23城或掀房贷“降息潮”，三个月“窗口期”楼市会有大动静吗？

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本报记者 李贝贝 见习记者 梁宝欣 深圳报道

近日，温州的王小姐在后悔为什么不等到今年国庆再买房或之后再买，非要在去年买。

“去年买房的时候，房贷利率在5.35%左右，现在温州首套房贷利率在4.15%上下。100万的房子每个月大概相差700元。这两日，国家又调整了相关住房信贷政策，说是房贷利率可能进一步下降。”王小姐说道。

9月29日晚，中国人民银行、银保监会发布通知，决定阶段性调整差别化住房信贷政策，对于2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，在2022年底前，可阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。

据易居研究院智库中心提供的数据，国家统计局70个大中城市房价指数数据中，至少有23个城市符合此次央行、银保监会的新政要求。而温州就在这23个城市之中，这也是王小姐感慨没有选对“上车”时机的原因。

房贷利率的下行空间进一步扩大。在此背景下，这23个城市楼市各方产生了什么反应？是否能提振市场交易，扫除楼市的阴霾？这些疑问如今被拉至聚光灯下，备受关注。

23城个人房贷利率或可突破4.1%的下限

9月29日晚，央行、银保监会发布通知，决定阶段性调整差别化住房信贷政策。

根据易居研究院智库中心提供的数据，国家统计局70个大中城市房价指数数据中，至少有23个城市符合此次央行、银保监会的新政要求。

其中，二线城市有8个，分别为哈尔滨、兰州、武汉、大连、天津、石家庄、昆明和贵阳；三线城市有15个，分别为泉州、温州、泸州、岳阳、宜昌、北海、大理、秦皇岛、湛江、包头、安庆、济宁、常德、襄阳和桂林。

同时，据贝壳研究院监测，2022年9月，103个重点城市主流首套房贷利率为4.15％，二套利率为4.91％。而此次通知发布后，其中涉及的23个城市的房贷利率或可突破4.1%的下限要求。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉在9月30日接受《华夏时报》记者采访时表示，基于风险的考虑，在房价下跌的城市，银行数量少，竞争不充分，按揭利率水平更高。反而在楼市比较热的城市，都认为住房需求潜力大，房价易涨难跌，竞争大，而且银行数量多，竞争大，反而利率低，这（种现象）对稳定非热点城市的房价和楼市是不利的。

为此，《华夏时报》记者在9月30日分别向天津市建设银行、温州市工商银行以及武汉市中国银行咨询首套房贷利率的执行情况，这些银行均表示，“现在内部还没收到消息去调整相关的房贷利率。如果要执行，要以正式的文件为准。”

此外，据天津市建设银行的工作人员透露，今年8月20日之后，建设银行在天津执行的首套住房商业性个人住房贷款利率为4.1%。“这应该是最低的（商业性住房贷款利率），我个人认为不可能更低了。”该工作人员说。

而在李宇嘉看来，这23个城市都是非热点城市，（因上述原因）房贷利率比其他城市还要高，有下降的必要。同时，李宇嘉还预计首套商业性房贷利率会降至4%以下，具体利率水平要视银行自律机制定价小组的决定。

温州市工商银行的工作人员也对《华夏时报》记者表示，“温州很难讲能降到多少，这是要看（工商银行）总行的文件，我们这边说了不算。”该工作人员还建议记者下个月再来咨询。

“落地过程会比较久”

北海也在这23个城市里面。

9月30日，广西北海房产中介张强（化名）向《华夏时报》记者表示，目前北海首套商业性房贷利率在4.8%左右。

“每个城市的政策都是不一样的，政策落实，也是看当地实际情况的。”张强认为，即便是国家已经出了相关政策，北海（房贷利率）近期不会有变动。政策的落实到执行，到客户享受，这个过程比较久。“（影响楼市）最主要的还是疫情，疫情过去，肯定会回暖的。”张强说道。



北海银行住房贷款利率情况。 图源：北海房产中介

广西北海，以旅游资源出名的一座城市，位于广西省最南端与海南省隔海相望。北海曾受2018年海南房产限购政策影响，承接了海南的部分外来购买力。据北海房产中介向《华夏时报》记者介绍，在2018年房价最高的时候，北海有好几个楼盘都是超过2.5万元/平。而如今北海楼市的均价在5000多元/平。

