“北京楼市买入就赚700万”？想多了

sanasnoz

各位粉丝：
这两天，看到一则“北京楼市，买入就赚700万，打新财富盛宴”的推文，文中称北京一些新房项目的销售限价与周边二手房严重倒挂，并以即将开盘的朝阳太阳宫玖合府项目为例，项目指导价13万元/平米，个人持有90%的产权比例，实际购买价格为11.7万元/平米，而周边二手房太阳公元均价接近16万元/平米，价差4.3万元/平米，买一套165平米的新房，就能赚700万元。



看完这篇文章，觉得这个逻辑似乎有点问题，觉得有必要给大家分析一下。
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首先是政府该不该限价？
这篇文中的结论最后是这样的商品房不应该限价，像太阳宫这样的项目，开盘价20万元/平米，也有的是人抢。
政府推出限价，是当年房地产调控的一个重要组成部分，是应对房价快速上涨的一项措施，希望起到稳房价的目的。
当前的实际情况是，目前北京的新房和二手房价格无论是环比还是同比依然是上涨的态势，“稳地价、稳房价、稳预期”这“三稳”的调控目标并没有改变。
国家统计局的数据显示，今年8月北京的新房销售价格指数同比上涨了5.8%，即便是今年1到8月也上涨了5.7%。
“三稳”的目标没有变，作为稳房价的一项重要措施的限价也就还需要继续坚持。
另外，“三稳”还要一个重要内容就是“稳预期”，预期对房地产市场会产生多大的作用，实践已经证明。哪怕就是一些个别项目，如果售价过高，也会影响到周边二手房的价格预期，甚至影响到其他区域的价格。
就拿太阳宫这个项目来说，如果新房也卖到20万元/平米，很可能会带动周边二手房价格蹿升。如果太阳宫一带二手房也随之涨价到20万元/平米，恐怕某些自媒体们又要跳出来骂房价贵了。
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其次是这是“买入就赚700万”吗？
有些媒体，为了造成吸引人眼球的噱头，都会选择尽可能渲染的比较。比如如果想阐述一个项目房价贵，那么就和周边最便宜的老破小二手房去比价格；如果想说明一个项目价格便宜，那么就和周边最贵的项目去比。
而作为政府制定的新房销售指导价来说，显然不能用这个逻辑去制定。
政府的新房销售指导价是按照该区域近三年新房价格的水平来设定的，如果没有新房，则会综合区域二手房的价格来确定，而不会只根据某一个小区二手房就定出新房指导价。
在绿中介的二手房地图上可以看出，太阳宫区域红玺台和太阳公元挂牌价是到了16万元/平米，但这两个项目是区域中最高的，而且是突出的高，区域中其他项目并没有那么高。



所以拿区域中的最高价来比较，显然是不合适的。
而且，这个比较的逻辑也有问题。用的是个人90%产权份额11.7万元的价格，去和二手房100%产权16万元的价格去比。为什么不说这套房子五年后上市交易，个人也只能拿到90%的出售收益呢？
你说的赚700万，是按照16-11.7等于4.3万元的价差来算出来的，但这个价差的收益，将来个人也只能有90%啊。
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这篇文章中称，在太阳宫项目的购房者群体中，有不少是怀着投资牟利的目的，毕竟买到就能赚到。
的确，不否认肯定会有存在这样心理的投资客，但也要奉劝投资者看清楚几个问题。
首先，如今的楼市已经发生了翻天覆地的变化，早已不是当年那个时代，靠买房实现资产快速增值的时代已经一去不复返了。这是大家已经形成的共识。
其次，近期的楼市情况大家也已经看到，有些城市的房价已经出现了环比和同比的明显下降，万一将来北京房价出现下降，那么一些虚高的区域则很有可能是降幅较大的，动辄两千万左右的投资，哪怕是降的不多，实际亏的金额也挺大的。
毕竟，这种政府持有产权份额的商品房不是买到手就可以卖的，是要拿到房本之后满五年才可入市交易。如果从买期房开始算，再加上办房本的时间，总共得有小10年的时间,10年间不确定因素太多了。
最后，太阳宫的一些项目，包括刚才说到的太阳公元，目前的价格中很大一部分支撑的是教育资源，万一这10年间，教育资源分布调整了呢？
所以，所谓的什么“买到就赚700万”，听起来挺美好，实际上还是得好好琢磨一下的。