中国楼市最新动态和信号解读：两部门发布关于购房税费政策的公告

前程无忧

这是熊猫贝贝的第1316篇原创文章


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#出售住房1年内购房有退税优惠#
9月30日下午，为支持居民改善住房条件，财政部税务总局发布《关于支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》（以下简称《公告》），执行期限为2022年10月1日至2023年12月31日。



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具体来看，《公告》指出，自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。
其中，新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全部退还已缴纳的个人所得税；
新购住房金额小于现住房转让金额的，按新购住房金额占现住房转让金额的比例退还出售现住房已缴纳的个人所得税。
《公告》所称“现住房转让金额”为该房屋转让的市场成交价格。
新购住房为新房的，购房金额为纳税人在住房城乡建设部门网签备案的购房合同中注明的成交价格；
新购住房为二手房的，购房金额为房屋的成交价格。
值得一提的是，享受《公告》规定优惠政策的纳税人也须同时满足2个条件，包括纳税人出售和重新购买的住房应在同一城市范围内、出售自有住房的纳税人与新购住房之间须直接相关，应为新购住房产权人或产权人之一。
同时，符合退税优惠政策条件的纳税人应向主管税务机关提供合法、有效的售房、购房合同和主管税务机关要求提供的其他有关材料，经主管税务机关审核后办理退税。
十一黄金周前，中国楼市接连传出两大利好。这样的信号，非常值得关注：

• 29日晚，央妈深夜放大招，符合条件的城市，首套房贷利率下限放宽，四季度可以预想将释放新一波购房需求入市。
  
• 30日傍晚，财政部、税务总局两部门抛出重磅消息，对出售住房1年内重新购房的纳税人予以退税优惠。
  

特别是这个购房退税政策，相当给力，绝大部分城市符合规定的换购人能降低二手房交易成本的1%，个别城市，特别是一线城市，按转让所得的20%计征个人所得税，退税能达到数十万甚至近百万，对楼市毫无疑问将带来极大的提振刺激效果！
这篇文章，就将对最新两部门联合公布的“出售住房1年内购房有退税优惠”新政，进行专题解读。
本文已反复自查合规，不碰红线，语言平和公允，不带价值导向。
内容有依有据，分析理性客观。
硬核内容，错过不再。
以微见著，洞察先机，把握趋势，指导决策。

PS：

• 文章略长，内容的阅读需要一定的时间和耐心，并且需要进行思考。
  
• 内容不求讨好所有读者，写作分享也是一个阅读群体和写作群体互相选择的过程。
  
• 每个人的认知层次不同，不做强求，这篇文章的内容不是什么大路货，也不是什么看完能够带来轻松愉悦精神满足的爽文，请结合自身需要和认知需求理性看待。
  
• 头条独家文章，抄袭搬运必究！
  

（如果这篇文章在其它资讯平台被看到，不用怀疑，就是抄袭搬运，厚颜无耻）
选择大于努力，思维决定层次，是任何时代任何环境下的重要规则。



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1

出售住房1年内购房有退税优惠”新政，如何理解，如何影响当下中国楼市？



政策条款和相关内容，开篇就进行了阐述，文字不多，言简意赅，国家财政部和税务总局联合发文，公信力和份量，自然也不用多说。
这里要说明一下这个退税的种类，也就是出售房屋的个税：
所得税：房屋产权取得满五年的免征，未超过五年的按房价1%或房屋原值—房屋现值差额20%缴纳。(房屋原值一般按契税完税额计算)
这里涉及到一个楼市满二满五的规则：
满二和满五的区别是缴纳的税费不同。
如果是满五的房屋进行买卖，可以不用缴纳增值税，并且若是卖方只有这一套房子，还可以不用缴纳个税。
为了便于说明新政，就按1%计算，大家也好理解。
这个1%基本上长期在中国二手房市场中，都会通过成本转移由买家承担，越是卖方强势的市场，这种情况越常见，无形中，卖房个税的存在，加大了二手房楼市的交易成本，一定程度上影响了流动性。
简单来说，这个最新出的新政，属于国家让利，降低了交易成本，并且向二手房市场提供了流动性刺激。
2022年以来，中国楼市持续承受下行压力，处于筑底阶段已久，市场各方都在密切关注这一轮调整何时转向，底部到底在何处。
这一次国家高级部门的新政，或许将成为政策底的一个重要信号：
当前多数一二线重点城市关于住房个人所得税的执行情况是，满五唯一免征，其他情况按照房屋差额的20%或者全额的1%征收，新政会利好持有住房在五年以内或者有多套住房的家庭换房。
中国的楼市救市很有讲究，外行看热闹，一帮自媒体和所谓专业人士整天一惊一乍，纯粹自取其辱。
新房限购，利率调整，资格放松……这些集中在新房市场的一切动作，实际上只是央地博弈的过程而已。
真的救市，是要对二手房市场的态度转向，才算得上。
所以，这一次，国家财政部公布的新政，内行看门道，就知道这是动真格的了。
这一政策的实施，将会加快改善群体需求的释放，降低改善群体的成本支出。新政第一目标是改善需求，在一定程度上会激发二手房市场的活跃度，对于稳定整个房地产市场，提振市场信心有一定促进作用。
当前针对需求端的限购限贷、房贷利率下降叠加最新的减税政策，需求端的鼓励支撑政策全面落地，有助于市场预期修复。
目的诉求很清晰，至于具体效果，还有待观察。
事情就是这么一个事情，别想得太复杂，其实就是这么一个逻辑。



