一二线城市的楼市都扛不住了？明年起，要做好“泡沫破灭”准备？

arrarpetahack

在过去20多年，房地产行业就像一个“蓄水池”一样，社会中的大量资金持续流入房地产行业，房价也跟着“水涨船高”。根据经济学家任泽平发布的《中国财富报告2022》数据显示，在2021年底，我国居民总财富687万亿元，其中仅房产就占比69.28%，高达476亿元。另外，根据统计数据显示，我国的房产总值已经超过美国、日本、欧盟房地产总市值，这是一个非常夸张的数据。在过去20年我国的房价几乎就是一路上涨，尤其是一二线热点城市的房价，不仅上涨速度很快，同时涨幅也非常惊人。就比如北京2000年时三环附近的房价也就3500元/平方米，而现在北京三环附近的房价基本上都要10万元/平方米以上，涨幅在30倍左右。

不仅仅是北京，在过去20年，深圳、上海、广州、杭州、武汉、南京、郑州、成都和重庆等一二线热点城市房价涨幅都非常大，买了这些城市房子的人都挣得盆满钵满。虽然过去20年三四线城市的房价涨幅也非常大，但是2013年时王健林就已经不再看好三四线城市的楼市。特别是2019年棚改拆迁开始慢慢减少之后，三四线城市楼市慢慢失去资金和拆迁户的支撑，再加上人口的持续流失，这些城市和地区的房价慢慢出现了下跌的势头，大部分人也都不再看好三四线城市房价走势了。就比如马光远在2020年就直言不讳地指出：现在再投资三四线城市的房产，就是火中取栗。
相比于三四线城市的楼市，大部分专家学者依旧看好一二线热点城市的楼市发展，比如著名经济学家任泽平表示，未来只有20%的人口流入的都市圈、城市群和中心区域城市的房子具备投资潜力，这些城市的房子仍然具备投资机会。还比如经济学家马光远也提出了3个“20%理论”，即20%的城市、20%的楼盘和20%的房企，意思就是未来只有少数城市的部分优质房产适合投资。不仅仅专家学者看好一二线热点城市的房价走势，目前大部分普通人也同样有类似的看法。从长远来看，这些经济发达的城市和区域人口会逐渐增加，对住房的需求也会逐渐增加，所以房价有继续上涨的动力和支撑。但是最近两年，随着楼市行情的走弱，就是一些一二线热点城市的楼市也扛不住了。

一二线城市房价也开始下跌

售价进入2022年以来，楼市行情持续低迷，不仅楼市成交量不断萎缩，就是不少城市的住房成交价都在降低。根据国家统计局公布的8月份全国70个大中型城市新建商品住宅销售价格指数显示，一、二线城市房价环比涨幅为0.1%、-0.2%，而7月份一二线城市房价环比涨幅分别为0.3%、0.2%，6月份一二线城市房价环比涨幅分别为0.5%、0.1%？通过6、7、8月份一二线城市房价环比涨幅数据可以很明显地看出，一线城市房价涨幅已经越来越接近0，而二线城市房价已经出现负增长。也就是说，现在房价已经涨不动，不少城市和地区房价正在下跌。虽然像北京、上海和深圳这种一线城市的平均房价还在上涨，但是这些一线城市很多地区的房价也在下跌。

平均房价上涨并不意味着所有地区房价都在上涨，特别是在房价环比涨幅接近0的时候。就比如北京的平均房价之所以能够持续上涨，根本原因是豪宅带动的，在目前房价走势分化的大环境下，豪宅的价格上涨的幅度远高于普通住宅，而在2022年上半年，北京豪宅成交量大幅上涨。根据统计数据显示，2022年上半年北京10万元/平方米以上的豪宅成交套数为1326套，同比增加49%，成交套数占比提高到7%。也就是说，如果将豪宅成交数据排除在外，北京的平均房价也有可能是下跌的。
二线城市就更不用说了，像武汉、合肥、厦门、苏州、郑州、青岛和长沙等城市，2022年以来房价持续走低。面对房价下跌，不同城市的处理方式也不同，比如郑州市属于鼓励房价下跌，希望房企降价促销来卖房子回笼资金。而武汉、合肥和厦门恰恰相反，这些城市则是在通过政策来限制房价下跌，以此来稳定房价的走势。但是不管是鼓励房价下跌还是限制房价下跌，这都说明这些城市的房价走势不乐观。

很明显，目前不管是一线城市还是二线城市的房价走势都不容乐观，这对投资客而言肯定不是什么好消息，这也是目前越来越多投资客开始抛售房产的主要原因。而对刚需购房者来说，房价下跌则导致他们购房的压力非常大，虽然刚需购房者有住房需求。但是同时他们也担心买房后房价会持续下跌。因此，就算是一二线城市的刚需购房者现在也开始观望起来，并且观望情绪非常浓厚，这也是目前一二线城市房价上涨乏力的主要原因之一。
9月份马上就结束了，十一假期马上来临，这也意味着2022年仅剩下3个月，留给楼市的时间已经不多了。在2022年最后的3个月，楼市回暖基本无望，因此不少人认为，2023年的楼市行情会持续低迷，房价也有可能持续下跌，因此明年起，要做好泡沫破灭准备了。

其实，目前的房价走势属于正常走势，原因很简单，就是我国房地产行业已经从高速发展阶段进入了存量阶段。目前楼市库存非常高，人们对住房的需求并不高，因此楼市正处于买方阶段，并且未来这种情况或将一直持续。在这种情况下，房价下跌将成为常态，因此明年起人们一定要做好泡沫破裂的准备。当然，对于一二线热点城市来说，随着人口的持续，未来房价还有继续上涨的空间，这是不可否认的，对此咱们可不能一概而论。