楼市新政双响炮：首套房贷利率下调，换房可免个税

前程无忧

作者 | 曹安浔

9月30日下午，财政部、税务总局发布关于支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告。

公告显示，自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。

其中，新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全部退还已缴纳的个人所得税；新购住房金额小于现住房转让金额的，按新购住房金额占现住房转让金额的比例退还出售现住房已缴纳的个人所得税。

值得注意的是，能够享受该优惠政策的纳税人出售和重新购买的住房应在同一城市范围内，并且与新购住房之间直接相关，应为新购住房产权人或产权人之一。

对此，中原地产首席分析师张大伟表示，以二手房个税为例，各地的政策各不一样，大部分城市是全额收取1-2%作为交易个税，而且基本5年以上家庭唯一住房免征。

比如上海等城市，基本二手房个税按照1%收取，但也有少数城市，比如北京对不符合满五唯一的按照差额收取。

张大伟认为，新政策对于大部分城市市场影响不大，但对于北京等少数城市换房客户可能有一定影响，有利于增加有个税的房源流动性。

“（新政）对于大部分城市来说，一套房可以节省税费在3-5万，而北京等城市少部分房源可能节省几十万以上。”

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉则表示，新政的降税幅度不算特别大，但它引导市场预期的效果比较大，市场预期会有一个明显的好转。

“目前由于大家对房价的比较悲观，二手房换房需求的交易环节也比较长，交易成本也比较高，再加上二手房价下跌，所以对于换房需求的实现是非常大的阻碍。

这也是房地产不能良性循环的一个很重要的组成，所以这个政策就是直指当前房地产市场存在的一些痛点和堵点。

而且，这个政策与昨天的政策还有一个差别，它是对全部城市都使用这样的政策，所以它的利好性更强。”

李宇嘉提及的“昨天的政策”，是指昨天发布的部分城市首套房贷利率下限放宽的政策。

昨天（9月29日）晚，人民银行、银保监会发布通知，决定阶段性调整差别化住房信贷政策。

符合条件的城市政府，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。

该政策适用范围是，在2022年6-8月份，新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市。

易居研究院智库中心统计，至少有23个城市符合条件，包括哈尔滨、兰州、武汉、大连等8个二线城市，泉州、温州、泸州等15个三线城市。

人民银行、银保监会表示，银行和客户可协商确定具体的新发放首套住房贷款利率水平，有利于减少居民利息支出，更好地支持刚性住房需求。

李宇嘉表示，从近期热点城市“一城一策”信贷和限购等政策看，纾困力度不小，但需求端的市场预期并没有得到明显的缓解。

“所以，需要更强有力政策。通过进一步降低房贷利率，降低购房特别是首套房成本，以扭转市场预期，提高入市的刚需。”

值得注意的是，最近24小时内，国家已发布两波楼市利好政策。

双管齐下，楼市未来会如何？

张大伟认为，整体看，最近包括央行、财政部等都在针对房地产市场发布定向稳定宽松政策，这有利于市场逐渐稳定。

李宇嘉则表示，从近期的政策频率和力度来看的话，政策的力度已经达到了空前的一个态势，对市场的拉动效应该在今年四季度会得到一个比较好的效果。

值得一提的是，两个政策的有效期都是一样的，只有三个月。

李宇嘉指出：“从直接目的上讲，这就是希望在四季度住房需求能够有所释放，为楼市的稳定以及经济的稳定提供一些支持。”

统计局数据显示，1—8月份，全国商品房销售额为85870亿元，同比下降27.9%，其中住宅销售额下降30.3%。

商品房销售面积为87890万平方米，同比下降23.0%，其中住宅销售面积下降26.8%。

截至8月末，全国商品房待售面积为5.46亿平方米，同比增长8.0%。其中，住宅待售面积增长15.1%。

如今国家双管齐下、刺激楼市，楼市有望在不久的将来迎来新的拐点。

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