从共识到现实：2022年10月当下，关于房产和楼市的一次深入讨论

sanasnoz

这是熊猫贝贝的第1318篇原创文章


#秋日买房攻略#


2022年以来，中国的楼市和房地产经济领域，经历了敏感而又艰难的一段历程，完全可以说得上是一言难尽，2022年聊房地产的话题，是一本难念的经。
各路房地产的自媒体和所谓的大V也知道厉害了，曾经上行期的一呼百应，不乏拥趸，到现在声嘶力竭，无人问津，唱多论调一出，被舆论和互联网锤的和过街老鼠一样的。
这很现实，时代和大环境的力量，是将很多浮躁的东西打回原形，最好，也是效率最高的东西，还没办法还手。
2022年，由于房地产市场下行、房企普遍发生流动性风险、业主断贷等一系列事件影响，购房者面对的雷区也越来越多，一旦踩雷，轻则资产缩水、变现置换困难；重则项目烂尾，钱房两空。
如何用几代人的血汗钱买到一套既可以“保交付”，又能保值升值的房子，无疑是每一个购房者不得不面对的难题。
主流舆论对房产和楼市的态度已经不用多说，看空唱衰的论调已经成为一种趋势，甚至对房价下行，房地产经济硬着陆，虽然不明说，但是其实已经隐隐形成了一种普遍共识。
共识对应现实，2022年，特别是7月份以后，中国全国的楼市基本上一路下行，除了头部城市和一线具有财富门槛的豪宅市场以外，基本上价量双跌成为了主流。
当然，国家层面也有一系列的政策调整，托举救市，刺激消费的利好动作，国庆假期之前，利好组合拳高频打出。这个最近的文章已经写过，这里不多赘述。
恰逢国庆假期，又遭遇前段时间摔伤，所以响应号召，居家休养，借这个机会，结合自己的行业专业，和各位读者朋友聊一聊房产和楼市这个虽然在2022年不好聊，但是依然对于绝大多数个体和家庭非常重要的话题。
就在国家打出政策鼓励组合拳，市场共识缺乏信心和预期这么一个敏感阶段，聊点有深度的硬核内容，挺合适的。
非常时期，非常环境，熊猫在房地产领域的专业性，值得信赖。
本文已反复自查合规，不碰红线，语言平和公允，不带价值导向。
内容有依有据，分析理性客观。
硬核内容，错过不再。
以微见著，洞察先机，把握趋势，指导决策。

PS：

• 文章略长，内容的阅读需要一定的时间和耐心，并且需要进行思考。
  
• 内容不求讨好所有读者，写作分享也是一个阅读群体和写作群体互相选择的过程。
  
• 每个人的认知层次不同，不做强求，这篇文章的内容不是什么大路货，也不是什么看完能够带来轻松愉悦精神满足的爽文，请结合自身需要和认知需求理性看待。
  
• 头条独家文章，抄袭搬运必究！
  

（如果这篇文章在其它资讯平台被看到，不用怀疑，就是抄袭搬运，厚颜无耻）
选择大于努力，思维决定层次，是任何时代任何环境下的重要规则。



图片来源：头条图库
1

从现实出发的灵魂一问：2022年，到底该不该买房？



都2022年了，中国民众财商开智，见多识广的大环境大背景之下，来谈“该不该”买房这样的话题，实在是有些不合时宜的陈词滥调感觉吧？
多空博弈，空军主场，对于绝大多数主流的声音和舆论态度而言，外有大国经济博弈，地缘风险，内有疫情冲击，经济结构调整，国家调控态度存在，聊什么不好聊买房子？
没有信心和预期支撑的市场，注定是看空一派的主场。
“非必要不买房”，即使必要也可以等等看，是不是当前虽然没有摆上台面，但是实际上已经成为普遍共识的观点？
共识映射现实，2022年的楼市房价普遍什么情况，一目了然，就连官方统计数据，也印证了这样的现实：



