26日，深圳豪宅成交市占率达到11.7%，较去年提升了4.97个百分点，创下近6年市占率新高。

业内人士认为，深圳高端豪宅的“日光”，一方面是项目性价比高，一方面是顶级高净值人群受疫情影响小，受益于货币宽松外溢效应，他们市场嗅觉更敏锐，也更有能力在合适时机迅速出手。

土拍市场尽显凉意

与明显进入“金九”的豪宅楼市相比，深圳土地市场略显萎靡。

9月28日，深圳第三轮集中供地拉开帷幕，本轮集中供地共上架7宗地块，起始价为117.97亿元，最终6宗成功出让、1宗流拍结束。在成功出让的地块中，4宗为底价成交，2宗触及封顶价，总共收金106.38亿元。与此前上海、北京等第三轮土拍相比，深圳不但供地数量相差甚远，而且少有的几宗供地还有流拍。

而从土地供应来看，本轮7宗地块主要意在满足刚需群体的需求，主要分布于龙华、光明和坪山相对偏远的区位，且安居型商品房占比较高：龙华0824号地块为纯安居型商品房，销售均价不得高于26800元/平方米，坪山区坑梓的两宗地为普通商品房+安居型商品房用地，安居型商品房初始建设的建面比例分别达到35%和48%。从销售指导价来看也有所体现，本轮供应7宗地块中，仅1宗地的商品房销售指导价超过5万/平方米。

本次土拍吸引了华润、中海、招商、保利、金茂、深铁、深业、安居、嘉达、信城、汉成、湖北联投、华地、中天、永晖置业15家房企参与，其中，华润、招商、深铁、信城均有收获。

深圳地铁是本轮集中供地的“大赢家”，斥资60.38亿元斩获位于坪山坑梓、坪山石井的3宗地块。

在惨淡的拍地现场，龙华区福城街道A922—0824地块是其中竞争最激烈的地块，共吸引10家房企参与竞拍，经过一个小时的竞拍，最后9家房企进入摇号环节，由信城控股以最高限制地价3.47亿元竞得。

业内人士认为，当前房企资金压力较大，房企在地块的选择上更趋于谨慎，优质地块和充足的利润空间才能刺激房企积极参拍。