深圳豪宅热销卖爆：中国楼市，值得关注的动态背后，一次深入分析

前程无忧

这是熊猫贝贝的第1312篇原创文章
#秋日买房攻略#


市场经济，最大的魅力就在于，永远不缺乏想象力和奇迹。
按照主流经济学看法，就是市场经济有一只“无形之手”，超越那种高高在上的计划者，让资源得到最好的配置，给人以最大的自由，让人的创造力得以最大限度地发挥，从而提高整个社会的生产力，获得最大的效益。
市场秩序本身就蕴含着一种奇妙的个人自由，不仅给个人以自由的空间，还会带来社会经济的繁荣。
这个结论，用在2022年当下中国的楼市和房地产经济领域来看，非常合适。
2022年只剩下仅仅最后可以冲刺三个月的时间，其实从2021年开始，不管从增量城镇化人口的角度看，还是从库存和销量的角度看，中国国内房地产市场总量已经到了一个拐点。
直白一点，那就是在经济环境和大众语境中，对中国的房地产经济，楼市，房产价值的共识，有了明显的转变。
也不是说完全看空和唱衰主流，只是“房价永远涨”，“房产是中国居民部门的核心资产”这样的共识，开始产生了动摇。
这很正常，万物有周期，天道有轮回，再大的树也长不到天上，阴阳交替，兴衰更迭，这是一个必然的过程。
复盘2022年过去的8个多月，各地政府手段尽出，调控放松，金融配合，市场什么情况，房价什么表现，其实已经不用多说，无论从官方数据还是现实体感，就是一个凉字足以形容。
全国来看，除了深圳，北京的“二手房指导价”和调控红线依然坚挺，实际上绝大多数城市，都已经开足马力，全力救市。
奇迹，往往都发生在意想不到的地方，想象力，从来都需要跳出常规才有意义。
就在全国普遍楼市低迷，房价承压的大背景下，深圳，再一次让全国人民见证了奇迹。
9月，深圳604套千万豪宅一天卖光！
一时间引爆全国房地产圈子的舆论，吸引了无数人的关注，搞得人尽皆知，时下全国的楼市普遍疲软，地产商日子都不太好过。
在这样的大环境下，竟然还有如此表现反常的个例，的确值得研究或探讨。
这篇文章，将基于尊重事实的态度，有深度，有专业，和各位读者朋友，就深圳豪宅热销爆卖的事件，进行一次深入的挖掘分析和趋势探讨。
透过表象，直击本质，看到关键，研判趋势。
本文已反复自查合规，不碰红线，语言平和公允，不带价值导向。
内容有依有据，分析理性客观。
硬核内容，错过不再。
以微见著，洞察先机，把握趋势，指导决策。

PS：

• 文章略长，内容的阅读需要一定的时间和耐心，并且需要进行思考。
  
• 内容不求讨好所有读者，写作分享也是一个阅读群体和写作群体互相选择的过程。
  
• 每个人的认知层次不同，不做强求，这篇文章的内容不是什么大路货，也不是什么看完能够带来轻松愉悦精神满足的爽文，请结合自身需要和认知需求理性看待。
  
• 头条独家文章，抄袭搬运必究！
  

（如果这篇文章在其它资讯平台被看到，不用怀疑，就是抄袭搬运，厚颜无耻）
选择大于努力，思维决定层次，是任何时代任何环境下的重要规则。



深圳南山区（图片来源：头条图库）
1

事件复盘：深圳604套千万豪宅“秒光”，是怎么一回事？



9月21日，深圳蛇口湾区一个叫“招商玺家园”的豪宅开盘，604套房，均价11.2万/平，起步价1244万，吸引了1614人参与摇号，光摇号门槛就350万。



让人意外的是，只用了13个小时，全部房子就宣告售罄，总货值超过100亿，平均卖掉一套房只需80秒。
604套千万豪宅位于“招商玺家园”小区，一天内就被抢光。可以想象，深圳的购买力有多惊人。销售大厅内人挨人，人挤人的场面有多火爆。开发商多高兴，销售人员多高兴！这是今年深圳第二个“日光”豪宅。
这比今年5月底深圳豪宅盘“海德园A区”更疯狂，当时239套房子，有686人报名，起步价1750万，半天时间卖光，平均90秒抢走一套房。