图片来源：统计局官网
别说什么个别城市，豪宅热销，没有量能支撑的市场，价格完全没有想象力，量才是关键。
大环境的现实情况就是这样，老百姓对楼市房产缺乏信心，预期低迷，不用多说。
既然要聊，那么就要有新意，抛开房价楼市来看个人和家庭，这里提出灵魂一问：
对于绝大多数没有体制背景，没有家族财富传承的普通中国个体和家庭来说，在中国经济环境和当下社会财富语境来看，除了房子，还有其他，同时具有普适性和安全性的财富沉淀和保有的渠道和方向吗？
这是前几天一个现实中的朋友提出来的问题，面对不确定性，他准备将手上的钱，换点美元或者黄金，求个安心。规模也不大，小几十万的样子。
我的回答是：“为什么不考虑去市中心买套好租的老破小房子”？
好友回答：“怕房价跌，这个行情看不准”。
这段问答，非常具有代表性：在绝大多数中国人的心目中，房子早已不是纯粹的居住生活资料，而是和财富和资产紧密关联的载体和投资渠道了。
有这样的共识，放在2022年来看，才是一切看空唱衰论调的根源所在。
不能说这样的共识是错的，但是一定是具有误导性的。
股票基金不用多说，2022年别说赚钱，能保个本都是大爷，别杠，这是事实。
不谈什么通胀，现金存银行，利率持续下行，CPI开始反弹，碾压利率，货币购买力被稀释是必然趋势。
实体生意，制造投资……疫情冲击了解一下？
转了一圈回头来看，房子依然是个人和家庭，最靠谱的沉淀资产。
买美元赌汇率，这是赌徒行为，而且涉及立场问题，没什么不好意思的，这不是普通人能玩的，而且，说出去不好听。
买黄金，求个安全还行，但是黄金不产生收益，配一点打底，当个底层安全资产可以，买太多，先不说安不安全，流通交易就是一个大问题。
该不该，这是一种很好的提法，直接紧扣的，是真实需求。
在自己生活和长期发展的城市，没有属于自己的，产权清晰，并且关联城市配套红利的房子，那就是浮萍，这样的群体，追求稳定，是应该买的，这是生存需求，无可厚非；
孩子要上学，需要为家庭提供稳定的生活环境，该买就买，不要拿经济上的短期得失，去和长远生活品质和教育去比；
做生意，经商的，需要去银行拆借资金，别管生意多么大，有多少专利，不好意思，银行最认可的资产抵押标的，就是房产。
实在手上有钱，提前还房贷也好，是不是？
该不该，不是什么难以判定的标准，还是那句话，真的需要，是没有声音的。
但是主流舆论和各种观点充斥的情况，实际上都是“非必需”的群体，绝大多数，其实还是投机套利的心态在作祟。
把房子看作生活资料，居住需求，把房子看作资产沉淀，抵押有效标的，想清楚自己的需求，该不该买，这和时间，环境，舆论，实际上没有多少关系。
共识可以参考，但是共识不是真理，共识也不一定适合所有人。
充斥不确定性迷雾的时代，具备独立思考，并且真正了解自身需求，这是很重要的一种态度。



图片来源：头条图库
2

2022年的房产价值逻辑：没有抓住关键，共识的改变，会有误导效果



2022年，中国房产价值进入了一个明显的市场和环境双重叠加的价值考验周期，简单来说，就是马太效应最明显的分化阶段。
这其实是好事：任何具有资产属性的市场，走向成熟和稳定，这样的阶段是必然的，而且越早出现越好。
增量时代，最大的泡沫其实并不是价格上面的浮躁和非理性，而是预期层面的不切实际。
能看懂这个逻辑的人，在任何投资领域，都能通用，游刃有余。
中国房价泡沫，实际上长期以来我个人的观点，基本上都集中在“过度炒作，预期爆棚”的城市和地区。
环一线地区，没有支柱产业大搞新城新区开发的地区，还有经济基本面非常糟糕，人口持续流出的中小城市。
这个观点和很多人的认知是高度背离的，不是应该房价高的地方，比如一线城市北上广深这样的天价房产才是泡沫吗？
这就是共识误区：
自己买不起≠就是泡沫经济。
现实需求和购买力无法支撑的，才是泡沫。
看问题要抓住关键，还有一种误区，就是宁当鸡头，不做凤尾的价值观点。
大错特错，上海“宁要城里一张床，不要郊区一套房”的古早观念，放到今天，是不是一样适用？
不服气的，可以和燕郊业主聊聊这个话题。
当然，市场繁荣，经济上行的阶段，会掩盖，甚至扭曲很多市场表现，但是2020年突如其来的疫情打破了一切，尤其是2022年以来，由于疫情防控需要，行政管控和地域隔阂的情况导致了很多跨界地产的价值，备受冲击。
对于北京而言，燕郊的地段绝对比平谷和顺义好，那又如何？
城市，才是决定房产价值最基础的基石，城市越大，这种效应和影响越大。
2022年看待房产的价值，不要被所谓的共识所误导，别人嘴里面的道理，很有可能是错的，而且还不自知。
无论看价格，还是看价值，实际上不能脱离基本面因素去考量，而不是人云亦云。



