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K型分化行情——上海楼市未来的长期趋势

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论坛元老

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发表于 2022-9-29 07:33:43 | 显示全部楼层 |阅读模式
01
众所周知,2016年之前的上海楼市是全面普涨的行情。那个时候,只要你在上海买房,哪怕是闭着眼买,买得再远,产品买得再不好,也依然可以在楼市中获得不菲的收益,甚至价格翻倍。
然而进入了分化行情后,楼市中各类产品的涨幅差距是非常大的。我们来复盘一下上一轮2020年至2021年上海楼市行情里,各个板块和产品的涨幅。
我们来举例,联洋板块的仁恒河滨城,涨幅50%,巅峰时期,一度达到65%;而长宁区北新泾的老破小,涨幅仅有15%。
从上一轮的涨幅来看,能级较高的板块的次新电梯改善小区,涨幅最为凶残,达到了50%;
能级一般的品质改善小区涨幅约为35%;普通板块老破小涨幅约为10-15%。
郊区老破小纹丝不动,个别在2017年买入在高点的朋友,甚至价格还有些阴跌。



时间到了2021年的年底,这个现象依旧明显,且越来越突出。那时候,市场环境冷热不均,银行放款提速,房东拿到钱之后,都会按部就班进行下一步操作,那时候的年底市场是非常热的,虽然交易量一般,但是供应量却急剧减少,所以一线市场的表现,最明显的就是莫过于没有房源。
而在2022年的今天,分化性行情依旧是接下来上海的主要行情,我在之前的文章中也反复提到,不同人眼中的上海楼市热度是完全不一样的。
确实,有些地方看房人稀少,房东的挂牌价也没有原来那么坚挺了,基本上诚意购买的话,还是有不错的还价空间;当然,也有些板块和小区,热度依然比较高。
这也是我们反复提到的K型分化行情的原因之一。





我们把K型分化的拐点设置为500万。500万以下的市场相对来说比较平稳,500万以上的改善产品,真实的一线市场竞争压力依然比较大。


02
我们认为,K型分化下的上海楼市,会成为未来的主旋律。究竟有哪些原因造成K型分化市场?


|人口素质提高|
首先第一点就是上海人口的素质整体在提升,在2017年之后,上海对落户的门槛进行了提高,目前可以落户在上海的人,可以说都是顶尖人才。
这些顶尖人才都是各行各业的精英,他们大多数来自于新一线城市或者二三线城市的中产阶级以上家庭,他们对居住品质的要求是极高的,这些人的选择也就进一步造成了上海楼市的分化行情。



而且他们来到上海之后,就职于上海各行各业高薪的岗位,无论是现金流还是购买力,都是非常强悍的。这些人有能力的大多数都会选择居住品质更好的次新电梯标杆小区,他们不会喜欢老破小和老大楼的居住环境,这也进一步加剧了上海楼市的分化行情。


|政策严格|
我们知道,上海是全国最严格的限购限贷的城市,也就是说,上海的购房资格是非常宝贵的,同样上海的贷款资格也很宝贵。
在这种严厉的限购限贷政策之下,选择一个合适的,可以一步到位的好产品,对于一个家庭来说就显得格外的重要。
事实上在一线市场中,那些收入非常高的,同时家庭资产非常丰厚的人,都在努力地改善自己的居住环境和房产;
改善的模式有两种,一种是同等地段下,改善板块内的标杆小区;另一种则是在相同户型的情况下,改善不同的板块。
当然造成K型分化行情的原因还有很多,除了这两个原因之外,还有产品的供需关系、购房者的喜好、货币的宽松程度等原因。
而无论是哪种原因,从目前的经济大环境来看,分化行情都会是未来的主流行情。





03
在这种行情环境之下,许多家庭都会慎重选择,一步到位买好房。买对一个好房,接下来还会获得资产增幅;若买到一个不好的产品,横盘不涨或者持续阴跌都是有可能的。
这也就深刻的考验了,购房者的选筹能力。而如何选择一套好房,未来自住舒适的同时还可以获得不错的涨幅,
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