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2

国家加大楼市刺激力度，该如何解读？



最近楼市利好政策达到了空前的程度，从地方政府的救市，再到中央层面频出利好，2022年四季度中国楼市或将得到强有力拉动。
这个时间点，这样的动作，实际上非常微妙，而且值得深入分析。
不卖关子，这里谈几点个人的理解：
1，新房市场救市，效果不佳，不及预期，这已经不是什么秘密或者不能说的事情了，7月份以来，官方统计的70城房价数据和成交情况，一目了然。
小孩子玩不转，或者遇到难题了，那么就看爹妈长辈的态度了。
从国家的态度层面来看，对于中国房地产经济在中国经济结构中发挥的作用，依然重视。
2，看到关键：这一轮政策调整的红利，国家和管理层主要是想给楼市偏冷的城市。
而偏冷的城市，以三四五线城市为主。
所以，时效性，是这一轮政策密集出炉的一个重要亮点。
甚至可以理性预判，如果在一线和热门城市因为国家政策层面的调整而出现了短期迅速过热，甚至黑灰产业链的死灰复燃，炒房投机动向再起这样的情况，政策迅速调整和收紧，也是题中之义。
一放就乱，这个对于中国楼市来说，已经提供了足够的经验。
国家意志和市场人性欲望的博弈，国家不可能不提前进行综合考量。
3，国家的政策动向，其实也侧面反映出当下全国房地产市场行情太差、形势太严峻、数据太难看！
这对于完成全年经济任务目标，以及四季度的冲刺任务，是不利因素。
叠加10月份重要会议（二十大）的即将召开背景，政策红利窗口打开，也符合常理。


核心重点：国家层面对于楼市，态度清晰，要扫开一切障碍，保刚需、保市场的关键时候到了。



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3

趋势研判：十月关键节点以后的房地产经济和市场走势，有哪些可能的方向？



不得不说，在这个关键的时间点，国家打开楼市政策红利窗口期，信号意义非凡。
事情就是这么个事情，应出尽出的态度表达清晰可见。
这其实对于十月关键节点以后的楼市走向，有了很重要的风向指向意义。
9月以来，政策松绑的力度逐步加大，在阶段性宽松政策的支持下，预计10月的市场有所回升，同时四季度有望成为今年楼市成交的高峰期。
也就这样了，就算四季度能有所提振和恢复，但是想要恢复到2021年的平均水平，基本上不具备现实可能。
不是对政策刺激力度没有信心，而是过去的三个季度的情况，不容乐观。
从主线“房住不炒”来看，实际上就算2022年四季度楼市出现一定程度的回暖和复苏，接下来的时间里面，行业也好，市场也好，并不可能恢复到曾经具备爆发想象力的那种状态了。
楼市信心和预期的恢复和金融市场是完全不一样的。
被打破的资产预期，想要修复，没有周期和表现是很难短期实现的。
而房产房价的价值信仰，以及对应的信心，也不是简单通过降低过程成本就能重新树立起来的。
大家明白我说的是什么意思吧？
当然，国家对于这种市场调控可谓是老练至极，所以本质上来看，保刚需，保稳定，保循环，才是关键，而并不追求增量效应和热度。
这条主线，非常重要，而随着2022年开年以来的地方和国家在政策上不断调整和完善，实际上，放到当下来看，应该没有什么争议。
而且，这大概率，将成为后续中国楼市的主要走向。
挖掘需求，可以，深度开发需求，可以，各地政府各显神通，稳住楼市，可以。
但是创造需求，利用价格效应扭曲需求，不好意思，不可以。



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写在最后：

这一次，中国楼市是否会迎来复苏与反弹？



随着国家政策红利窗口连续打开的动向，很多舆论和媒体，已经按捺不住了，开始了新一轮的鼓吹和造势。
一些躁动，蠢蠢欲动，一些不切实际的观点，开始发酵。实际上，这很浮躁，就算我本人也是端着房地产这碗饭的人，但是违心的话，忽悠人的观点，可是说不出口的。
不多贴金，也没有必要过多辩解，1000多篇文章都过来了，清者自清。
2022年以后中国的房地产经济和楼市，其实已经不再有刚刚过去20年那种想象力了。
这丝毫没有看衰和看空的意思。
一方面，是总量过剩的事实已经被摆上台面，结构上还有一定的优化空间；
另一方面，房价和购买力的关系因为过去楼市的赚钱效应，已经被透支到一个即将脱节的关键阶段，进一步将债务驱动，经济发展的包袱往居民部门转移，并不现实。
大水漫灌，房价飙升，本质上是资产价格通胀之下的虚假繁荣，增量时代很应景，存量时代就会变成彻底完全的居民财富稀释和加大贫富差距。
这和“共同富裕”的远景主线目标，格格不入。
最后，新的财富载体，以及债务信用渠道没有出现以前，房地产的作用依然重要。
所以，稳住，不温不火，而且还要保障关联债务和居民资本的可控性，是国家追求的必然趋势。
即使2022年四季度因为政策刺激和利好鼓励有所反弹，这样的必然趋势不会改变。
房产去金融，去资产属性，稳健持续，求质量，不求效率，是未来。
而不会是什么很多人认为的，所谓新一轮的复苏和反弹（主要就是资产价格表现和流动性爆发）会到来。
有些错，一次就够。
话不好听，也容易得罪人，点到为止。
懂的朋友，自然心领神会，会有共鸣，不懂的，也没办法一篇文章就能说服，随缘吧。


以上，就是对中国楼市在9月份最后一天的重要政策动向，进行的专题分析内容，和各位朋友们，进行一个分享和交流。



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以上正文，来自@熊猫贝贝小可爱
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