图片来源：头条图库
3

投机炒房被套，不值得同情，更不值得去伸出援手



炒房群体，是一个很尴尬的群体，往往就是互联网上被口诛笔伐，而在现实种却备受很多人的追捧和敬仰。
就是这么现实，特别是因为过去炒房，真正赚到不菲财富的群体，更是被很多老百姓和市场参与群体奉为榜样，各种吹捧。
比如什么“欧神”，什么“房叔”，经济社会嘛，谁眼光好，谁能力强，谁胆子大，在现实被人认可，不是很正常吗？
但是在2022年，很多炒房投机，价差套利的群体，玩不转了，特别是在上行阶段撬动高杠杆，沉迷于纸面财富增长的快感的这些群体，面对市场和环境的剧变，要么死扛当老赖，要么割肉保小命，个中狼狈与苦楚，实在不足以向外人道也。
这就在当下楼市出现了一种微妙的拉锯：炒房群体不惜割肉也要套现立场，而真正有需求，曾经羡慕这些炒房群体财富神话的群体，该不该接盘？
观点其实标题已经说得很清楚了，那就是不接。
早期炒房是技术活，但是随着越来越多的人和资金涌入这个赛道，难以避免就会出现劣币驱逐良币，均值回归的趋势，原本炒房还讲究学位，地段，价值潜力，产品力和设计这些东西，到了中后期，不好意思，都在上行趋势里面炒预期了。
炒房投机群体，除了他们自己真正居住的那一套价值还有所保障，其他具有明显投资属性的房产，实际上都值得需求群体，提高警惕。
既然是投资，盈亏自负，这是经济社会最基本的素养和认知，赚的时候洋洋得意，亏的时候，也要体验完整不是？



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4

避雷指南：有些类型的房产，出生不好，永远都好不了



从置业角度来说，如果在全国范围购房的话，首选的是都市圈，长三角、珠三角、京津冀等都市圈的经济、产业及配套等方面都不同，选择在哪个都市圈生活、工作，显然是一个比较重要的决定。
确定好了都市圈，其次选择的是城市，从城市能级来看，首选是都市圈的核心城市，长三角的上海、杭州，珠三角的深圳和广州，京津冀的北京。核心城市是一个都市圈的资源聚集地，具备更广阔的发展空间。
对资深房地产投资客来说，有“宁做凤尾，不做鸡头”的不成文标准，即买房宁可选在一线城市最为边缘的郊区，也不要选择四五线城市的中心。
同一座城市，中心城区和郊区在各方面的配套有天壤之别，北京五环内的房子和平谷的房子不在一个级别上；同样，上海内环的价值也远远高于临港等区域。
当然，这里不得不再说一说那些出身就不好，未来也不会好的楼市大雷产品。
没有学区的老破小，老破大，郊区大户型，这不是雷，时间换空间，出头还有个念想。
就连商铺，写字楼，作为经营类资产，都有想象力和未来可以聊。
但是什么商住公寓，LOFT，海景房，养老房，小产权，远郊房产，那就不好意思了，掏钱一瞬间，雷声常相伴。
值得注意的是，这样的产品骗不了多少年轻人和主流需求群体，而是主要盯上了有投资需求，有想法的，但是水平又不够的伪中产，以及老年群体。
错误投资，是中产滑落，阶层倒退最主要的原因。
看不懂不投，拿不准不投，非常时期，不要相信什么直觉，要相信规律。



图片来源：头条图库
写在最后：

对于2022年要不要买房的几个观点和建议分享



假期时间，整理思考，聊的比较发散，也权当记录一些思绪。
文章最后，从“该不该”，切换到要不要的角度，谈几点个人的观点和建议。
要不要，是需要，是一个比较主观的角度，当然极端思维和戾气爆棚的群体也没有必要来抬杠，钱在自己手上，决定自己去做，宣泄情绪，也没必要来这里找什么优越感。
1，现在的情况是，不谈什么宏观大道理，国家从上到下，都在拿着大喇叭喊刚需和改善群体入场买房。
虽然当下环境中还充斥着不少悲观氛围，但理性却在告诉所有人：
无论何时，都不要跟国家意志和政策趋势对着干。对于行业如此，对于个人，更是如此。
到2022年年底这段时间，是真实居住需求群体，进场买房，没有争议的红利窗口期。
2，真正具有资产属性和价值的市场，有涨有跌很正常，对于中国的楼市和房产而言，走向成熟稳定，是必然的过程。
前提是，有资产属性，实际情况来看，除了有限几个城市，基本上未来中国绝大多数城市的房子，只有消费品属性，最多有资产抵押属性。
不同城市，不同策略，不多展开，自行判断。
3，这一轮全国楼市托举和刺激，已经到了一个非常重要的关键点，要相信中国有形之手不实现目的不甘休的能力和水平。
很有可能会放开一个阶段的升温和躁动来恢复信心和预期，如果是实在要买，要么再这个阶段以前，挑挑拣拣看好下手，要么这个阶段过去以后，温度下行以后保持理性，结合需求去买。
千万不要在市场有热度的时候进场，被裹挟刺激贸然出手。
请记住，在经济环境中，任何个体都无法在趋势波动的裹挟之下，还能看清自身真正的需求。


大概就说这么多吧，以上就是2022年国庆期间，关于中国房产和楼市的一次讨论和思考内容，和各位朋友们，进行一个分享。



图片来源：头条图库
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