苏州楼市：买错房代价在加大

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我是苏叔，拥有多年苏州房产研究和投资经验，长期持续关注苏州地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下苏州购房答疑内容，来自微信公众号“苏叔说房”的粉丝精选提问：
提问：苏叔，你好，预算200万，刚需自住，在苏州第一次买房，纠结到底是核心位置的老或小，还是郊区的新房或者次新房
苏叔：你好，苏州的刚需说白了就是围绕核心板块东、西、南、北、中各个方向延展成三级分层。
以园区狮山姑苏区为代表，选择基本上就一个老破小，优势是配套、交通各个方面都非常方便。而郊区的新房，这也经常被很多买房人拿来与好地段的老破小进行比较，以运东、度假区、通安、黄埭等等乡镇板块为主，有产品但是配套不足，并且通勤很多时候是个大问题。
以前两百万的刚需其实只有只有两极分层，但是最近两年苏州二手房整体上的回落，造成了第三级，也就是老的建成区板块，以城南、浒关、元和木渎、郭巷等为代表，现在已经出现了不少两百万左右的房源可以选，它们基本上配套不错、地段不错、产品也还行，综合性较强。苏州买房选筹详见知识星球。
提问：苏叔，你好，刚需买房，请问预算在150万左右，在苏州可以买到房吗？
苏叔：你好，现在苏州的刚需的底价是越看越低的，在一百五十万内在苏州真的是可以随便挑了， 城乡成各大乡镇的房价内卷就已经很很久了，一百五十万左右的房价是一抓一大把，选择的余地也非常大。望亭，黄埭、渭塘，阳澄湖最低的价格都是在一百五十万以下，而且的集体的价格都在下调。曾经这些都是在二字头房价的，现在都是一字头开头了，一百四五十万就可以买到一套；太湖度假区附近的房价一百二三十万也能买得到的，开发商现在都在割肉，包括吴江的运东目前最低的价格也差不多一百二十来万起步， 吴江也是有一些乡镇价格可能会更低，包括平望，包括桃园，总价接近就是一百万也能买得到房子的。现在整个市场上是不断的在击穿各大板块的最低价格，也算是市场给到刚需的一个福利。当然虽然价格很有诱惑力，但是买房也不能太冲动。 记住两点，尽量挑一些交付稍微早一些的房子。第二点就是尽量选择开发商大一点的房企。
提问：苏叔，你好，现在苏州的二手房感觉降了很多，现在适不适合买呢？
苏叔：你好，苏州大部分板块从2019年中旬之后到现在，差不多两年半的时间，基本上是跌了一个房间的价格。相比于高峰期，四房跌成了三房的价格，三房跌成了两房的价格，2.5万的尹山湖，2.2万-2.3万木渎，两万出头的浒关等等。与板块内的新房价格相比啊，价差还不小，很多都有的接近五千的价。
现在苏州的二手房值得买吗？要从几个维度来看。
第一就是一定要注意房龄的问题，主要是针对高层啊，别墅谈房龄没啥太大意义，因为现在出售二手房五年限售，在持有个五年，未来能出售的时候，房龄基本上已经达到了十五年，房产本身的价值会大打折扣。
第二是大部分板块适合改善选新，如果是刚需自住，预算又比较有限的话，当然是非常不错的选择，一样的配套更低的成本，二手房很多时候确实存在不少问，比如说户型的设计，小区的环境，社区的配套等等。对于改善客户而言，新房可能更加的适合，特别是一些纯改善楼盘，客群还自然做出了一些隔绝。
第三能不能买，更多看你手里的预算能不能有更适合你的选择。没有不能买的房子，只有适不适合你。比如说家里人比较多，需要个四房，这就是最大的需求。但预算又有限，有时候小四房甚至老破大，可能就是适合的。一句话，看预算，看需求，再来决定要不要买。
提问：苏叔，你好，园区是苏州的热门的区域，想问一下，除了园区核心的地段外，其他的园区部分是不是可以随便买呢？
苏叔：你好，当然不可以随便买。园区的话，除了奥体板块的新房，金鸡湖和独墅湖周边的二手房有价值，其他区域板块还是要慎重考虑的。买房这几个问题你要想清楚：给谁租？给谁住？将来买你房子的人是谁？他们为什么要买你的房子？你考虑好这几个原因，你就明白园区有哪些地方可以买了。
提问：苏叔，你好，本人在苏州工作，现在拿到苏州买房的购房资格，首套房，名下无房贷，对在苏州怎么买还是不太明白，请问苏州买房该怎么买比较好呢？
苏叔：你好，苏州买房逻辑如下：第一园区和狮山的核心地段的核心资产，未来会一直有潜力，第二、热门区域板块的太湖新城、高铁新城、科技城以及高贸新城未来预期前景也比较大，这些板块也值得关注；第三、除非是顶级xue区，否则老城区的房价很难保值。总之苏州未来发展的重点一定是新城区，资金充足就买园区和狮山，注重环境就买太湖新城和科技城，未来潜力就看高铁新城和高贸新城，刚需自住就上车买运东和渭塘。苏州买房逻辑详见知识星球。