广东“攻占”上海：楼市新趋势

前程无忧

文 刘晓博
今天（10月2日）一大早，就看到了“中指研究院（中指数据CREIS）”的一组前三季度房地产行业的数据。
下面这个“重点城市房地产企业拿地金额TOP10”榜单，值得细看。

上海、杭州、北京、南京、成都、宁波，是今年前9个月卖地收入最多的6城市，而且上述顺序就是他们卖地金额的排序。第七到第十是广州、合肥、深圳、西安。
卖地前六名里没有大湾区的城市，但出现了四个长三角城市，京津冀和成渝城市群各1个。这意味着，长三角将继续是中国房地产最大的区域市场。
最有意思的是：在上海土地市场上，外地企业，尤其是总部设在广东的企业，表现非常突出。
今年前9个月在上海拿地金额最多的是华发股份，一共在上海砸下了219亿元。华发，是珠海最大的国有房企，珠海的“大地主”。如今，华发正变身上海的大地主。
第二名是招商蛇口，总部在深圳，是深圳前海的大地主。如今也在成为上海的大地主。
在上海拿地第四名的保利发展，总部在广州。保利发展有个同门兄弟——保利置业，其总部设在上海，但保利置业没有出现在上海拿地前十名房企里。
总部设在深圳的万科，今年前9个月在上海拿地84亿元，位居第六。
象屿地产和建发集团，是总部设在厦门的房地产企业。中国铁建、中建玖合的总部，都在北京。
总之，在上海新诞生的10大地主里，总部设在广东的有4个，而且全部进入了前6名。前10名里除了广东企业外，还有2家总部在北京的企业、2家总部在厦门的企业，以及2家上海本地企业。
这说明，在房地产空前低迷，土地市场空前寒冷的情况下，广东房企对上海市场仍然充满了信心，有借机增加份额的想法。
细看这份榜单，你还会发现：在北京、成都、宁波拿地的前两名房企，其总部也都在广东。
广东本来就是盛产大房企的省份，以恒大为代表的民企衰落后，以华润置地、保利发展、招商蛇口、中海地产为代表的央企系，开始显露峥嵘。
市场空前低迷的时候，广东房企为何纷纷重仓上海？
原因很简单：抢占优质资源，为下一波发展做准备。
我之前多次在文章里分析过，广东、粤港澳大湾区的市场规模不大，如果广东房企固守广东，是不可能诞生这么多知名企业的。
事实上，广东人口最密集的珠三角地区，是农民房、小产权房特别集中的地区。
以深圳为例，官方曾在2017年公布说：截至2016年末，深圳有农民房、小产权房、违法建筑37.94万栋，建筑面积4.05亿平方米，是深圳市总建筑面积的49.27%。
在深圳1100万套住房里，城中村、小产权房和违法建筑占了至少一半。深圳大概有1000到1200万人，租住的就是这种没有红本的住房。
广州、东莞，以及佛山、中山的部分地区情况也差不多，只是官方没有公布过数据。
如果你开车从广州穿越东莞到深圳，可以看到高速公路两边农民建的“握手楼”几乎连成一片。
正因为有这些“天量”的“农村土地入市”，才大大降低了珠三角的居住成本，让这里成为最吸引外来人口的区域。
这降低了珠三角的营商成本，但对房地产行业构成了利空。所以，广东城市卖地收入不如长三角多，新建商品房的规模、销售额也不如长三角。
我还曾用小学生人数为分母计算过，连续5年累计的人均土地出让金额，珠三角明显低于长三角。这跟珠三角城中村、小产权房特别多，有密切关系。
它还带来一个有趣的现象：如果一个大房企在全国布局，其长三角或者上海区域的业绩往往好于广东区域。结果是，上海或者长三角区域总，晋升机会就大于广东区域。
总部设在广东的大房企，要持续增长、扩大占有率，必须要重点布局长三角，尤其是上海、杭州等城市。至于京津冀、成渝，也不能有丝毫松懈。
相比之下，上海产生的大房企就比较少。
这可能就是所谓的“倒逼效应”。广东小产权房多，集体土地入市做得比较极致，让房企很早就感到了“吃不饱”，广东房企全国性扩张比较早，诞生了一大批全国性大房企。
上海、长三角本地市场规模大，减弱了本地房企跨区域扩张的动力，所以产生的头部房企数量有限。
下图是“中指研究院（中指数据CREIS）”统计的，22个集中出让住宅用地城市，今年前三轮住宅用地出让（面积）的同比变化情况。

可以看出，土地供应量（面积）最多的是合肥，其次是宁波，都是长三角城市；第三是厦门。正增长的城市，只有这三个。
其他19个城市为负增长，但成都、上海、福州、无锡、南京、杭州减少的最少。
出让住宅用地面积下降最多的，是长春、沈阳、青岛、武汉、重庆、济南、郑州、天津，都下降了60%或以上。很明显，这些城市的住宅供应出现了“节育效应”。
这些城市，要么人口竞争力偏弱，要么此前供应量偏大。现在降低土地出让量是正常的，是一种市场修复行为。
不过今年跟去年不同。去年一般是3轮土地出让，今年多了1轮。增加1轮土地出让，当然是为了抢种抢收，给地方财政多贡献收入。但部分城市至今尚未发布第三轮土地转让公告，估计今年搞不成第四轮了。