楼市正在大转向

前程无忧

否极泰来，周而复始。


历经大半年前所未有的深寒与大调整后，处于谷底的楼市渐渐有了春的暖意。


行业晴雨表股市最为敏感，已触底反弹，屡屡猛涨。看，聪敏的钱，嗅到了春天的味道，开始跃跃欲试，轮番抄底了。


春色满园关不住。


睿智的购房者，不再持币观望，而是伺机而动，砸钱抢房。


久违的“日光盘”、“万人摇”等热闹盛景重现江湖。近日，北京海淀区一共有产权项目，开盘后6小时，被抢一光。


盛况也在西安、成都等热点二线城市相继上演。


那么，这些项目的热销，到底意味着什么？

壹

项目热销图景再现，并非偶然，昭示着市场信心正在形成燎原之势，从销售端到政策端，都如是。


政策暖风愈发热烈，已是共识。


4月19日，人行、银保监会再次联合召开金融支持实体经济座谈会，强调，要落实好差别化住房信贷政策，更好满足购房者合理住房需求。


同时也提出，及时优化信贷政策，灵活调整受疫情影响人群个人住房贷款还款计划。


这些政策很亲民，若执行到位，不怕市场信心燃不起来。


还有降准，也进一步释放流动性，给市场注入信心。


4月15日，央行宣布，4月25日下调金融机构存款准备金率0.25个百分点。


根据货币乘数效应，预计此次释放长期资金达5300亿元。


降准是普惠雨，作为支柱产业的房市，也将受到灌溉与滋润。


也有助于银行进一步降低LPR水平和增加房贷投放的意愿，这对于稳楼市而言，意义重大。


其实，年初以来，房贷利率一直在不断下调。


权威机构近日发布的数据显示，4月份以来，其监测的103个重点城市主流首套房贷利率为5.17%，二套房贷款利率为5.45%，别分较上月回落17个、15个基点；本月房贷平均放款周期为29天，较上月缩短5天。


信贷端的持续宽松，不仅有助于市场走出底部行情，也有助于头部房企进一步稳定发展。


在监管部门不断释放利好的同时，各大城市亦在陆续放松调控政策，为楼市大转向注入了新的动力。


4月20日，湖南发布支持长沙发展若干意见中提出，将放宽人才落户限制，具有大专及以上学历在长沙就业人员，即时申报落户，享受在长沙购房资格。


抢人的背后，是发放购房“船票”。


抢人大战亦在上海滩展开。4月13日，上海自贸区临港新片区下发通知，优化人才购房政策，重点支持单位人才的认定缩短到3个月，让其更快获得购房资格。


不容置疑的是，越来越多的城市加入到了松绑调控的行列。包括苏州、南京、昆明等15城纷纷放松购房政策，涉及放松限售限购、降低首付比例、发放购房补贴等等。


仅4月以来，已有30多个城市放松了楼市政策。而今年以来，超过80个城市加入到了“救市”大军。


预计，接下来，会有更多的城市将陆续松绑调控政策。


楼市回暖的预期，将逐步变为现实。

贰

功不唐捐。


随着信贷政策暖风和各个城市纷纷松绑调控政策，这套立体式的组合拳，让楼市开始悄然回暖。


国家统计局4月15日发布的数据显示，3月份，70个大中城市中，商品住宅售价环比下降的城市个数有所减少，且商品房售价止跌上探的趋势明显。


国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长付凌晖最近也指出，随着多地适度放开限购限售，降低公积金使用门槛，加快购房贷款审批等，部分城市的居住需求有所释放，销售面积降幅有所收窄。


可以预见，通过一系列的行动，楼市将会越来越“稳”。


从购房者的信心到房地产的销售，从融资到企业的稳定经营，都将出现与去年不同的场面，这促使楼市逐步恢复良性循环的轨道。


但我们也看到，由于种种原因，一些房企仍未等到市场回暖，就已深陷困局。


尽管部分房企“躺平”了，但与2008年的那场“大灾”一样，给房企未来经营带来的启示和经验，无比珍贵。


活着比什么都重要！


即活得好、活得久，胜过之前的野蛮生长和无序扩张。


无疑稳定的现金流和财务安全是重中之重。


凡是注重这两点的房企，在这轮大调中，受影响较小，而且家底厚实的头部房企，反倒从“危机”中，找到了继续做大做强做厚实的机会。


而且随着市场的稳定回暖，这些头部房企极有可能持续跑赢大市。

叁

在这轮大调整中，经受得起市场考验的房企中，除了央企国企之外，碧桂园、龙湖等头部房企的财务稳健性受到了市场的公认。


在这场前所未有的楼市危局中，客观上产生了大量的出险项目，这给稳健的头部房企也带来了新的机会。


在融资方面，这类房企不但畅通，而且还额外获得了并购债。


比如，今年3月3日，碧桂园集团就与招商银行签了一个重要合同，即《地产并购融资战略合作协议》，该协议将授予碧桂园150亿元并购融资额度，专用于碧桂园的地产并购业务。


这成为并购贷款不计入“三条红线”后首批获得并购贷款的民营房企后，市场上并购类融资才逐渐闪现民企身影，且单笔授信额度较大。


此后，农业银行也为碧桂园集团提供地产并购及保障性租赁住房相关的综合金融服务，合作额度200亿元。


碧桂园常务副总裁程光煜此前透露，从去年四季度到现在，碧桂园大概与十多个合作方就80几个项目进行了沟通，目前对其中35个左右的项目已经完成了收并购安排，未来还有30个左右（项目）已经基本谈妥。


这就是“稳”出来的大机会。


有权威机构认为，碧桂园在财务管理上，严守财务纪律，杠杆把控严格，能够在逆势行情之下有足够容错和腾挪的空间；投资布局上，多线城市均衡布局；产品组合和打造上，碧桂园能够根据不同市场和消费者的需求进行产品的打造和升级，精准地把握市场动向。


不仅如此，碧桂园在科技方面，也有着不小的进步。


2018以来，碧桂园就开始积极布局建筑机器人、现代农业、餐饮机器人等领域。


经过多年努力，截至2022年3月，博智林已有21款建筑机器人投入商业化应用，服务覆盖26个省份超350个项目，累计交付超750台，累计应用施工超800万平米。


智能建造机器人的运用使得现阶段施工环节复杂、用工成本上升的问题有了较好的改善。


例如测量机器人，根据工程应用测试工效为人工的2~3倍以上，测量精度在±1mm内，作业效率与测量准确率优于人工。


建筑清扫机器人产品可长时间持续作业，直接节省清洁的人工成本，且清扫能实现无积尘，清洁效果比人工清扫更明显，整体工效为传统人工的3倍。


通过建造方式基本形式的改变降低了资源浪费、减少了环境污染，同时也提高了安全生产的能力，让工友从繁重的纯体力劳动中解放出来，真正实现用科技赋能建造。


其中，建筑废弃物再利用流动制砖车已在住建部办公厅首批智能建造试点项目凤桐花园等投入使用，累计消纳建筑垃圾450吨，生产路面彩砖（230*115*60mm）超过20万块。


不难看出，碧桂园正在用智能建造的方式为行业注入科技力量。