房价跌、成交降、房租大分化，买房焦虑下2.6亿人如何住得好？

arrarpetahack

大家好，我是蓝白。
最近喜欢晚上出去吃饭，来治自己的精神内耗。
才到9点多，饭馆里人就走完了，只剩我们孤零零的一桌。
老板搬个凳子笑眯眯地坐在旁边，也不催也不撵，我们实在顶不住这种被过分关注的巨大心理压力，落荒而逃。
同样的馆子，同样的饭点，同样的老板。
我记得，以前到大半夜，还是人声鼎沸。
听说今年研究生报考人数，达到了457万，比5年前翻倍。
这种惊人的增速，明年很有可能会突破300万。
卷到极致，就会出现各种怪像。
以前是从下往上考，现在考研是倒流，从“双一流”考到“双非”，今年西藏民族大学，江西农业大学，湖南工商大学，报考人数暴增。
考公，对名校出身和学历的考量，也越来越苛刻。
专家说高考后就要准备考研，热搜上总是出现整个宿舍全部考研上岸的宣传。
是的，今年大家过得都不容易。
要说最惨的，我觉得还是房地产。
说一组数字，大家感受一下。
上半年，全国卖了6.61万亿的房子，对比2021全年18万亿的销售额，只完成了三分之一。



全国排名前100的开发商，销售额腰斩。
37个重点城市，上半年卖地收入加起来8000亿，降了55%。
63个三四线城市更惨，加起来卖地收入也只有3266亿，降了64%，已经斩到膝盖了。
但有一个数据，挺有意思的：
房租。
前段时间，有一期我不是发了解读CPI的视频么，其中提到：
房租连续第4个月同比下降，降幅还在不断扩大。



然后评论区和弹幕，就出现了激烈的争论。
有人说，今年房租非但没有降，反而逆势上涨，合适的房子都不好找。
有人说，明显感受到房子更好租了。
大家看，收入、房价、消费、就业、预期，满眼望去，一股泥沙俱下之感，没有疑问。
但房租这个指标，怎么就产生这么大的争议？
唯一能解释的，就是分化。
CRIC城市租售系统数据，8月租金环比下跌的城市，达到了35个，同比下降的城市，多达43个。
从今年4月开始，55个城市的个人房源租金，同比进入负增长通道，目前租金水平已连续5个月同比下降。
哪些城市跌得比较凶呢？
大庆，西宁，温州，哈尔滨和南宁，跌幅都超过了2%。



像太原、呼和浩特、银川、北海的租金，都处在20元/平方米/月以下。
郑州甚至还出现了房东摆摊求租，降40%还无人问津的事。
但另一边，我们看到，8月55个城市里，租金TOP5的城市，依然是北京、上海、深圳、杭州、广州。
尤其是上海，6月之后，挂牌供应环比大增147％，租赁需求热度环比大增95％。
除了那些房龄超过30年、单间只有十几平米，家电家具老是坏的破房子。
如果具备大学周边、地铁口、好物业、精装这些因素，都非常抢手。
一个更典型的数据是：
不同收入群体的租房分化。
有份报告，上半年的疫情后，以白领为主力客群的3001~6000元/月/套价格段，需求占比上升4.8％。
但是，以蓝领为主力客群的1501~3000元/月/套价格段，需求占比下降5.3％。
追求租好房子、高品质房子的人，非但没有随疫情下降，反而逆势上升。



