继续探底！楼市，托举落空了

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作者：子非鱼

01 | 楼市“金九”变“寒九”

过去的九个月，从中央到地方政府再到开发商，都是忙着救市，各种招数基本用尽。
中央方面，三次下调五年期LPR，多次在重要会议上对房地产释放暖意，态度越来越友好。
地方城市方面，限跌用过，降首付用过，降息用过，降契税用过，放松乃至放开限购用过，给购房补贴用过，给公职人员摊派卖房任务用过。数据显示，截至三季度末，全国共计256省市累计出台494次放松政策。
房企方面，一成首付甚至零首付用过，打折促销用过，以农产品换房用过。
总之一句话，该用的招数都用上了，不该用的招数，也用上了，楼市依旧没有任何起色。
9月与10月份，在传统上被称之为“金九银十”，但刚过去的九月以及正在发生的10月，可能会变成“寒九冰十”，至少9月已经是“寒九”了。
中指院数据显示，2022年1-9月，百强房企销售额均值为540.8亿元，同比下降45.1%，降幅较上月收窄1.1个百分点。据克而瑞统计，百强房企1-9月销售操盘金额同比降幅仍保持在45.4%的较高水平。
分城市来看，热点城市，成交量下跌仍是主流，一降再降。
克而瑞披露的数据显示，30个重点城市9月份新房成交面积，16个城市环比下跌，24个城市同比下跌。
30个城市前9个月新房累计成交面积同比全在下跌，其中9个城市跌幅超过50%，跌幅最大的当属重庆，跌幅高达73%，基本是膝盖斩。此外常州跌幅63%，杭州跌幅60%，徐州、宁波、厦门、福州、无锡、武汉跌幅都在50%以上。
跌幅最小的是上海，为8%。深圳、北京、广州跌幅都在三分之一左右。



02 | 房地产太重要

持续下探的房地产市场，拖累了经济的复苏进程，或者说成为了经济复苏的负累，毕竟房地产对于我们的经济和财政太重要了。
房地产行业占GDP的比重仅次于制造业的第二大行业。更不用说，房地产行业的巨大带动作用了。冶金、建材、装修、家具、家电等行业，基本上都要靠房地产吃饭。
有专家计算过，中国房地产行业从业人员大约1300万；建筑行业5800万人里，至少4000万跟商业房地产密不可分；由于全国财政收入的35%以上直接来自卖地收入和房地产税收，那么全国财政供养人口5000万里，三分之一相当于吃房地产饭。
房地产对于我们的重要性，在今年的经济表现中再次得到了印证。
上半年，受房地产投资持续探底、规模以上工业增加值负增长、固定投资与社会消费低迷共同影响，我们二季度GDP增速0.4%，整个上半年GDP增速只有2.5%。
二季度GDP负增长的省市自治区有5个，上半年GDP负增长的省市有2个。
其他省市虽然保持正增长，但大部分速度都放缓了。



数据：国家统计局
年初我们定下的全年经济增长目标是5.5%左右。
从目前来看，要实现这一目标难度太大。GDP增速的快慢，直接反馈在我们的生活中，我们每一个人都能切身感受到，最大的感受就是消费力下降、失业率高企。
消费力方面，3月至5月都是负增长，6月份开始回正，到8月份同比达到了5.4%，然相比于疫情之前，仍是低位。

失业率方面，7月份我们的16至24岁失业率创下了19.9%的高位。

整体来看我们的失业率，在今年6月份创下新高，达到了6.1%，此后有所下降，8月份降至5.3%，但较以往仍在高位，较2018年之前更是高了很多。

GDP增速每下降一个百分点，就会导致数百万人乃至上千万人失业。所以，任何一个国家，想要维持高就业率与低失业率，就必须提升GDP增速，最不济也要维持，不能下跌。

今年以来，受国内疫情多点散发与受俄乌战争搅动更加复杂的国际环境共同影响，我们的经济增速不确定性加剧，在这种背景下，我们的消费、收入和工作充满着各种不确定性。
不确定性已经成为了今年最关键的词，在这种不确定背景下，没钱买房的人越来越多，甚至都不敢大手大脚地消费，所以我们的消费数据一度负增长。
稍微有点实力能承担得起首付的人，现在也不敢买，当下的环境让很多人就想着存钱来对抗不确定性，房子不买可以租住，一旦买了房，丢了工作，那房子可能沦为法拍房，而生活也会没有着落。
这些才是楼市始终托不起来的核心因素，也是决定了未来能否托起来的决定性因素。
然而，在目前输入型通胀导致工业利率下滑的当下，在疫情导致工业生产下滑的当下，想要提振经济，房地产且不说助攻，至少不能成为负累。
所以，在国庆节前夕，央行、银保监会、财政部、国家税务总局四部门联社出招，两天出台了三个大招。
第一个大招：央行与银保监会宣布：放开6至8月份新房价格环比、同比均持续下跌城市的首套房利率下限，至于放开多少，任他们自主决定。
第二个大招：财政部与税务局总宣布，对出售住房1年内重新购房的纳税人予以退税优惠，时间为2022年10月1日至2023年12月31日。
第三个大招：央行宣布，自2022年10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以下（含5年）和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。第二套个人住房公积金贷款利率政策保持不变，即5年以下（含5年）和5年以上利率分别不低于3.025%和3.575%。
三个大招分别均旨在通过降低购房成本的方式，推动房产成交回暖，带动房地产投资回暖，为经济复苏提供动力。（这三个大招的具体分析，前两天本号发布的文章有，在此不再赘述）
足可见，房地产的重要性。托底楼市的本质，是托底经济。
所以，本号一直强调过一个观点，只要楼市没有复苏，托底措施就不会结束。
03 | 楼市何时能复苏？

楼市何时能复苏？这个问题的答案，谁也没法预测。因为不确定才是当下的关键词，谁敢预测，谁就是忽悠。
何时复苏我们不知道，从目前的情形来看，短期内希望很小。短期内，成交量仍会维持在低位，大多数城市的房价会继续调整，房企为了活下去，以价换量的力度会越来越多。
所以，我一直强调，大家如果不急着购房，大可以继续让子弹飞，后面的惊喜会更大。
为何说短期内楼市复苏的希望很小？逻辑在于，楼市想要复苏，购买力必须复苏，而购买力复苏的动力来源于经济复苏。
从两个角度来看，短期内经济复苏的不确定性仍非常大。
第一，从股市角度来看。
股市炒的是预期，是对未来经济的信心表现。
而从A股来看，节前连跌了三天，三根大阴线，上证指数差一点就直接跌破了3000点。



从走势可以看到，进入今年股市就在跌，4月份一度跌破3000点，此后上涨了一些，7月份一度涨破了3400点，但7月份见顶之后一路下跌，现在又到了3000点关口。
这说明，投资人对于经济的预期，仍存在较大担忧。
第二，从拉动经济的三驾马车来看。
投资、消费和出口是拉动经济的三驾马车，上半年固定投资与消费已经失速，到目前仍没有恢复过来。唯一在坚挺的就是出口。
然而，出口在下半年也失速了。



总结来看，无论是从股市反馈出的经济预期，还是三驾马车的具体表现来看，​经济复苏的不确定性仍非常大。
这也就意味着购买力复苏的不确定性仍在加剧，购买力是楼市能否复苏的最关键指标​。由此可以判断出，楼市复苏短期内​希望很小。