四季度第一降，楼市开门哑火了

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作者：子非鱼

01 | 遍地打折降价促销

中国人骨子里都讲究开门红，因为万事开头难。只有开门一炮而红，后面的压力就会小很多，至少心理上的压力会小很多。
然而，刚刚过去的十一黄金周，楼市哑火了。十一黄金周是十月份的开端，也是整个四季度的开端。所以，为了讨个好彩头、开门红，每年的这个时候，开发商都会搞一波促销，来拉升销量。
今年叠加了冷场的行情，开发商们更是不遗余力。从一线二线到三四线，几乎遍地都是打折促销。
一线城市中，广州有超30个楼盘有营销动作，以项目加推及促销活动占据多数，多项目推出“购房送家电”、“购房赠送物业费”、“首付分期”、“一口价特惠单位”等营销活动。
深圳方面，10月5日罗湖区莲塘新盘京基御景天峦府，备案价6万元，折后价4.88万元，有人说罗湖卖出了光明价格。坪山的君胜熙玥湾，备案均价约3.9万元/平方米，开盘限时优惠86折，折后单价低至3.08万元/平方米。
苏州，房企打出“王炸”牌。太湖科学城金地某楼盘，就推出了5套清盘抄底房源，最低85折，总价150万就能上车苏州。新区通安板块的保利一楼盘则推出了10套优惠房源，最低单价约16959元/平方米，而且保利发展还推出了多盘联动活动。相城一中铁建楼盘推出4套一口价房源，最高立省60万元。
成都超60个项目推出优惠活动，方式包括成交礼、到访礼、特惠房源和赠送车位等，连平时优惠折扣比较少的楼盘也在国庆期间打出促销牌。
武汉、重庆、南京、徐州、常州等等，房企们都推出了一系列措施。






其他城市就不一一而足。然而，效果虽然有，但远不如预期。
02 | 银十开门哑火

在前两天的文章中，我已经说过，传统的金九银十，金九已经爽约，银十必然缺席。
果不其然，银十开门哑火了。多家机构反馈的数据，皆是如此。
首先看诸葛找房披露的数据。诸葛找房追踪了重点15个城市黄金周期间的新房成交量，相较于去年同期，只有大连、济南、成都增长，其余12个城市都不如去年同期。
其中杭州这个黄金周相较于去年同期下跌了98.2%，北京下跌了86.9%，上海、深圳、宁波跌幅都超过50%，温州跌幅接近50%。



再看中国指数研究院披露的数据，选取了21个代表城市，包括北上广深四个一线，与9个二线，8个三线。
23个城市中，黄金周期间新房成交较去年国庆期间，上涨的只有济南、沈阳、扬州、淮北、岳阳、南充、柳州7个城市，16个城市在下跌。
其中北京、温州、福州、杭州跌幅均超50%，上海、深圳、宁波、烟台、淄博跌幅接近50%。



再看克而瑞的数据：
40个重点监测城市累计成交96.2万平方米，环比下降84%，同比下降26%，与假期前一周相比同比降幅扩大了49个百分点。



三家机构数据，虽然有些许出入，但整体反映的结果非常一致，传统的银十与四季度，开门没有红，取而代之的是开门哑火。
这种局面完全可以预见。
无论是从上半年此起彼伏的托举措施，换来的纹丝不动的结果来看，还是从当下的购买力来看，都能想到会是这种结果。
为何我们的限购一再放开，我们的利率一再下降，我们的首付一再下调，我们的折扣力度不断加大，已经唤醒不了市场？
根本原因在于，预期缺失，收入缩水。尤其是后者。
第一，预期缺失。
整个房地产市场大转向之后，今年以来我们的成交量房价都在持续下探。
更为关键的是，我们的人口即将转向，去年就有16个省市自治区人口负增长。此外，城市化已经进入了后半程，去年城市化速度就跌破了1%。最后，也是最关键的，我们的房屋供应整体已经远大于需求。
这三大关键因素，降低了楼市的未来预期，预示着我们的房地产已经进入了黑铁时代，大多数城市的房价会进入调整阶段，即便热点城市的核心地段坚挺，但外围区目前普遍也在下跌。
在这种预期缺失的背景下：
一方面，炒房客不但不会入局，还正在加速离场，各城市不断激增的二手房挂牌量已经是明证。
另一方面，有购房需求的人，多半更愿意继续观望，而不是草草入局。
第二，收入不确定性加剧。
这轮托底，没有托起来的根本因素，就是收入缩水。
2015年那一波托底，在中央降准降息之下，市场很快闻风而动。哪怕进入了2016至2019年的强调控阶段，市场也没有冷却，为何？
因为那时候，我们的GDP增速非常好，经济增速好，也就意味着收入在不断增加，大家的日子蒸蒸日上，有盼头。
当你对未来充满希望的时候，觉得未来的日子会更好的时候，当然愿意贷款买房。
然而，现在，我们年初定下的经济增长总目标是5.5%左右，而上半年GDP增速为2.5%，二季度增速只有0.4%。



经济增长不确定性加大，意味着我们的工作和收入不确定性加大。

失业率方面，7月份我们的16至24岁失业率创下了19.9%的高位。所有年龄段的失业率，在今年6月份创下新高，达到了6.1%，此后有所下降，8月份降至5.3%，但较以往仍在高位，较2018年之前更是高了很多。

在国际局势越发复杂，特别是俄乌战争搅动的背景下，再叠加国内疫情多点散发，我们的经济增长不确定性仍非常大。
这种背景下：
一方面，买不起房的人越来越多。另一方面，即便有支付首付的能力，不少人也不敢买。房子是重资产，谁也不敢轻易拿后半辈子的幸福就赌明天。
03 | 楼市何时才能复苏

楼市何时才能复苏？这个问题本号已经回答过多次，答案是不知道。
因为当下整个世界都充斥着不确定性，谁也没法预测，要是有人胆敢预测，那绝对是忽悠。
我只能这样回答，当经济增速回归、工作和收入（也即购买力）回归，才能构筑复苏的基石。
至于时间点，没法预测，也是不确定的。
有人说，当下是抄底的好时机，但可不可能是半山腰呢？
现在还在用周期来看问题，已经不妥。所谓的周期，放在当下似乎已经不管用了，因为你不知道疫情何时能够结束，国际局势何时能够不严峻。
时代的一粒尘埃，落在个体身上都是一座大山。我们只能期盼国家能够早日走出泥淖，经济能够快速恢复。唯有如此，个体才能有憧憬。
所有的问题，只有在经济上涨中，才能更好地解决。