国家统计局数据显示，8月，北海新房价格环比下降1.4%，同比下降10.1%；二手房价格环比下降1%，同比下降6.5%。值得注意的是，截至到2022年8月，北海的新房价格已经连跌12个月了。

李宇嘉表示，在房价下跌背景下，购房者承担高利率负债不划算。今年以来，存款利率不断下降，5年期存款利率降至2.6%，高于3%的理财被疯抢。在此情况下，即便房贷利率在4%，也显得很高。

“新房还未收楼，就要负担2年左右的高利率贷款，现在房价跌回了一年前，一年前买房的亏了。现在还在跌跌不休，如果现在买房，收楼时又可能出现房价下跌。对非热点城市的潜在买房者来说，买房这个帐算不过来。因此，需要降低利率。”李宇嘉说道。

此外，温州房产中介孙梅（化名）也向记者透露，目前温州的首套商业性房贷利率在4.1%左右，公积金贷款可能还会下调一点，在3.1%左右。刚需买来自住，现在是最合适的。

而当记者问及温州之后的商业性房贷利率是否会继续下降时，孙梅则认为对刚需的影响不大。

其实，近两日，除了放宽部分城市首套住房贷款利率下限，央行还时隔7年再次下调首套个人住房公积金贷款利率15个基点。

9月30日，中国人民银行决定，自2022年10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以下（含5年）和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。第二套个人住房公积金贷款利率政策保持不变，即5年以下（含5年）和5年以上利率分别不低于3.025%和3.575%。

能否有效推动居民买房？

2022年以来，全国各地已优化楼市政策超800条，但整体政策效果并不明显，根据中指数据，9月，重点100城商品住宅成交面积同比降幅仍超20%。

9月30日，中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静向《华夏时报》记者表示，“金九”成色不足，购房者置业情绪低迷，观望情绪浓厚，房地产成为拖累宏观经济稳定恢复的重要因素。当前，宏观经济下行压力较大，房地产的稳定作用更加突出，本次政策明确时间期限，有利于各地更加及时落地相关举措，同时有利于正处于观望阶段的住房需求及时入市，提振市场活跃度，促进四季度房地产市场加快企稳。

放宽首套房贷利率、下调公积金贷款利率，真的能释放居民买房的需求吗？

“房产亏钱，现在房产增值太低了。我有个朋友前几年在成都买房，他还完房贷后还亏了几万块。”一名广东茂名90后男生梁子杰（化名）向《华夏时报》记者表示。他并不打算今年买房，想再观望一下，也不会因为降房贷利率政策的“窗口期”而改变购房计划。

与梁子杰不一样的是，广东湛江人陈文华（化名）称，买房并不是为了投资。“即使之后湛江的房贷利率降了，这几年也不会买房，主要是因为没有钱。更何况我在广州工作，之后要是买房的话，还不确定在哪买。”陈文华说道。

此外，湛江某楼盘的工作人员在10月1日向《华夏时报》记者表示，目前没有收到湛江住房贷款利率下降的信息，我们是以银行的口径为准的。现在我们楼盘很多人来看房，主要是受房价和节假日的影响，跟房贷利率的下降没多大关系。

而某头部房企的工作人员则向《华夏时报》记者表示，这些政策是大利好，效果可能要过段时间才能显现。

易居研究院智库中心研究总监严跃进在9月30日也向记者表示，四季度将迎来新一轮房贷降息潮，有助于降低房贷成本和提振市场交易行情。

此外，李宇嘉还认为，当前的政策纾困力度非常大了，包括二套房首付降低，限购在非热点城市退出；供给端化解风险也到了攻坚时刻。此次降低利率，预计23个城市都会降至4%以下。楼市已经开始慢慢地触及底部了，尽管触底后的走势不明朗，甚至可能一段时间再底部徘徊，但不太可能再大幅度下行了。放宽部分城市首套住房贷款利率下限，很显然，就是希望今年剩余三个月，能通过降息（明年就没这个红利了），将购房需求冲一波。

不过广发证券则指出，该政策窗口期为三个月，部分城市计划明年购房的居民可能提前到四季度，需关注后续是否会透支明年的部分需求。