楼市利好三连发，购房者能省多少钱？我算了一笔账

sanasnoz

赶在国庆大假之前，
政策上，抓紧给购房人送来了一波重磅福利。
作为购房人的你，抓紧时间上车，又可以节约一大笔银子了！
估计这个国庆节，许多人会不由自住地往售楼部走，
以前看上的房子，不敢动，不想动，这次终于想动了！
言归正传。
国家级购房大礼包，有3项。
非常榨秤！
我一一为大家梳理分析。

第一项福利：

首套个人住房公积金贷款利率下调

（央行网站截图）


9月30日，央行宣布一个好消息：
从2022年10月1日开始，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以下（含5年）下调至2.6%，5年以上利率下调至3.1%。
下调之后，使用个人公积金贷款买房，购房者可以省多少钱？
我为大家算了一笔账。
前不久，重庆公积金住房贷款政策调整。
个人公积金住房贷款额度，从40万提高到50万。
夫妻参贷，缴存职工家庭最高贷款额度提高到了100万。
我以夫妻参贷，最高额度可以贷款100万为例。
调整前，公积金首套房贷款金额100万，利率3.25%，20年还款期限，等额还款，



利息总额：36.13万元
本息合计：136.13万元
每月还款额：5671元
这次调整后，仍然公金积贷款100万，20年，等额还款，



利息总额：34.31万元
本息合计：134.31万元
每月还款额：5596元
两相比较，
这次首套个人住房公积金贷款利率下调之后，
同等条件下，贷款100万，20年期限，等额还款，
贷款总利息节约了18189元，
每月还款可以节约75.79元。

第二项福利：

居民换购住房可退个人所得税

也是在10月30日，国家财政部和国家税务总局，联合出台了支持居民换购住房个人所得税退税的公告。



（政财部网站截图）


这项政策的干货，主要有这些：
限期：2022年10月1日到2023年12月31日
政策：出售自有住房并在出售之后一年之内重新购买住房的纳税人，可对其出售住房缴纳的个税，进行退税优惠
退税额度：新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全额退还已缴个税；新购住房金额小于现住房转让金额的，按新购住房金额占出售住房金额的比例进行退还已缴个税
新购住房范围：包括新房和二手房
金额认定：新购住房是新房的，以网签的成交价格为准；新购住房为二手的，购房金额以成交价格为准
这项政策出台之后，购房者可以享受多大的退税优惠呢？
房屋买卖当中的个人所得税，理论上，应该由卖方交。一般按市场惯例，卖方会把这笔费用，转移到房价当中。
重庆个人出让住宅的个人所税税率是核税价的1%，或者是房屋增值部分的20%。
实际当中，都按前一种方式计税。



在申报税费时，如填报的成交金额比基准金额高，一般以填报的金额计税。如果填报的成交金额比基准金额低，那么以基准金额计税。
假如业主李先生出售了一套自有住房，核税价是200万元。那么，应缴纳2万元个人所得税。
这次出台新政之后，在规定的时间内，李先生又新购了一套住房，购房总价等于200万或者超过200万，那么，李先生可以向税务部门申请退还出售现住房缴纳的个人所得税2万元。
如果李先生新购一套住房，其购房总金额只有150万元，那么按比例退还个税。150万是200万的75%，因此，可申请退还转让现住房已缴个税的75%，即：2万元X75%＝1.5万元！

第三项福利：

部分城市可限时下调首套利率下限

就在此前一天，9月29日，两个国家部委央行和银保监会，出台了重磅楼市福利政策：



这项政策要点，我梳理如下——
适用城市：2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市
适用时间：2022年底前
政策：上述时间，上述城市，可自主决定阶段性维持、下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限
这项政策，说得直白一点，就是部分城市可以再次下调首套房商贷利率了。
今年5月，两部委下调了个人住房商业贷款利率下限之后，大多数城市的下限是4.1%。那么意味着今年最后3个月，部分城市的首套房贷款利率，将突破4.1%的下限，将会更低。符合条件城市的刚需，买首套房的负担，将再次降低！
不过，这项政策是有条件的，有媒体作了统计，符合条件的“2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市”，在国家统计局统计的70个主要城市当中，只有23个城市。



很遗憾，重庆不在此列！大多数一线城市和强二线城市，都不在此列！
这也说明，重庆等绝大多数重点一二线城市的房市基本面尚可，没有出现连续3个月房价同比和环比双下滑的局面。

房观君观点

总结一下，这3项政策，为几大购房群体节约了购房成本。
第一项福利，受益者是缴存了住房公积金的个人，使用住房公积金购买首套住房，减轻了购房负担。
顺便说句题外话，在能为员工买五险一金的单位上班的朋友还是不错的。因为缴存了住房公积金的职工，使用住房公积金贷款买房，比使用商业贷买房，要节约很大一笔购房成本。
第二项福利，旨在鼓励有换房需求的群体释放换房需求，鼓励他们换更大的房子，更好的房子，格更贵的房子。卖了现有住房在政策有效期内新购住房，可以申请一笔个税退税。换房节约了成本。
另外，这项政策，没有限制购房者有几套房，也没有限制次数。那么理论上，不管你有几套，都可享受“卖旧换新”的退税优惠，在一年零3个月政策有效期内，理论上也可以多次“卖旧换新”，蹭政策的红利。
往大处看，这一招不仅刺激了对新房的需求，而且还激活了存量住房的流动性。
可谓一箭多雕！
第三项福利，主要是从政策层面，为楼市下滑得较厉害的城市松绑。连续三个月环比和同比均下降，说明这些城市的楼市，已经跌入到了冰点。今年还剩最后一季度，如果再不出手施救，这些城市要实现“稳地价稳房价稳预期”的三稳目标，基本也就不可能了。所以，这是年底祭出的大招+高招！
这么一来，这项福利将惠及符合条件城市的刚需群体，购房成本将大幅度降低，许多人的安家梦想，或将在今年最后3个月的政策期限内实现。
总体的来看，这次利好政策“三弹连发”，照顾的面，非常广：
有公积金的刚需群体，有换房需求的改善群体，部分房价三连跌城市的刚需群体，都将受益。这几大群体的购房成本，可谓降到了历史低点。
另外，这几大政策，都可以称得上是“限时优惠”“到时即止”，因此，刚需和改善，迎来了上车的最佳窗口期。
上述三项利好，虽然重庆只可享受两项，但力度和广度都非常大。接下来的重庆市场，势必将升温。特别是十一黄金周，各大楼盘的促销力度特别大，和利好政策一叠加，势必将产生一波看房购房的热情主升浪！
我此前说过，楼市恢复到18年19年的常态，目前最大的问题是基本面缺乏信心。如果明年或者不远的将来，影响经济基本面最大的黑天鹅飞走了，消失了，结束了，那么，楼市的大行情就真的来了。
楼市的大行情一来，优惠结束，政策取消，价格回升，到那时，还没有上车的刚需和改善，气得跺脚，肠子悔青，都没用了！
空留遗情！
因此，刚需和改善，这波政策上的“限时优惠”“限时大放送”，不宜错过！
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