这并不奇怪。
一线城市的核心和近郊，新房供应极度稀缺，二手房交易占比超过60%，早已进入了存量房时代。
你这老破小炒得再高，学区再好，跟租房的人又有什么关系？
对一个租房的人来说，诉求只有一个：
房屋的使用性。
时间越久，房屋老化破败，小区无人管理，有的家属院甚至连“小区”都不算，停车困难，防火防盗都成问题。。。
还不如加点钱，找房龄更新、居住体验更好的地方住。
《经济日报》今年6月份有个报道，就提到了，这些规模巨大的存量房，保值增值难的问题。
报道里专门提到：
提升出租意愿，为租赁房市场提供更多的房屋供给，解决供给难题，才是盘活存量房的重点。
所以大家看，当绝大部分中小城市在寒冬里看不到尽头，巨型城市依然备受追捧。
房租分化的背后，可能就是世界的“参差”吧。
为什么房租这个指标，跟大家普遍感受到的就业压力、收入消费压力，房地产销售不同，出现了巨大的分化呢？
上一期解读CPI房租数据时，跟大家聊过一个观点：
租房市场，与购房市场完全是两个逻辑。
租房，一面代表了就业，另一面，代表了对房屋居住这一项本质功能最渴求的刚需。
拿就业来说，今年上海高校毕业生达到了22.7万人，比去年增加2万人，增量是5年以来最多的。
如果再算上其他城市毕业，奔赴到大都市谋生活的人呢？
我们看招聘网站的数据，去年秋招，四个一线城市毕业生的招聘量，占总体校招量的32.7%。
占前十大城市的毕业生招聘量的比重高达54.6%。
虽千万人吾往矣，说啥也得去大城市找找机会，这是大城市房租与中小城市房租分化直接原因。
再来说居住。
“人房错配”，才是决定租房市场的核心原因。
我们看住建部公布的最新数据。
9月14日，住建部副部长姜万荣说：这十年，住房供应规模持续增加，商品住宅销售面积累计132.34亿平米，是上一个十年的2.2倍。
他还引用了七普数据，2020年，我国城镇人均住房建筑面积达到38.6平米。
全国家庭户住房建筑面积总量，已经达到了惊人的500亿平米。
总量500亿平米，人均38.6平米，怎么看都够住了。
岂止是够住，只看总量和平均，住房早就过剩了。
但重点不是总量和平均，不是我和首富存款加一块有几千亿，而是结构分布的问题。
21世纪经济报道曾经梳理过一组数据：
深圳、上海、北京、苏州、南京的居住用地面积占比，全部低于30%。
广州、重庆、成都、杭州和武汉高于30%，但都没有超过35%。
不光是居住面积的冲突，还有住房品质的分化。
比如电梯。
统计局刚发的《中国人口普查年鉴-2020》显示：
在中国，只有19.7%的家庭住房有电梯。
这个数字是不是让你很惊讶？
惊讶的还在后面。
在繁华的上海，电梯房的比例，只有37%。
还有东北这些城镇化比较早，老房子比较多的地区，黑龙江、吉林电梯房比例只有25.9%和29.1%，辽宁也只有32.7%。
上面提到了存量房时代，大家可能不知道这个词，意味着什么。
巨大规模的存量房，意味着好房子的极度稀缺。
有一期，蓝白跟大家聊过。
以郑州为例，看二手房网站的挂牌量，高达8万多套。
怎么说呢，给人一种遍地都是房子的感觉。
如果只看中心城区，不看下面的县市，还剩6万多套。
选房龄15年以内的，还剩3万多套。
选集中供暖的小区，还剩两万六千套。
选90-140平，三室的房子，小三房或大三房，筛一遍之后，符合条件的挂牌房源，只剩4000套出头。
一千多万常住人口的城市，主城区，15年以内房龄，小三房，带电梯暖气，完全是主流刚需置业的标准。
这还没有要求临近地铁、品牌物业、外立面、容积率什么的。
所以，房子，早就不缺了，是好房子缺。
一切问题的源头，还要从我们的房地产机制聊起。
自从1998年第一次“房改”开始，房地产市场一直“重销售而轻租赁”，商品住宅才是楼市的主流。
朋友之间说起房子，提到租房的都是一脸鄙夷，提到买房都会竖起大拇指。
不能怪购房者势利，只能说商品房捆绑了太多资源。
租赁市场之所以无法成为主流，租户缺乏安全感，个人房东出租房源占主流，还无法享受到学区、落户、医保等一系列与业主相同的权利。
所以，我们看到今年的工作报告里，有一个关键词：
新发展模式。
原话说的是：“探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展租房市场，推进保障性住房建设。”
新模式，对应的，就是上面说的“重销售、轻租赁”的旧模式。
我们可以参考美国和日本，是什么模式。
美国的长租公寓已经发展100多年了，投资这一块，有开发商、房地产信托基金、各种投资基金来做。
管理有专门的运营商，搬家、租家具、帮租客融入社区，啥服务都有，比如美国最大的公寓运营商EQR，1969年就成立了，现在拥有近10万套公寓。



