恒大销售回暖，但价格下降了25%，能撑到楼市回暖吗？

前程无忧

恒大发布了最新公告，从中我们可以看出最近两个月的销售情况，前8个月实现销售额182亿，合约销售面积195万平方米，平均销售价格为9333元/平米。
最近两个月的销售情况明显在回暖，7月份的时候公布了上半年的数据，上半年实现销售额123亿元，合约销售面积为119万平方米，销售均价10336元/平米。也就是说7月和8月实现销售额59亿元，月均销售额30亿，销售面积76亿平米，月均销售面积38万平米，销售均价为7763元/平米。



这些数据显示恒大下半年的销售在回暖，销售面积有了明显提升，但是我们也可以看出这种销售是建立在大幅降价的情况之下的，上半年的销售均价为10336元/平米，而下半年的7月和8月的销售价格已经降低到7763元/平米，销售价格较上半年下降了25%。
恒大这种销售价格大幅下跌的情况是行业的普遍现象吗？从统计局公布的数据来看，七八月份全国商品住宅的销售均价并未较上半年出现明显下跌，相反还涨了一些，说明全行业在七八月份的销售价格是在上涨的。再拿融创做对比吧，融创的规模和恒大差不多，定位稍微比恒大高一些，也是出现了严重资金问题的房企，融创七八月份的销售均价为12887元/平米，上半年的销售均价为13240元/平米，融创七八月份销售均价较上半年下跌了不到3%。



这也说明恒大下半年确实是在采取降价促销的方式来回笼资金，今年以来，虽然出台了不少给房企纾困的政策，但是恒大的情况和规模都太严重太大了，恐怕很难从金融机构获得足够的运营资金，要么出售资产，要么促销，上半年已经出售了几个项目，但是销售一直没有太大的起色，而债务重组一拖再拖，年内都不一定能够达成一致，债务重组方案一天不确定，恒大的经营困境就难以扭转。
但是尴尬的地方在于，即便是高达25%的降价，恒大的销售带来的现金依然是杯水车薪，对于消费者来说，如此大幅度的降价当然是有吸引力，如果换成其他的房企，恐怕早就一抢而空了，但是消费者当前最大的担忧显然是交楼问题，有钱买恒大的楼，但是恒大能够及时交楼吗？更担忧成为烂尾楼。



所以，保交楼不仅仅是政治任务、不仅仅是对已经购房的消费者的责任和承诺，更是恒大未来能够起死回生的根本，根据恒大的数据，当前的保交楼项目共计706个，其中复工项目668个，复工率94.6%，未复工项目38个。在已复工的项目中，有608个达到正常施工水平，占比86%，62个项目处于恢复正常施工中，占比8.8%。
债务重组的难度肯定是非常大的，中国此前还没有如此大规模的房企重组过，原来承诺在今年7月底拿出初步方案，在七月底的最后两天宣布推迟，而且再也没有给出明确时间，只是说尽量在年内，这可能也是避免再次打脸的说法。



也有可能是在等待房地产市场的回暖，其实在2015年的时候也有不少房企走到了破产的边缘，最后也是熬到了房地产市场回暖，才摆脱了危机。今年以来，各地纷纷放松房地产的调控，降首付、降利率、大幅降低甚至取消限购措施，不少城市甚至打着三胎的名义在激活楼市。
楼市下半年回暖的可能性越来越大，只是房地产市场再难重现2015年的那波行情，也难以重现2009年的那波行情，2021年的房地产销售面积将成为未来无法逾越的高峰，下半年的回暖也只是针对上半年的寒冬而言的。



对于恒大的业主来说，尤其是那些还未交房的业主来说，是希望恒大能够挺过去的，这关系到自己的切身利益。只是这其中的博弈太复杂，业主相对而言是处于弱势的一方。