8月经济数据出炉！拐点已至，楼市几何？

前程无忧

8月经济数据出炉，主要指标总体改善，但楼市指标又一枝独秀的拖后腿了。
房地产是顺周期行业，也是经济复苏的先行产业。
这也就导致了房地产跟经济的高度绑定，从业者明明是房产专家，结果好多都被逼成了经济学家。
话不多说，Wendy打算从楼市的角度出发，来解读下8月的经济数据，给大家提供一下不一样的视角。
Part1 经济整体概览
堆一堆数字放在这，再分析下同比和环比？放心，这里不是流水作业，也不需要复制粘贴凑字数。
Wendy从商品、劳动力和资本三个市场，带大家整体了解下当前的经济状况。
1. 商品市场
商品市场由生产资料、消费品、服务构成。首先生产方面，随着美元升值，国际进口的原材料价格开始下降，8月ppi稳步回落，同比涨幅下降至2.3%，比较有利于通胀的稳定，也给货币政策争取一些空间。
而制造业采购经理指数（PMI）为49.4%，比上月上升0.4个百分点，景气水平有所回升。



其次消费方面，2022年8月份，全国居民消费价格同比上涨2.5%，通胀还是比较温和的。
另外，表现突出的是1-8月份，社会消费品零售总额282560亿元，同比增长0.5%，1-7月份为下降0.2%，首次转正。



需要注意的是，消费品分类中，像餐饮、服装、家具和建筑这类需求还是比较低迷，好在汽车类消费有了明显改善，相信其他类别高消费也会同步跟进。



最后服务方面，8月份，非制造业商务活动指数为52.6%，比上月下降1.2个百分点，仍高于临界点，非制造业连续三个月保持恢复性扩张。
服务业生产指数同比增速1.8%，累计同比增速0%，打破5-7月连续负值。 整体态势较好。
你会发现，这三个环节主要在于，消费不景气连带着生产不积极，消费要是能全方位的改善而不是结构性改善，那么对于制造业的促进作用就会更大一些，尤其是目前耐用高奢消费品的不景气。
而相对保值的金银珠宝倒是深受大家喜爱。想要找寻原因，且看看劳动力市场的表现。


2. 劳动力市场
2022年4月，全国城镇调查失业率高达6.1%，大家对于就业的悲观程度上升到了极点。尽管后续5-7月一路走低，但一枝独秀的16-24岁青年调查失业率却屡创新高，7月高达19.9%。
从4月以来，就业一直都是结构性的改善，好在8月数据首次出现了全面性的改善。各项指标与7月相比，要么持平要么降低。
的确是非常大的一个进步，就业决定消费信心，随着就业市场的全面改善，后续9-12月商品市场的改善值得期待。





3. 资本市场
近来大家最关心的话题，外汇破7至少占据一席之地。
人民币汇率走低，意味着资本外流，资本如若大规模外流，势必对于人民币资产（包括楼市）造成不良影响。
从人民币汇率波动走势结合美联储加息势头来看，的确承载较大压力。9月22日消息，美联储再次激进加息75个基点，因此短期人民币承压局势依然不会改变。



图：2018-2022年美国联邦基金有效利率（未经季节调整）来源：Board of Governors of the Federal Reserve System (US)
简单了解完国际资本市场，再回到国内的情况。
当前最大的问题仍然是M2到社融的传导受阻。



数据来源：国家统计局及中国人民银行
以前总是喜欢用M2增速去预测房价接下来的走势，但现今年却貌似行不通了。
其实并非是这种预测有问题，而是忽略了中间环节和必要条件。
M2增速跟地价指数涨幅趋于同步的可能性依然很高，但前提是钱得流动起来。
M2升高了，只是在银行里的钱变多了，社融增速得跟上，资金流入企业后，企业才会进行采购、扩大生产和补充劳动力，最后才能促进消费。
最终改善劳动力市场和商品市场。顺序基本应该是这样的。
以前房地产分析有个著名的框架，叫做“长期看人口，中期看土地，短期看金融”，但是你会发现这个短期看金融其实也并不很短，这中间存在一个时滞性，半年到1年都有可能，首先需要观察M2增速，再者看社融的增速，确定传导到位，紧接着是制造业的景气度提升，然后消费和劳动力市场的回暖。经济实现全面的复苏，开启下一轮周期。