日本的特点，是更凸显精细化，面积大多以25-30平方米为主，啥电器都有，基本都是拎包入住。
日本主要是规模化运营的包租模式，2000多家中介公司，绝大多数房源都是私人住宅委托，中介公司承担房屋租赁、装修、设计。
还有专门做公寓托管的机构，定期向业主汇报房屋的租赁情况，清扫、保持建筑物的美观和整洁，处理租客的投诉，甚至还给租客提供24小时的紧急联系服务。
现在市场规模已经达到了12万亿日元，合人民币达到了7500多亿。
人家能发展到这一步，也是有原因的。
美国和英国的首次购房年龄是35岁，日本和德国达到了41岁。
我们的首次购房年龄，只有27岁，这我觉得还是往高里说了，身边不少大学还没毕业，甚至高考完家里就张罗着买房了。
中国人的买房焦虑，对房屋产权的狂热追逐，还体现在另一个指标上：
住房自有率。
咱们国家的住房自有率，达到了96%。
美国只有64.2%，日本只有61.9%。
现在，我国的机构化长租房占比还不到5%，而德国达到了22%、美国则是30%，日本最高达到80%。
政策的倾斜力度，也越来越大了。
说个最近的事，就在9月份，《北京市住房租赁条例》正式实施。
其中最大的亮点是：
为了杜绝黑中介和二房东各种乱象，从资质源头上，对中介和长租机构做了界定，干中介的只能做二手房买卖，只有长租机构才做称之为“住房租赁企业”。
新华网有个报告，叫《2021中国城市租住生活蓝皮书》。
其中做了个预测：未来10年，是住房租赁市场的黄金十年，超过2亿国人，都要租房生活，市场规模会达到10万亿的级别。
10万亿是什么概念？
上面跟大家说了，上半年，全国卖了6.61万亿的房子，这都快顶得上房地产一年的销售额了。
所以大家看，房租分化这件事背后，藏着千头万绪的线索。
涉及到大小城市的住房面积冲突，房子品质的千差万别。
还有长时间过于依赖商品房，忽视租赁房市场的建设，导致奇低无比的租房占比。
与此同时，越来越多的城市开始搞租住同权，租房落户，租房积分，租房家庭的小孩也能上学。
从工作报告里的长租房定位，再到地方上新的租房条例，政策对租房市场的加持力度，只会越来越大。
顺着这几个逻辑，我们总结就是：
1，在大城市，租房难，租到好房子更是难上加难，与其说我们将迎来租房时代，倒不如说，即将到来的是“品质租房时代”。
“黑中介”，“隔断房”，“二房东”跑路，发布虚假房源，这是每一代毕业生出校门都踩过的坑。
只有让更多人租到真正意义上的好房子，才不会让下一代年轻人重蹈覆辙。
2，保障房、长租房，都是租房时代的重要拼图。
海通宏观测算，十四五全国要建748万套租赁房，今年要建200万套，投资接近3000亿。



保障房当然是好事，但有一点：
5年，700多万套，够不够？
当然不够。
且不论建设周期太长，很多人等不到建成那个时间。
就说规模，几十平米的小户型保障房，就算三口之家挤进去，那也只够2000多万人住，相比未来10年2.6亿人的租房需求，相差以十倍计。
剩下的巨大需求，只能靠长租房来填补。
从2011年开始，长租房已经走过了11年的历史。
第一个阶段的长租市场，存在三大错配：
产品错配，房东们租的，不是年轻人想要的房。
服务错配，传统租房模式，房东和租客都不省心。
品质错配，老旧房源无法满足年轻人的品质要求。
第二个阶段，政策加持，长租行业规模快速扩张，进入爆发期。
10家头部长租公寓的存量房源总数，从2018年的35.6万套，增长到2020年的73万套。
第三个阶段，大浪淘沙，行业进入精耕细作时期。
在长租行业扩张的过程里，我们看到：不少公司用“高收低租、长收短付”的手段壮大规模，导致业主的租金打水漂，租客无家可归的乱象出现。
以后，谁能给租客提供更高品质的房源，给房东提供更稳定租金来源，谁才能笑到最后。
在长租行业发展的三个阶段，就是让更多人意识到：
房屋的价值，绝不仅仅只是二手房炒作买卖增值。
房子，终究是用来住的。
从买卖增值，过渡到房屋的使用性增值，才是房地产的健康状态。
我们这一代人的成长过程里，似乎一直贯穿着巨大的买房焦虑。
我平时收到的各种问题：
毕业了要不要回老家买房？
准备订婚了要不要掏空家里的六个钱包买房？
想留在大城市，是否一定得背着巨额房贷？
买房，有多少钱就买多少房，哪怕外出打工闲置不住也要买，哪怕借遍亲戚朋友也要让孩子在大城市有套房。
开发商高周转盖房，购房者加杠杆买房，银行把房产作为最优质的信用抵押品。
为什么今年所有人都在抱怨内卷？
说到底，是楼市过去10年激增的负债，叠加今年的收入下降，日益剧烈残酷的丛林竞争，让亲戚朋友同事都陷入了比拼怪圈。
蓝白原来跟大家聊过：
这是整个社会基于住房恐惧，房企、购房者、银行都“用力过猛”的产物。
想根治这种“群体心理病”，我们需要时间。
有钱人，当然可以去买动辄千万的豪宅。
但租房者，不会再被冠以“苟且、穷酸”这样的标签。
在巨型都市里，年轻人同样可以构筑自己体面、独一无二的生活。
数亿摆脱买房焦虑的人，他们可以过的更有尊严。