楼市“拐点信号”显现，房地产“硬着陆”真来了？2类人有麻烦了

前程无忧

坦白来讲，现如今，对于我国绝大多数人来说，拥有房子最大的阻碍和负担莫过于高房价，换言之，目前，高房价已经成为我国绝大多数人买房路上的“拦路虎”。



根据国家统计局的数据显示，截止到2021年末，全国的平均房价已经达到了10139元/平，相比较1998年商品房改革初年，仅全国平均房价的涨幅就高达5倍以上，像是一些人口集中、经济发达、产业集聚的一、二线大城市，房价涨幅更是达到了10~20倍，核心地段甚至达到了30倍。比如深圳，根据安居客二手房2022年房价数据显示，深圳的平均房价已经达到了6.3万元/平，而同期的居民人均可支配收入仅为7万元，也就是说，如今想要在深圳买房，即便是100平的小户型，如果是仅仅依靠工资收入的话，也可能需要大约100年才可以。如此来看，买房的难度可想而知，特别是在经济发达的一、二线大城市买房，难度更是显而易见。



那么，问题来了，导致我国高房价的主要原因是什么？笔者认为，主要有3点，分别是：1、城镇化的快速发展，致使大量农村人口涌入城市，造成城市住房的供不应求，继而导致房价年年攀升；2、土地招拍挂推高了土地成本，继而导致房价水涨船高；3、房子的关联属性复杂多样，加剧了买房的必要性，特别是房子附加了金融属性，导致楼市投机现象异常严重，继而使楼市的购房需求大幅增加，房价持续增长。



介于此，有不少人都觉得在我国买房是“稳赚不赔”的，甚至有人觉得我国房价是永远不会下跌的。事实真的如此吗？答案是否定的。
根据房价行情网的数据显示，2021年，全国有163个城市的房价出现下跌，百强城市的按揭购房成本更是降至55.6万元，较2020年减少了3.5万元。2022年楼市则继续延续2021年的下行态势，根据中指研究院的数据显示，2022年1~7月份，全国商品房销售面积为7.8亿平方米，同比下降23.1%；商品房销售额为7.6万亿元，同比下降28.8%；全国房地产开发投资额为7.9万亿元，同比下降6.4%。凡此种种，足以证明我国房价永远不会下跌的观点是错误的，不可信。



前不久，全球知名投资银行高盛发表文章《高盛：全球楼市硬着陆，一个不可忽视的风险》，在该文章中，高盛的数据表明，整个G10集团（除法国外）的房价前景得分为负值，反映了较低的房价承受能力和房屋销售的下降，这表明房地产“硬着陆”是一个真实的风险。除此之外，高盛还分析了G10集团的房价发展势头、主要房屋销售、以及住房负担能力和供需基本面的信号后得出结论，全球房地产市场可能会步入“硬着陆”的轨道。



看到这里，或许很多人都会产生疑问，全球房地产可能会步入“硬着陆”的轨道，那么，我国是否也有房地产“硬着陆”的风险呢？特别是在2021年以来，我国楼市持续下行的背景下，我国房地产“硬着陆”的风险有多大？对此，贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为2022年我国房地产会被修复，不会出现房地产“硬着陆”的风险，此外，也有相关专家表示，我国难以承受房地产“硬着陆”所带来的代价，唯一的出路就是房地产“软着陆”。



话虽如此，但我们同样也应该清楚，房地产“硬着陆”与否，并不是由“个别专家”说了算，而是应该密切关注影响房地产“硬着陆”的各个因素，而现如今，楼市3个“拐点信号”显现，房地产“硬着陆”真来了？

1、商品住宅库存总量的变化。根据上海易居房地产研究院的数据显示，截止到2021年11月份，全国100个城市的新建商品住宅库存总量已经达到了52110万平方米，同比连续36个月保持正增长，创2016年8月份以来的最高值，创近5年新高。

2、供需关系的变化。根据央行2019年末的数据显示，我国城镇居民住房拥有率已经达到了96%，户均1.5套，其中，有超过40%的城镇居民拥有两套及以上住房。除此之外，根据国家统计局的数据显示，截止到2020年，我国城镇居民人均住房面积已经达到了40平方米左右，远超欧、美等发达国家。更值得一提的是，根据第七次人口普查的数据显示，2021年，我国的城镇化率已经达到了63.89%，与发达国家的差距进一步缩小，接下来，我国的城镇化发展速度趋缓或将难以避免，以上种种，均说明我国楼市已经从过去的供不应求转变为现在的供大于求，甚至是呈现住房过剩的情形。
3、购房信心的变化。根据央行6月底发布的《2022年第二季度城镇储户问卷调查报告》显示，未来3个月，只有16.9%的居民打算购房，该比例低于今年一季度的17.9%，同时创下2016年三季度以来的新低。



综上所述，无论是商品住宅库存总量的变化，还是供需关系的变化，甚至是居民购房信心的变化，都已经出现了明显的“拐点”，不排除我国房地产会出现“硬着陆”的风险。但不可否认的是，在“房住不炒”的楼市调控主基调下，我国房地产“硬着陆”的可能性还是比较小的。



与此同时，随着这些“拐点信号”越来越明显，2类人可能有麻烦了。第一类是炒房客，随着楼市整体下行，房产变现难度也越来越大，想要在不亏钱的前提下快速变现，难于上青天。另一类是高负债的房企，随着“三道红线”的问世，现如今房企的资金周转已经不能再依赖银行了，几乎要完全靠销售回笼资金才可以，但随着以上种种拐点信号的显现，房子难卖是既定事实，如果此时还不开源节流，那么资金紧张的问题或将难以避免，特别是那些高负债的房企，不排除会走向破产重组的可能。对此，你怎么看？