您好!欢迎来到一线生活-深圳论坛
关注我们
扫码关注官方微信
手机版
手机扫描直接访问

大城市的房价也扛不住了,2023年起,楼市要做好“冷”的准备

0
回复
166
查看
[复制链接]

8482

主题

1万

帖子

2万

积分

论坛元老

Rank: 8Rank: 8

积分
28904
发表于 2022-9-27 20:27:30 | 显示全部楼层 |阅读模式
1998年起,国内的房地产迎来了商品房时代,在发展的过程中,国内的楼市确实是遇到了一些小障碍,但是在政策的推迟下,所有的问题就迎刃而解了,2008年次贷危机的影响,没问题房价还迎来了暴涨,2014年库存压力持续增大,没问题房价还迎来了暴涨2016~2020年出台了各种各样的政策降温,没问题,房价还是迎来持续性的上涨。
国内的房地产好像就没有经历过什么特别的低谷期,所以老百姓在心中也留下了这样的观念,买房准没错越早买越好,买房就是稳赚不赔。



经济学家任泽平发布《中国财富报告2022》数据中显示2021年我国的居民财富达到了687万亿元,其中房地产市值达到476万亿,超过美国、日本、欧盟、房地产总值。特别是一二线城市,房地产的价值真的是太高了 ,全球城市房价排行榜中,经常都能看到我国的几个一线城市的生意,而且排名还并不算低。
深圳2011年平均房价约为1.7万元每平米,2021年平均房价已经来到了,6.5万元每平米,房价涨了整整380%,平均每年房价涨幅38%,是银行定期理财的10倍以上。
上海2011年平均房价2.3万元,每平米2021年平均房价6万元,每平米房价涨幅2.6倍;厦门2011年平均房价1.2万元每平米,2021年平均房价4.3万元每平米平均涨幅2.6倍。
在过去的十年时间中只要选择重点城市,房价基本上就已经出现了翻倍,而且这只不过是平均房价翻倍,有部分重点区域的房价涨幅更是达到了惊人的数字。



国内的房地产的疯狂应该就到此为止了,经济学家马光远表达出自己的观点,未来楼市将会形成三个20%,20%的城市具有上升空间;20%的房子值得购买;20%的开发商生存下去。简单的理解就是未来整个房地产将会分化,重点城市整体房价依旧处于较高的位置,非重点城市未来的房价回归到房子本来的属性。“钢筋混凝土”。
过去10年的人口流向就有了一个很大的说服力,目前人口主要集中在长三角、珠三角、京津冀、中部省会城市。即便未来楼市将会迎来大变天这些重点人口流入的城市,整体的房价依旧很坚挺吧!当然这只不过是过去的观念,现如今整个房地产受到了巨大的“寒气”影响,房地产也许会迎来新的格局,可能大城市都扛不住了。
国家统计局公开数据显示,2022年8月70个中大型城市销售指数,一二线城市房价环比涨幅为0.1%,-0.2%,对比7月的0.3%,0.2%;6月的0.5%,0.1%,可以看出一线城市涨幅已经在无限地接近负增长的水平了,二线城市平均已经跌破正数,以目前的发展情况去看9月份一线城市和二线城市将会双双进入到负增长时代,房价彻底涨不动了。
一线城市的房价为什么这么砍跌?最重要的原因是豪宅的成交数量在持续性的拉高,2022年上半年北京单价10万以上的豪宅成交套数达到了1326套,同比增长49%,成交比率提高到7%;6月份上海平均每天可以卖出3.7~3,000万以上的豪宅,7月份新盘豪宅成交套数达到了2591套,豪宅的成交量占到了上海成交量的22.61%,深圳的豪宅成交数量占到了深圳总成交量的10%。
一线城市的豪宅成交量比例在持续性的拉高,成交单价自然也在不断地被扯高,深圳被称为炒房第一城,深圳关内10万元每平米,郊区4万元每平米,但是关内的成交数量在不断的被拉高,所以平均价格也在持续性地拉高,近日深圳曝出千万豪宅出现日光盘。



伴随着2022年第三季度的结束,2023年起,楼市要做好“冷”的准备!
2022年截止到8月份楼市调控次数达到了700多次,比2021年统计多了280次,不过此次的政策调控更多的都是放松房地产,比如降准降息降利率、降首付、调整公积金贷款、购房补贴等众多利好的政策,伴随着市场的持续性预了8月份90个城市,累计出台125条政策来推动房地产市场成交。
土地市场也开始走“性价比”
根据财政部公开数据显示全国地方债务余额达到了34.75万亿,一般债务144,858亿元,专项债务202,645亿,土地财政方面收入,土地收入占地方,一般公共预算的78%,土地出让成为了解决地方债务的最重要方式。
2022年上半年土地出让收入23,622亿元,同比下降31.4%,基本上土地溢价率都是0%,市场也进入到了“高性价比”,民营企业对于土派根本不感兴趣,截止到目前为止,国内的绝大部分土地都是由国企和央企或者是地方,城投公司来接手。
根据机构预测全年土地出让金下滑,约为35%,土地出让金收入约为5.8万亿相比地方债务持续增加,目前国内的土地出让金是不够偿还年底到期的地方债券,2022年地方债券2.75万亿,2023年地方债券为3.5万亿,明年想要土地出让金进一步拉升只能走“性价比”路线。



明年房子的价格会变得更实惠,而且会大量的供应土地,楼面价格下降了,意味着最终的商品房销售价格也会出现下降,降价幅度能达到多少?关键是看土地的价格对比之前能有多大的回落空间。
降价卖房已经成为趋势:
想想房地产企业还是挺苦的,土地价格上涨的时候,居然限制了商品房销售价格,现在我只想降价销售还限制了下跌的价格,据数据显示全国有25个城市出台“限跌令”,下降幅度基本上都控制在15%的范围内。
限制房价上涨,房价不一定不上涨限制房价下跌,房价也不一定不下跌,房价下跌似乎已经成为了趋势,各地方政府都在鼓励买房。



根据数据显示,全国有超过50个城市已经有鼓励买房的政策,比如买房免契税或者是半契税;购房赠送300~500元一平米的购房补贴;买房赠送户口等各种优惠政策。
2021年上半年全国房价收入比为12.9,现在全国房价收入比约为11.8,2023年房价收入比会不会跌破11,不少的老百姓都认为房价收入比要跌回发展中国家6~9倍的水平,才是符合目前国内的住房需求。
本来房地产还可以玩几年的,如今遇到口罩事件的影响,房地产就呈现出这般模样,过去国内的房地产供需关系不平衡,现如今房地产出现供大于求,未来核心区域的房产才是值钱的,非核心区域的房价也就这样了。
2023年起市场会变得更冷的最主要原因是这三道红线未达标之前,房地产企业都会选择降价销售房产,其实市场会掀起另外一波风浪,就是广泛市场。
另外美联储说在2024年之前都会持续性的加息,意味着国内的金融市场会持续性的降息,到时候利息可能真的低。
等这一场风波过去市场稳定,房地产也才慢慢回归到相对正常的属性。
回复

使用道具 举报

您需要登录后才可以回帖 登录 | 立即注册

本版积分规则

联系我们

免费联系电话

400-8855-271

客服QQ:2524604571

服务时间:周一到周日8:00-23:30

关注我们
  • 关注官方微信

  • 手机APP