Part2 楼市指标解读
整体讲完了，切入正题。上文中提及的三个市场，对楼市影响最迅速的莫过于劳动力市场，这也好理解。
你一下子失业了，不仅可能会断供还有可能把购房计划给推迟了。
影响速度排第二的，应该是商品市场，因为企业生产商品能够快速销售掉，企业利润分配后转化为大家的收入，需要一定的时间。
影响速度排第三的，就是资本市场。
因为资金传导到各行各业需要一定的时间，作用于商品和劳动力市场又需要一定的时间。当然像资金密集型行业，如房地产和金融，受到的惠及一定是最快的。
如此排序，等于说是把任泽平提及的“长期看人口，中期看土地，短期看金融”，中的金融因素又进行了细分。
毕竟购房者等不了太久，我们分析经济对楼市近1年的影响就足够了，而短期看金融，讲的大概率就是1年内的影响。
依照惯例，先来看看全国楼市的情况。
销售额跌幅高于销售面积跌幅，毫无疑问单价也是在下跌的，而国房景气指数再次刷新了新低。
“8月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.1%，涨幅比上月回落0.2个百分点；二手住宅销售价格环比由上月上涨0.2%转为持平。二线城市新建商品住宅销售价格环比由上月持平转为下降0.2%；二手住宅销售价格环比下降0.3%，降幅比上月扩大0.1个百分点。三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比分别下降0.4%和0.5%，降幅比上月分别扩大0.1和0.2个百分点。”



数据来源：国家统计局



数据来源：国家统计局
再来看看北上广深一线城市的情况，二手房成交量的荣枯线，北上广深依次为1万、1.5万、0.5万和0.8万套。
只有北京上海稳在荣枯线之上。北京为荣枯线的1.39倍，上海为荣枯线的1.3倍，这样对比，北京的二手交易量其实更为可观一些。
这样比对，四个城市的二手热度依次为北京、上海、广州和深圳。



数据来源：国家统计局/一房一万
最近很多媒体同样观察到了在这一现象，最多的解释可能是偏向于政策严控程度和城市发展历史方面，Wendy在这里提供一个别的视角。
一个城市的房价支撑面除了人口还有资金，毕竟房价是靠钱买出来的，而交易量跟价的关系密切，价格有支撑，量就有支撑。
北上广深里面，最有钱的可能是北京、其次是上海、深圳和广州。在此想简单分享一个数据，就是本外币的存款数据，当然仅一个指标不能得出确定性结论，但也可窥见一二。
毕竟从城市“金融机构各项存款余额”，也就是“资金总量”，可以看出一线城市的“吸金”能力。
所以北京上海之所以在全国下行的楼市中依然坚挺，最大的原因更可能是因为资金面的支撑，这个资金排名一向也比较稳定。



数据来源：中国人民银行
Part3 总结
楼市拐点到来的前提是货币政策的有效性，从宽货币到宽信用的传导，说白了就是M2与社融的增速同步。
如果这个传导一直受阻，那么有着强资金支撑面的城市也会同样遭遇不稳定的楼市。
如果把经济危机比喻成洪水，那么越高处的资产越安全，并且洪水褪去的时候，也是高处的资产最先复苏。
正好形象地契合了当今全国楼市的分化，而上海和北京就是那最高处的地方，也是最保值资产的存在， 是楼市最后的两道壁垒。
楼市信心是否恢复，也可参考地产指数，毕竟股市是经济发展的晴雨表。
最后，客观来说，8月的经济数据的确有较大的进步，即将到来的20大，也可以期待更强有力的举措。
长期看，经济一定是是螺旋上升的过程，未来可期！