「房管家观察」你看不清的楼市，兴许有人还能赚钱

前程无忧

近两年的楼市，可谓是起落落落，政策叠加疫情，再好的行情也架不住寒冬。“winter is coming”，一语成谶。天水的楼市也差不多是这个样子，对比红利期的狂热，现在的遇冷超出所有人的料想。然而房地产业仍然是重要的基础行业，否则也不会频繁出台政策救市，对于普通人来说，房产依然是资产配置中的核心，巴菲特曾有名言“别人恐惧我贪婪，别人贪婪我恐惧”，当下大家都不看好的时候，也许是你实现资产进阶的机会。



接下来问一个关键问题：你要不要买房？
可以预见的是，在接下来的几个月里，仍然会有各种政策出台，注意，这里的政策不仅仅是天水，而是在全国范围内，当然，一线城市目前解绑的可能性不大，如果一线城市加入行列，那么资金和人的涌入，会快速拉升房价，甚至引发周边城市资源集中涌入，对周边城市带来不可挽回的损失。一些城市房价上涨，一定伴随着某些城市房价的下跌，甚至会拉崩一些地方的房地产原值，“零和游戏”永远不会缺席。二线城市的吸引力，相比天水，肉眼可见的显著，如果打开窗口，你会怎么选择？
一般来说，买房分为三个群体，刚需、改善和投资。刚需群体就不用说了，眼下楼市行情遇冷，刚需群体是不敢上车的。即便苦口婆心的告诉他们，目前的房价和政策已经到底，但是在“买涨不买跌”的铁律面前，刚需群体依旧不会买，也不敢选择。倘若楼市回暖，无需多言，他们又是第一个跑出来买房的，钱不够？借啊，掏空所有钱包都要上车。



可惜的是，买房本质上就是投资，而投资是反逻辑的。
由于信息的不对等，当你能听到利好消息的时候，早就是别人吃剩下的骨头了。当刚需坚守“买涨不买跌”时，买房的最好时机，兴许已经错过了。
投资群体自不必说，一些资深投资客，往往能利用人脉和一定的信息来源拿到更优质的低廉的资源，静待市场回升，出售获利。在经济遇阻时，有一部分人为了缓解资金压力，以低于市场的价格快速出售资产，当优质资产以低于周边平均价格的形式出现，嗅觉敏锐的投资客就出场了。要做到这一点，很难，大多数人是不具备条件的。
接下来就是重点，改善群体。很多人把改善想的很简单，不就是卖了老房子，再买新房子吗？错，你忽略了时间和行情的综合影响。很多天水的改善群体碍于当下行情，不愿割肉出售，总想着再等等，可谁又能知道明年是否真的能上涨呢？事实上，很多人忽略了资产分化这个概念，现在很多城市，地段分化、产品分化、户型分化，大房子比小房子价值更高，涨势很猛。改善置换，本质上就是一次资产优化，“劣换优”，好的永远要比差的更容易涨价。而置换不一定要局限在当地。举个例子来说，老房子折损10万出手，新房涨幅20万，显而易见置换的成本更划算。当然并不是说一定要“舍小取大”，因为另一个置换的逻辑是价值相同的房子，也会因为地段、房龄、户型、物业甚至是周期，产生不同的价值分化！



对于改善群体来说，无论是先卖老房子，再买新房子；还是先买新房子，再卖老房子，最重要也是最基础的标准是要评估现有的房产是不是真的值钱，而它跟你准备置换的房产之间的价格趋势是如何关联的。
以上内容可能看完你会一头雾水，下面总结一些比较浅显易懂的房产置换原则，希望能帮到你：
1：一房、两房尽量换三房、四房，未来的发展趋势摆在那里；
2：在天水，不要盲目的把房贷转化成抵押贷，预期收益可能无法覆盖你的转化成本；
3：如果现有住房的配套、交通、学区等硬件很好，面积小也可以，不要着急置换；
4：年底，很多地方财政收入下滑，发展受阻，普通家庭非自住资产，早卖早腾挪，可以考虑能级更高的城市；
5：短时间来看，学区仍然是房产最重要的附加值，置换时务必要考虑进去。
事物总有两面性，危机和机遇也总是并存，能否看清脚下的路，就看是否能对局势有清醒认知了，祝大家发财。