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买上豪宅的当然是高兴了；
没有买上的就会扫兴；
而买不起房子的呢，只好眼巴巴地看热闹了。
这个事情如果放到过去几年楼市上行期来看，恐怕连新闻都上不了，而在当下，绝对属于“不走寻常路”的典型代表，颇为具有市场热度和关注效应。
这个动态，让全国大小中介和房地产行业关联的群体不得不在感叹羡慕之余，对深圳的购买力进行了一次刷新：果然是卧虎藏龙之地，一套千万豪宅，就能令深圳有钱人一呼百应。
魔幻，是真的魔幻，原来不是什么行业不好，市场低迷，经济不行， 只是自己的经济不行了。
作为中国改革开放的排头兵，深圳这座城市，又一次用现实向全国诠释了，什么叫做市场经济的想象力和奇迹。



深圳龙华片区（图片来源：头条图库）
2

深度极寒的刚需市场和热火朝天的豪宅热销：魔幻的深圳楼市，如何理解？



之所以说深圳楼市的魔幻，这个体会，没有来到深圳以前，没有真实体验过现实深圳这座城市的楼市，是无法体会到的。
同一个深圳，不一样的世界。
来了都是深圳人，人与人之间却有大不同，这才是人间真实。
市场经济中的泾渭分明，档次划分，深圳太具有代表性了。
众所周知，深圳的有钱人跟其他地方是不一样的，在中国绝大多数城市别说能拿出5000万的人了，就算银行能够授信千万级别的，哪一个不是人中龙凤？
但在深圳，不好意思，楼市场景和语境之下，只能在角落一蹲，这在深圳，叫做买房5000万一蹲：



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在深圳这座以“搞钱”和效率为标签的一线城市，关于房产的财富故事，从来不缺：
同样是9月份，就在几天前，深圳房产中介圈沸腾了，又一个新记录悄然诞生。
深圳湾区有一个名为恒裕滨城二期的楼盘，一套二手房卖出了1.5亿的天价，单价高达65.79万，悄然刷新深圳二手房成交历史新高。



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深圳豪宅的火爆，不止是新房和二手房，就连法拍房都被富人们哄抢。
就在9月20日，宝能城花园第一批法拍房落槌，评估价从1200-1900万不等，全部20套房都在一天的时间内成交，总额近3亿，吸引了11万人围观。



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20套房子中，只有6套是底价成交，其余14套全部溢价成交，有人为抢到房子，甚至半夜或临近结束时出价，致使拍卖落槌一再延后。



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毫无疑问，这些豪宅的成交单价，一平米几乎就相当于全国很多城市的一套房。
但是，这只是深圳楼市魔幻的一面而已，另一面，则是深圳刚需市场的低迷和冷淡，堪称现实版的极寒与酷热的魔幻共存！
豪宅热销的背后，其实是深圳整体楼市之低迷，几乎超出所有人的想象。
请看今年1-7月份深圳楼市成交数据。
一手房深圳成交累计1.9万套（月均2700套），排在北上广深蓉渝的最后一名。
不过，总量比大北京只少6000套，差距不大。



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考虑到深圳本来新房供应量就偏小，有些差距并不奇怪。
按照这个成交水平，深圳全年一手房成交量大约在3.6万套左右。偏低，但还不算太差。
但是，再看二手房，才真正知道深圳楼市已低迷到极限。
7个月累计成交1.2万套，仅仅相当于北上蓉成的六分之一到七分之一，广州的三分之一不到。



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从绝对值来看，深圳月均二手房成交只有2000套。
这对于一个常住人口1756万人、存量房接近200万套、房产交易以存量市场为主的超大城市来说，二手房市场规模收缩到不可思议的程度！
我们再拉长时间，看看2007-2022年期间上半年二手房成交情况。
今年上半年成交9965套，是过去十六年的最低值。
2008、2012年二手房成交也非常低迷，但半年成交量还是超2万套。
2009、2015和2016这三年为二手房成交峰值年份，半年成交量在6万套左右。



