市场筑底回升，楼市“银十”会不会在路上？

前程无忧

“金九银十”是楼市的传统销售节点，这两个月的销售额往往会明显高于其它月份。那么，2022年的“金九银十”到底来了没有，这是很多人的疑惑和争议。
当下已经进入十月，十月的楼市销售会怎么样？会不会出现期望中的“银十”，甚至会出现“金十”？
我们坚定认为：在路上。主要原因有两点：
1、一些市场认可的项目持续在热销。
2、政策已经触底。
“市场底”会滞后“政策底”，但政策一定会带来市场的筑底回升。
每个月我们会做榜单和解读，九月份的市场有了很微妙但是又很明显的变化。
先上榜单，我们来解读榜单背后的市场信号。

01

月度热门楼盘

九月的热门楼盘，我们只评选出了五个。
九月的最大看点，依然是华润幸福里。
这个占据了天时地利人和的项目，在2022注定是一个封神之作。



华润幸福里3月面市，5月26日首次开盘即罄，6月12日二批次加推再销20亿，18天累计销售42亿。华润幸福里的热销，对郑州市场信心提振意义非凡。（往期关联推文回顾：豪宅热销的背后，预示郑州楼市下半年走向！）


就在9月22日，幸福里南苑推出了最后一栋楼（6号楼），这栋楼王一共52套270㎡户型，当天推售即罄。至此，幸福里南苑实现清盘。9月24日，幸福里紧跟加推北苑1号楼和3号楼的180㎡户型，再次热销200多套。



华润幸福里的销售节奏非常快，而且猛，短短4个月销售近60亿元，提前锁定郑州2022年度单盘销售冠军。
幸福里拥有足够稀缺的价值，热销有着根本逻辑，那就是：好房子，永远最稀缺。
这类需求很明确：不希望失去主城区带来生活的便利，同时要站在城市的发展主轴上，拥有房产价值提升的预期，产品要有“未来”。



目前，华润幸福里仍有少量180平的户型热销在售。稀缺，注定是少数人拥有，幸福里的清盘已经为时不远，届时，收藏级的豪宅又少了一个。
提到稀缺，星联枫桥湾也是同样的逻辑。
白沙的市场可以说是最割裂的市场，有不到一万元一平米的，也有两万多元一平米的，就是这么神奇，所以有人说白沙很便宜，刚需；有人说白沙很贵，省府太子。
单价2万多买白沙值不值，市场最有发言权，瀚海观象、亚新紫藤公馆已经清盘，星联枫桥湾一期也售罄。
星联枫桥湾目前主推二期东苑，在售的是1#、3#、6#三栋楼，142-173-195㎡三个面积段，这次二期做了精装修，单价在20000-25000元/㎡之间。
白沙唯一一个低密度纯洋房社区，一梯两户的设计，270度的大转角阳台，户型设计真的很有亮点，二期精装修并引入了“六衡黑科技系统”，进行了健康生态住宅的升级。



容积率1.6，比肩北龙湖；一线贾鲁河河景；纯铝板独特标志性蜂巢外立面，独树一帜，一期的效果已经出来，确实惊艳。
可以说，枫桥湾集科技宅+生态宅+艺术宅于一体，这才是稀缺。



星联作为本土后起之秀，近两年发展势头十足，要在改善人居的道路上杀出一条属于自己的路，所以在产品升级的道路上还是下了不少功夫的，
尤其是科技健康人居这块，扎实做了很多研究，这次枫桥湾就植入了很多，比如毛细管网辐射系统、医用级新风系统、同层排水系统等等。龙子湖星联总部还做了人居健康实验室，星联可以说走出了适合自己的一个赛道。
万科未来时光，这个盘不用多说，杨金片区的扛把子楼盘。
前几年的杨金片区，除了深耕于此的鸿园做得不错之外，最早一直是小开发商的天下，开发商品牌不行，带来的产品不够改善，比如伟业龙湖上城、东方宇亿万林府，期间还出现了美商龙湖一号、奥园誉湖湾等问题楼盘，以及还未入市就被曝危机的禹洲朗庭玺等。
后来，陆续有一些本土代表房企，以及一线品牌房企进驻，借着北龙湖的无限风光，价格卖得都不低。
这样的市场下，万科简直就是这个区域的安全垫。又想贴着北龙湖，又想安全稳健，万科无疑是优选了。
在目前的杨金片区，万科绝对可以称得上品质标杆和去化标杆，规划好，一梯两户小高层，只有两个户型，131平和143平，定位改善品质，精装标准也是万科的高装标条线，据说是继北龙湖的万科拾谧森语、金水老城的万科古翠隐秀之后，能排第三。



一向注重楼盘和城市界面融合的万科，代建了未来时光东侧的6000平米市政公园。项目实景示范区中的社区会客厅及1400平米的会所已经开放，可以说是杨金唯一带泳池的会所了。



现在剩余的房源并不多了，在即将售罄之前，建议大家及时去看看。
九月很意外，二七竟然有两盘入选。
二七存在感比较弱，这两个项目可以说扛起了整个二七。
一个是央企华侨城，安全背书；一个是民企亚星，持续稳健。
郑州华侨城，在二七区算是卖得不错的，市场好的时候，也是流量红盘一个。郑州华侨城作为改善大盘，优势在于超低容积率，千亩生态公园，幸福路小学、郑州四中的双名校加持，等等。原岸二号院在9月初圆满交付，收获好评，在售的一号院和三号院也将在年内交付。






