“真刚需”正在逐渐消失，楼市迎来换血，未来将有4个走势

前程无忧

一般来说，刚需性买房的主要选择是小户型，90平米以下的，100平米以上或者大户型房是以改善型为目的购买的，但如今，传统刚需可能正在以较快的速度消失。

• 首先，2020年的时候，央行曾经公布的一组数据，显示我国城镇居民住房拥有率已达到96%，那么之后再买房就是二套房而不是首套房，刚需性住房，是在有房基础上继续购买的。
  
• 其次，有机构数据显示，三室住房成交量高于两室及以下户型，1~7月的购房面积以100平米以上住房为主，120~140㎡及以上面积的住房也在提高占比。考虑到三胎政策的放宽，不少家庭还想多生1~2个孩子，原先只够夫妻二人居住的单间或者两居室显然不能满足需求。
  

眼看购买改善型住房的家庭增加，逐步代替传统刚需购房一族，未来楼市又将出现哪些新变化呢？我觉得4个方向还是可以预见的：
第一，低价二手房打价格战

刚需购房群体减少后，那些过小的户型，房屋质量较差的老破小，因为需求量大幅度减退，持房者要挂牌出售，价格的调整空间将会更大，因为有这类情况的家庭不再少数，尤其是老破小房，本身就存在质量差，房龄过高，短时间不能再拆迁等的弊端，而这类房数量也很多，比如今年全国计划改造的城镇老旧小区就达到5.1万个，涉及840万户居民家庭。为了能脱手，未来不少低价二手房可能还会继续降价迎合市场。



第二，大户型需求量由降转升

随着家庭人口数量的增加，小户型房是无法负担大家的居住需求的，这里不只是说生育三胎，有三个孩子，房间会分配不均。而是因为未来年轻人和父母可能不得不一起居住，因为要养育三个孩子，普通工薪家庭，夫妻双方仅依靠一个人的工资收入难以负担，只能求助于父母帮忙看孩子，全家5~7口人挤在一起，还要考虑对孩子的成长环境需要，大户型房将是未来更多人的首选。
第三，购房成本提高

房子是面积越大，价格越贵，这里不只是说纯购房的成本，还伴随着契税和维修基金，物业费，对个人购买家庭唯一住房面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。改善型住房则是按照90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；90平方米以上的，减按2%的税率征收。想要住大房子的家庭，购房资金需求将更多，将出现的就是两种情况，一种是延缓购房计划，多攒几年钱，另一种是到所在地边缘或下沉城市购房，大城市的远郊区，三四线城市可能将是新的购房热门区域。



第四，房贷规模扩大、购房资格放宽

考虑到改善型购房家庭的增加，为了保证更多有需求的家庭能顺利买房，房贷额度的提高是有必要的，尤其是，现如今的楼市环境遇冷下，想要提振购房信心，促进楼市去化，成交量回温，就要让购房者的购房条件达到入市的标准，部分人想要再买一套住房，之前会受制于限购，今年包括青岛、济南、苏州等多地已经放低了购房准入门槛，一些经济能力好的家庭也能再继续入市，随着需求量的释放，楼市回温可见下，也将刺激更多持币观望的人为楼市输血。

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