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和过去峰值相比，今年上半年仅仅相当于其六分之一。和过去谷底值相比，今年上半年相当于其一半不到。
从二手房成交里看，今年比过去十六年任何一个年份都要冷，且冷得相当厉害。
这种情况从去年六月份就开始，已经维持一年以上。



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而且，这种情况发生在4月底全国开始松绑房地产、出台各种政策刺激楼市的大背景下。
深圳千万以下的刚需盘，其寒冷程度一点不比其他城市好过。
二手房更惨，上半年成交量还不到10000套，仅有2008年全球金融危机爆发时的一半，真的是一夜回到了10年前。



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一片惨淡之下，深圳开发商坐不住了，有楼盘卖了9个月才卖了10%，被紧绷的资金流逼迫下主动大降价，据说现在还没有卖完。



昔日的网红盘，如今价格都跌到了指导价。



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就连深圳刚需最吃香的小户型，价格已经降到了3年前，却依然无人问津。
一边是几百万的房子卖不出去，另一边是几千万的豪宅被疯抢一空，现实就是这么魔幻。
之所以魔幻，就是看到和现实之间的差距存在，毫无疑问，在2022年中国楼市和房地产经济现实大环境背景下，深圳的表现，堪称绝对的魔幻。
令人费解，难以理解。



深圳（图片来源：头条图库）
3

深入挖掘：看清深圳魔幻一幕背后的风险和危机信号



豪宅是个什么东西，说法很多，经济时代，就用最直白粗暴的标准来看，毫无疑问，用价格来区分，最为现实。
市场经济，价格不就是价值的市场流通共识么？别谈什么风花雪月和虚头八脑的价值观点，价格，就是摆在台面上的财富等级划分和价值档次的标准。
这一次深圳豪宅热卖的经济逻辑非常简单：同样是深圳豪宅扎堆的南山蛇口太子湾周边的二手房价，比这个新楼盘还要高。
这样的性价比，买到就会赚到。回报率惊人。躺在家中就会翻倍赚钱。这么好的事，谁不挤破脑袋去抢房呢？
人不一定都有钱，但是资本思维永不休眠，资本行为永远逐利，事情就这么简单直接粗暴。
看得见的利益，是经济社会最强驱动力，没有之一。
当然，深圳千万豪宅“秒光”这个事，不仅仅在深圳本地引发了热议和关注，甚至也给全国其他城市和地区的房地产中介和利益关联群体，带来了强烈的刺激。
行业和市场低迷的背景下，整个经济大环境承压的特殊阶段，豪宅热销的苗头，深圳并不是孤例：
在北京，一楼盘143套房，却吸引了18000多人摇号，几个小时就卖光。
在西安，一楼盘200多套房，居然超过了46000人报名，几乎瞬间就抢光。



