乌龙新政的背面，藏着一条楼市调控的边界线

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9月的楼市， 中国楼市仍然压力重重，难言复苏。与此同时，各城此起彼伏的政策松绑行动，让我们逐渐清晰地看到了新一轮楼市调控的原则与边界。


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有消息称，一线城市广州将调整新房备案价格——“一房一价”由原来按楼栋均价正负6%调整为可上浮10%、下浮20%。一时间，广州房价欲降20%的传言席卷整个网络。



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广州之外，苏州、青岛两座千万级人口特大城市的取消限购一日游政策引起更广泛的关注。
9月15日，青岛市城乡建设局官方微信公众号发布《我市动态完善房地产政策》。新政明确指出：“二手房不再限购”。但当日便删除了“二手房不再限购”的表述。
与青岛通过官微发声不同，苏州取消限购的新政是由媒体爆出来的。9月14日，多家媒体宣称：非苏州本地户籍居民无需提供社保缴纳证明就可以直接购买首套住房。此消息一出，引发全国围观，苏州成了第一座全面取消限购的特大城市。不过，这条劲爆的新政只“存活”了2天——9月16日，苏州又恢复到了原有的限购政策：非本地户籍居民家庭要购房，需要3年内连续6个月社保证明。
两大热点城市同时上演限购松绑一日游，表面上看似无功而返。实则是，对新一轮的楼市调控边界做出了一次准确的试探。其它城市的政策制定者由此看到了政府对楼市松绑政策的短期底线——



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尽管市场越来越多这样的呼声：“限购已经是过时的、不适用的政策”。但在当下，特别在热点中心城市，全面取消限购仍是不可能完成的任务。


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回顾今年前9个月各城楼市松绑措施，我们可以发现：越来越多的地方政府都在想方设法地拆除限购这道篱笆，为各自的城市扩大购买人群。
有媒体统计，今年以来已经有36个城市在限购松绑上出台了新政。其中包括杭州、郑州、南京、西安、天津、成都、济南、青岛等中心城市。多孩家庭可以多购一套住房，老人买房子女帮忙贷款已成突破限购禁令的标准格式。
从国家中心城市郑州的操作，可以看到强二线热点城市是如何一步步突破限购的围栏的。
今年3月1日，郑州发布新政：鼓励外来务工人员置业、老人投亲置业、允许家庭购买第三套住房，取消认房又认贷。而时隔6个月之后，郑州在9月再出台“零门槛落户”新政——凡是在郑州中心城具有合法稳定就业或合法稳定住所（含租赁）的人，都可以不受社保缴费年限和居住年限的限制，在郑州申请落户。



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正所谓：“你有张良计，我有过墙梯。”零门槛落户政策，事实上绕过了原来的限购政策，当人人皆可拥有郑州的户口本时，他们就拥有了在此购买首套房的资格。美中不足的是，申请户口本还是需要一定的时间。从这个角度看，青岛和苏州来得更干脆，直接取消限购，拆除围栏放客入城！
但这种更直接的松绑政策显然未到出台的时机，一面世就被打回重修。为什么？因为“房住不炒”仍然是坚定不移的楼市定位。7月28日，中央政治局会议部署下半年经济工作时指出：要稳定房地产市场，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，压实地方政府责任，保交楼、稳民生。



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从青岛苏州的新政一日游，我们可以触摸到今年下半年政策调控的边界——
在房住不炒的定位下，热点大城市还没有全面取消限购的可能。


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取消限购能激活楼市吗？
从理论上看的确是这样，放开限购=购买力扩容，而当下楼市最大打问题就是购买力不足，销售数据大幅下滑。全面取消限购就是激活市场的杀手锏。
但实际情况却远比理论复杂。据悉，苏州取消限购的2天中，市场交易量并未激增，反倒是二手房挂牌数暴涨了1万多套。在市场信心严重不足的当下，取消限购会被很多人解读为：“楼市崩不住了！”由此，很多房东会将取消限购之日视为“套现离场之时”。有业内人士还称：苏州这样的热点城市取消限购，其虹吸效应还造成了其周边三四线城市二手房的大量抛售。



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实际上，今年以来各城的经验表明：放松限购对一座城市楼市的刺激作用是短期的。譬如、郑州、佛山、青岛都是如此。有的城市甚至在限购松绑之后出现量价齐跌的状况，譬如河北廊坊8月初宣布取消社保户籍等限制，但8月该城成交套数环比下跌近4成。
从这个角度看，在当前的市场环境下，限购松绑的力度和范围都必须要慎重。据悉，最近已有不少热点城市陆续传出限购松绑的消息，包括合肥、南京、无锡、宁波，其中宁波是全面取消了限购，但这些城市都做得足够低调谨慎，没有通过官方正式发布政策。



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可以说，新一轮的调控对地方政府而言是一个极其考手艺的活儿，既要稳住楼市，又不能重蹈覆辙，照搬之前的模式。既要因城施策、对症下药，又不能背离“房住不炒”的指导原则，越过调控的边界。用力过猛容易翻车；用力不足又难见效果。
可以预料，接下来的几个月，我们将看到很多城市在划定的边界内用“多频小步”的方式不断调试楼市政策，直到它们GET到市场的敏感点。