9月份，郑州华侨城推出了四重福利的“金秋购房节”，活动将持续到10月31日。其中，郑州华侨城还联动了二七区，针对二七教职员工，给予了最高10万元的购房补贴，助力二七的教育崛起和人才引进。
对于二七，对于郑州，华侨城这样的央企，安全有保障，带来的大盘规划，文旅配套才是最重要的。
亚星学府印象，其实还是属于锦绣山河大二期，这个项目名称的缘由，大概也是因为划片郑州实验外国语学校（东分）、拟建附属小学。



项目左邻金水河，右邻外国语学校，周边有淘气堡新天地、亚星万嘉百汇4.5万方英伦风情街区，有着醇熟的商业圈，浓厚的生活氛围。



值得一提的是，学府印象算是亚星做的首个精装住宅项目，亚星作为本土稳健房企代表，深耕二七多年，口碑、产品、配套兑付能力都是相当不错的，相信学府印象在未来的交付一定不负众望。
在当下市场，这五个热门楼盘都有着看得见、摸得着的安全感，十分难得，能够给购房者保障的项目，也能得到市场的认可。
其实，还有很多新盘我们放在了十月。比如，龙湖熙上（管城区金岱项目），永威代建的和锦莲序（高新区项目），越秀金悦文华（金水区路砦城改项目），万科山河道二期（中原区洛达庙城改项目）。
九月拉开序幕，十月大戏开始。

02

月度热销区域：金水北

这期联合榜单中的非常设榜单，评选的是热销区域，给了金水北。
这个区域可以说人气、销量、关注度、市场热度一直都是领先。
郑州这几年横盘期，其它大部分板块，纹丝不动，甚至大幅下跌、价格塌陷，有涨幅的区域不多，金水北可以说独占鳌头。
板块配套好，人气旺盛，活力足够，有现在、有未来，价值正逐渐被夯实！
金水北项目聚集，竞争也比较激烈，以美盛为代表的民企，以保利为代表的央国企，实力都不容小觑。
据不完全统计，金水北的在售项目有：美盛教育港湾、美盛金水印、招商美景美境、碧桂园云境、康桥天樾九章、瀚宇天悦城、国泰观邸、保利大都汇、保利海德公园、和昌优地、万科翠湾中城、招商时代锦宸.....
美盛最大的亮点，就是双学区+龙湖天街商业！
纬五路第一小学普庆校区，郑州外国语学校教育集团金水校区（郑州金水外国语学校），公立双学区，今年都已经招生。初中集团校已经在郑州外国语网页官宣，可以说是金水北中学未来的天花板。
更重要的是，买房政策不断放松的当下，导致金水北也出现了一波窗口型的结构性机会。
美盛教育港湾的营销还是很能打的，每次都能迅速抓住机会。5万网签，正常办理贷款，剩余首付款交房前付清即可！这基本是近几年来，整个金水北最低的买房门槛！再加上低利率政策，这是现在买入金水北，成本最低的一次机会。
保利大都汇是名副其实的改善社区，容积率约3.19，规划了22栋18层精装小高层产品，再加上保利的大城营造优势，使得项目6月25日首开大捷，在当下大多数楼盘集中开盘去化率较低的情况下，首开去化率达到70%，坐实了红盘的咖位。之后的平销期，销售业绩依旧不俗。
作为郑州少见的纯外资房企，国泰深耕于此，并且一直保持0负债稳健运营，目前在售的是实景现房大平层国泰观邸·悦峰，以及国泰观邸三期，家门口就是农科路小学国泰校区。
值得关注的是越秀项目，项目所在的位置可以说是金水北绝版，容积率3.5远低于周边项目，双河交汇、两条地铁，西侧一墙之隔就是公园；目前案名已经出来了，越秀金悦文华，文华取自“文化路”谐音，同时有文华殿大学士的寓意，据说小学和初中都将是非常优质的教育资源；创新的户型产品，高赠送率，层高3米等，都让这个项目还没入市就关注度极高。
越秀是来自广州的知名国企，资金实力雄厚，交付力强，而且这次是和金水控股合作，双国企更安全；越秀后期还有更大的地块，这个项目未来极有可能成为金水北的领头羊。
受文字所限，不再逐一分析金水北的楼盘。可以说，每个金水北的楼盘都有很多可圈可点之处，区域内的项目因此一直受市场欢迎，当之无愧的热销区域。

03

月底行业热点事件

时代的转折，总是突如其来。
目前政策底已经触底。
为了缓解本轮房地产市场的下行压力，郑州市陆续出台了多项举措。我们选取了9月份的两个政策作为月度行业热门事件。
一个是，郑州二套房首付比例降至40%。对于楼市而言，这显然是一个利好消息，推动购房需求的进一步释放，也会对整体市场回温有一定的带动作用。
一个是，郑州保交楼出台新举措：交房即发证。对全市范围内经确认的停工项目自重新启动后，确保在交房时，资料齐全申请办理不动产登记的购房人能当天拿到不动产权证。这一举措无疑是为保交楼的工作锦上添花，为购房人再送一颗定心丸。
就在十一节前，央行、财政部也释放了多轮利好。
一轮接一轮刺激购房者。
上一轮楼市大周期，所有城市的房价都在野蛮上涨，把房子玩成了金融游戏。
而当经济势头回落，泡沫消除，万物归真后，大家才能低下头来找到自己的位置。
每个人都是各按其位，各按其时的。每个人、每座城最终都会回归到自己的位置，这也可以看成是价值回归原理。
产业、人口能配得上房价，底部有实实在在的经济支撑的，会越来越稳。
郑州楼市经过几年的筑底、横盘，如今的价格也是非常安全的，也是置业的好时机。
市场正在回升，十月进入关键期，第四季度对于每个房企来说很重要，年终冲刺近在眼前了，对于每个购房者同样重要，这也许是近几年最佳的购房窗口期。