山东楼市政策密集调整 市场预期有所提升

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图源：中房报图库

白珍亮/发自山东

近期，山东多个城市密集出台调控政策，促进房地产行业健康发展。济南市、青岛市、烟台市陆续出手，通过调整限购区域、降低购房门槛、差别化信贷、公积金购房支持等手段，满足购房者的合理购房需求。从市场和成交来看，新政密集出台以来，叠加“金九”销售旺季影响，部分城市购房预期有所提升。

济青放松限购、烟台提高公积金贷款额度

9月16日，济南市出台新政，继续对二环以内的历下区、市中区区域实施限购，其他区域则不做要求，据了解，这是自2016年10月济南施行楼市限购政策近六年以来的首次大范围调整。
同日，青岛市也推出楼市新政，继续在市南区、市北区（原四方区域除外）实行限购政策，李沧去、崂山区不再限购。同时，对限购区域内新建商品住房，本地居民限购2套，二孩、三孩家庭可增购1套，外地居民居住满半年限购1套。
9月15日，烟台市住房公积金管理中心发布相关政策，毛坯贷款金额从45万元调整至60万元，精装贷款金额从54万元调整至70万元；首套及二套房住房公积金个人住房贷款购房首付款比例不得低于30%，此前规定二套房首付比例不得低于40%。

库存承压 济青新房成交下滑

密集出台调控政策的背后，是今年以来山东各大城市低迷的楼市表现。从国家统计局发布最新统计数据来看，8月份纳入统计的山东4市新房价格只有济宁环比下跌，济南、青岛、烟台三市环比实现了微涨上涨，但是二手房价格，4市环比全部下跌，济南二手房价格，从2021年9月开始环比持续下跌，下跌的势头一直没有改变，已经连跌了12个月。
以青岛为例，作为北方重要的宜居城市，虽然楼市利好刺激政策不断，但楼市的表现依然低迷。根据卓易数据统计，1月至8月份，青岛新建商品房网签成交90156套（不含退房），成交面积1064.81万㎡，成交总金额1577.49亿元，同比分别下降7.3%、5.5%和8.5%。从济南市的表现来看，据中指研究院数据显示，1-8月份，济南主城区商品住宅成交量458万㎡，同比下降35.6%。
从库存方面看，山东多城仍然承压。CRIC监测数据显示，截至7月末，青岛商品住宅狭义库存总量2441万㎡，排在全国首位，这是自2021年9月末青岛首次跻身全国首位以来，连续第11个月库存量总量排在全国第一位。

借势营销频频 市场预期有所好转

据记者了解，济南、青岛放宽限购后，开发商开始借势营销，不少项目到访量有所提升。
在省城济南，万科有工作人员发布朋友圈，表示“所有在售项目均已解除限购”。据了解，济南万科目前在售项目11个，当前所有项目均不处于二环内的市中区、历下区范围内。金科、鲁能、天鸿等在售项目所在区域解除限购的开发商，很多工作人员也先后发布了类似营销宣传的内容。
青岛海信地产不少员工也在社交媒体发布“海信地产各个项目均不限购”的消息。“从这两天案场情况反馈看，客户到访量明显提升，意向也很高”，海信地产一位工作人员对记者表示。
“购房者的入市意愿在增强，也有外地购房者过来咨询，虽然实际的成交情况还有待观察，但售楼处人气明显上来了。”青岛崂山区某高端项目销售人员表示，上周周末的客户到访量较平时翻了好几倍，市场预期有所好转。
而在济南，刚刚放开限购的区域有楼盘两天到访200组，销售人员称到访量“顶过去半个月”。他认为，限购松绑可以在一定程度上激活市场，成交量也会有所上升。
不过，有业内人士表示，当前房地产行业仍处于恢复阶段，购房者观望情绪仍较浓，而放松限购等举措对购房情绪的带动力相对较大，同时提升市场活跃度有积极作用。对于后续的市场走势，山东大学房地产研究中心主任李铁岗在接受媒体采访时表示，由于购房者需求取决于人们对未来房地产市场信心和经济状况，所以此次政策调整不会对房地产市场产生太大的影响。