楼市：政策三连降 情绪两重天

sanasnoz

十一假期是中国内地楼市“金九银十”的重要节点。三项楼市新政此时出炉，后续效应如何？购房者会加快“上车”吗？各家房企又将如何快速去化？



在中国内地，“金九银十”是楼市传统旺季，特别是在新房市场，此时看房选房，是很多有购房需求家庭的一项重要安排，不少地区的楼市相比平时红火不少。
十一假期前，星夜出炉的楼市新政则趁势助推。9月29日，中国人民银行和银保监会宣布，在2022年年底前，符合条件的城市可以阶段性放宽或取消首套商业性个人住房贷款利率下限。9月30日，中国财政部和税务总局发布公告，自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在1年内重新买房的纳税人，对现住房已缴纳的个人所得税给予退税优惠。 同一天，中国央行决定，从10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年及5年以下和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。

中国房地产数据研究院院长 陈晟

时隔7年多，中国央行再次下调首套个人住房公积金贷款利率。对此，分析指出，房贷利率下调是稳市场的关键，能有效推升商品房销售。目前已经有城市开始跟进落实新政。
在北京，十一看房人数比平时有所增加，持观望态度的潜在买家心态也有变化。
而在上海，十一前就有32个楼盘项目共计9093套房源入市，房企促销不多，但客户看房热情高涨。有房产中介介绍，市场的认筹情况和二手房挂牌量都说明人们打新热情高涨，新政可能刺激更多需求；随着调控效应逐步显现，一线城市房价或出现明显上涨压力。

申拓地产门店经理 宗亮

事实上，为了抢攻2022年最后的黄金窗口期，不少房企都以特惠房源、车位和折扣券等形式拉动销售。还有房企介绍，未来会更加注重打造社区优势，凭借多样化的物业组合解决住户需求，以产品优势推动销售和住宅交付。
学者认为，整体来看，“金九银十”依旧是楼市的重头戏。但在下行压力加剧下，各地的松绑政策短期内难以促进市场回升，传统“金九银十”的成色或将会黯淡。

国家高端智库研究员 宋丁

无论是从2022年十一假期的市场表现看，还是从近几年的内地楼市发展态势看，各界普遍认为，在住房销售、价格、土地以及投资方面，城市之间的分化特征正日益显现。

深圳市住房研究会会长 陈蔼贫

事实上，2022年以来，中国各地楼市调控正在加速。统计数据显示，上半年共有142省市放松公积金贷款政策，58城执行首套房贷利率4.25%、二套房贷利率5.05%，50城实行购房补贴，36城放松限购，54城放松限贷，天津、南通两城放松限价，20城放松限售，31城减免房地产税费，43城调降土拍门槛。2022年下半年以来，据不完全统计，至少有17个城市出台优化限购的新政，或者传递出放宽限购的信号。



越来越多的热点一二线城市和经济强省的城市正加入购房政策松绑的队伍。而这些地区的政策共性是“放宽而非全面放开”。限购优化政策的频次在增加，但整体趋于谨慎。业内人士表示，不少地区对放开限购后房价反弹存有忧虑，其实在投资需求逐渐淡出的情况下，未来房价反弹的几率为零。

盘古智库学术委员 经济学家 马光远

除了缩小限购范围，对特定人群放宽限购也是目前多数城市松绑的主要方式。整合各地政策覆盖的人群可以发现，限购松绑主要惠及三类群体，有首套房需求的非本地户籍居民、有家庭改善型居住需求的本地户籍居民和将自有住房用作保障性租赁住房或已有住房出售的本地户籍居民。另外，新市民和青年人群体也频繁出现在多地的住房新政中。

恒生中国首席经济学家 王丹

此外，随着内地推行促生育等政策，保障性租赁房也受到市场关注。8月底，首批3个保租房公募产品正式上市，当日涨幅就接近30%。另外，山东、浙江等省份还鼓励政府和国企收购滞销房，改为保租房。对此，有分析建议，保障房和商品房双轨并行，可以满足不同层次需求，有利于重新调整房市供需。

中指研究院常务副院长 黄瑜

学者还表示，调控政策还有可能持续，但已接近底部，政策的边际效应也越来越有限。需要注意的是，目前的调控绝大多数聚焦需求端，而对于中国楼市来说，目前供应端的问题更加突出。
着眼房地产行业的长远发展来看，房企拿地和融资依然是市场焦点。十一长假前，武汉市政府召集多家头部房企座谈，据透露，当地政府鼓励房企积极拿地，而房企代表就建议政府适当优化土地出让条件。眼下，不少城市正对土拍规则做出调整。
从中国内地土地市场的表现来看，2022年1-5月，住宅用地规划建筑面积同比下降25.4%；成交规划建筑面积1.3亿平方米，同比下降59.6%。5月；300城住宅用地成交楼面均价环比下跌1.34%，同比下跌14.0%；平均溢价率环比下降3.29%，同比下降14.4%；住宅用地出让金额环比下降25.94%，同比下降73.32%。

中国国民经济研究所副所长 王小鲁

此外，金融政策对稳定房地产市场意义重大。近期，中共中央持续释放积极信号。银保监会强调，要指导银行积极主动参与合理解决资金硬缺口的方案研究，做好具备条件的信贷投放，千方百计推动“保交楼、稳民生”；完善政策工具箱，通过政策性银行专项借款支持已售逾期难交付住宅项目建设交付。9月22日，国家开发银行已经向沈阳市支付全国首笔“保交楼”专项借款。银保监会相关部门负责人表示，房地产金融化泡沫化势头得到实质性扭转。

中国首席经济学家论坛理事长 连平

编辑：刘静