楼市发生巨变！开发商开始疯狂内卷

前程无忧

众所周知，杭州摇号场的热度已经在节节败退。


在流摇、人才零登记……杭州楼市全面遇冷！一文中，我们统计了红盘潮的21个楼盘，中签率超80%的楼盘共有10个。


而许多楼盘经历选房、弃选后，最终只销售了房源总量的60-80%，开启线下分销模式。


短短大半年过去，杭州新房摇号从买房人与买房人之间的肉搏，到现在的谦让，摇号场已经进入了开发商与开发商激烈竞争的阶段。


开发商之间的博弈，让我们惊奇得发现，原来中间套的三房不必做到120㎡那么大、园林可以设计得那么有新意、刚需盘也能拥有风雨连廊和铝板外立面、洗碗机和背景墙出现在了各大楼盘的装修列表中……


总之，当限价不再能保持大多楼盘的热度时，开发商终于开始放下了“被偏爱的有恃无恐”，开始在产品上用力了！

装修、园区配套等成本增加

经过楼市动态的调查，市场上在装修上投入成本的楼盘越来越多。


我们发现，从2万级到3万级再到4万级，均出现了洗碗机。如限价27500元/㎡的锦上云澜、限价31200元/㎡的滨江福翠里、运翠轩、限价36100元/㎡的杭语城、限价40000元/㎡的晓月和风。


洗碗机并非标配，此前在2、3万级楼盘中并不常见，如此前勾庄的星创城，以及南部新城、星桥甚至艮北的一些楼盘都没有洗碗机。


除此之外，采用墙纸、背景墙的项目也越来越多。如刚取证的运翠轩还有之前福翠里就有墙纸，以及晓月和风、艮北的云翠金澜府都有墙纸和背景墙。


此前，在3、4万级的项目中，也能见到许多乳胶漆墙面，如笕桥的项目、还有未科的楼盘，并且摇号热度都很高。


那么在热度不断下行的市场，会有更多的产品在装修上做加法，赢得购房者的青睐。





▲云翠金澜府客厅装修


与此同时，园区配套上，很多产品也出现了亮点。


举个很简单的例子，位于大江东限价21300元/㎡的湖境观岚湾在园区上既做了泳池，又给业主们配了风雨连廊。


而在外立面上，2万+的楼盘也开始做铝板了，比如锦上云澜就用了铝板外立面。

产品的设计越来越用心

产品的用心首先便是能在户型上看出来。


从过去的摇号场中，想来大家对越做越大的中间套印象极其深刻，尺度与功能没有变化，但却变向提高了购房门槛，但最近好户型真的变多了。


锦上云澜99㎡的三房在公共空间的亮点就很足，客厅开间增大，厨房还有岛台设计，这么设计使得公共空间的空间感更开阔。





▲锦上云澜99㎡户型


星翠芳华府则在116㎡的户型上把得房率做到了91%。


如下图，此户型是经典的四叶草户型，一般来说这样的户型面积要达到120㎡以上，而星翠芳华府用116㎡就做出来了，并且四个房间的尺度都很好，主卧开间更是达到了3.7m。





▲星翠芳华府116㎡户型


悦潮云望府限的111㎡边套三房，同样很绝，并且从户型能看出来外立面转角设计还是圆弧形的，很高级。此前这种设计一般会出现在豪宅产品上，如IFC、壹号院二期等。


此外，滨江的福翠里也有105㎡的边套三房，在选房时被优选选完。刚需们总算能住上边套了。





▲悦潮云望府111㎡边套户型


从园林设计上来看，围合式园林的布局越来越流行了。


围合式园林布局使得园林更集中，面积更大，感官上更辽阔，如此便能使更多的家庭拥有更大面积的窗外风景。


这样的设计也跨越了价格梯度，在3万级的福翠里、燕语春风居、4万级的晓月和风、5万级的揽云锦绣里等等楼盘都是这类的布局。











左右滑动查看更多，从左到右依次为揽云锦绣里、晓月和风、燕语春风居


除了以上两点，还有其他方面也有许多改进。


如在梯户比方面，3万级的刚改项目众安·岚荷芸府全做了2梯2户，非常少见；还有钱二滨江的天澜海岸，其465㎡做到了2梯1户，这在17-21F的小高层中也很少见。

在装修、外立面、户型等各个方面投入更多的成本，开发商们真的越来越卷了。


这基于两点，一是行情的走冷，开发商们需要在产品本身上找到出路，选择在装修、配置、设计等等方面投入更大的成本，这也相当于变向让利。


二是土拍竞拍规则的变化，使得开发商有了能发挥的利润空间。


此外，地块出让的硬性规则也让产品有了提升，部分楼盘如勾庄绿城、滨江的项目，以及下沙的燕语春风居的公建化外立面要求，让它们拥有了更有质感的铝板外立面。


开发商的正向竞争无疑是利好我们购房群体，从去年到今年，大家完全可以花一样的钱购置到更好的房子。开发商的集体内卷，从本质上来看就是一种变向的降价。


不过，对比来看今年、去年两年的看样板房经历，市场上有一种很有趣的现象：


去年，大家一边看着样板房一边吐槽开发商敷衍，但登记人数一点也不会少。今年，许多人看到更好的样板房，但登记的人数反而老是跌出预期。


显然，投资客真的少了太多了，选择观望的人越来越多了。


这不是什么坏事。让想买房的人都能摇得到号的同时，让刚需更体面，让改善更幸福，这正是大家都在追求的市场。