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在成都，甚至就连恒大的房子打折卖，都能吸引到上万人哄抢。
只不过，依然调控严格，严守指导价的深圳，比较具有代表性。
深圳豪宅热销，结合大环境来看，并不是什么积极的信号，不是速效救心丸，而更像是命悬一线为了急救的肾上腺素和强心剂。
这个比喻的结论非常有意思，值得大家仔细体会一下。
豪宅火爆，刚需低迷，其实原因并不复杂，甚至可以说是明牌：
一方面，是利差的存在，过去几年调控和市场的错位，导致了地段，学位，以及品牌综合加持的高价豪宅产品，和刚需产品产生了难以逾越的利差空间。
对于高价区间的豪宅产品，看得见的赚钱效应，“买到就是赚到”成为市场信仰。资本扎堆，成为必然。
另一方面，妈持续放水，源源不断多出来的钱却无处可去。到股市里成了炮灰，基金跌的比股票都狠，私募和信托一个比一个不靠谱，普通房子十多年来的上涨预期也被打破，富人们手里的钱都蜷缩到自己的小圈子里，那就是在豪宅市场里互相吹泡泡。
市场上钱越来越多，但却没有流到普通人手里，或者说多数手里还有闲钱的中产们，大都选择提前还贷，更不用说去银行借钱加杠杆了。
富人通胀，穷人通缩，不是笑话，市场经济越发达，资金流动效率越高的地方，这样的现象越为明显。
深圳千万豪宅火爆，百万刚需卖不动的窘境，是对2022年二季度新增个人住房贷款仅200亿，新增房地产贷款更是-1105亿的历史一幕，最好的诠释。
可怕的不是富人买爆豪宅，而是富人们只买豪宅，却照样能够躺赢，普通人却失去了资产增值的渠道，房价永远上涨的信仰没了，除了把手上的钱提前还给银行外，就是把钱存进利息低到尘埃里的银行，因为找不到任何更好的出路。
有钱人抢豪宅，刚需们还在观望，更多人则直接躺平。
结果就是：
这两年富人们躺赢，一个个越来越有钱，财富实现了翻倍式的增长，1%的富人掌握了90%的财富。财富分化在资产加持之下效率倍增。
普通人呢？则被迫承担了大疫三年来的一切伤害，不敢消费、不敢结婚、不想生娃，贫富差距越拉越大，逼急了就掀桌子躺平不玩了。
富人们想方设法稳固自己的疆土，带来的却是普通人拼尽全力都无法逾越的鸿沟。
而豪宅，就成了这个中间最主要的载体，这才是现实。
豪宅市场火热所释放出来的风险和危机信号，就在这里：贫富分化，财富固化，阶层鸿沟，永远都是阻碍经济正常发展，酝酿社会矛盾的根源所在。
中国过去二十多年，高度依赖土地财政和房价驱动的经济发展，来到了一个关键的十字路口。这或许，是诠释当前中国经济转型艰难，最明显的危机信号。
有钱群体和社会资本，只能在具有明显价格门槛的资产领域吹泡泡，实体经济和产业的明天在哪里？



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写在最后：

看清本质，做好定位，非常时期，值得非常警惕和清醒认知



有关注本号的朋友都知道，长期以来，我都强调这么一个结论：
脱离主流需求市场的豪宅和高端资产的市场火热，是一个对经济发展和社会稳定明显的负面信号。
更可怕的是，面对这样的现实，绝大多数的普通人根本无能为力，只能由国家出面，才可能从内到外彻底打破。
资本扩张，必然会形成资产屏障，这已经不是什么简单的供需关系了，而是社会资本的野蛮和垄断苗头。
豪宅，作为资产载体，在资本吹泡泡的力量和驱动之下，变相就会成为社会财富和阶层的一种壁垒。
只要这样的壁垒存在，那么贫富撕裂，阶层鸿沟，就难以避免。
这不是和国家“共同富裕”的主旋律对着干么？！
从互联网巨头的反垄断，到娱乐圈、直播电商、不良明星的天价罚单和补税单，进而再到共富……
这些都是中国这个国家在最近两年为了解决经济高速发展过程中的遗留问题所做出的努力，有目共睹。
看清楚这个逻辑和主线，至关重要。
俗话说得好，上帝欲使其灭亡，必先使其疯狂！
达摩克里斯之剑，距离真正落下，恐怕并不是一句虚言。
而对于普通群体而言，面对这样的魔幻局面，谨慎和理性的认知态度，是非常有必要的。
有钱群体和资本吹泡泡的游戏，过程中也有做局收割的需求。看清现实容易，看清自身，管理欲望，并不容易。
国家为了解决野蛮成长过程中留下来的问题，必然还有很多后手，准备，和计划，对于绝大多数的普通人而言，非常时期，需要务实，结合自身真实需求，指导现实行动：
有真实居住需求，量体裁衣，该买什么时候都要买；
手上的钱放着烫手，有财富焦虑，还看不起存款收益的，优先考虑降杠杆和资产回正，再去想入局资本吹泡泡的游戏，这是良心话，万一被套和或者被收割，投资行为，不值得怜悯。
说话做事，要看阶段环境不是？
总之，破山中贼易，灭心中贼难，看清本质，做好定位，谨慎理性，总不会错。


以上，就是对9月份深圳楼市魔幻动向，进行的专题深入解读和相关挖掘分析，和各位朋友们做一个分享。
文中观点，见仁见智，立场角度不同，不代表适合所有人，我也不会去做什么辩解和说服工作，希望看到的朋友们，各自能够有所收获和启发，那就很好。
还是那句话，心存善念，广结善缘，爱出者爱返，福往者福来。



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