房企“寻出路”：头部房企“喊话”挺楼市，“接盘侠”不够用、出险房企仍艰难

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编者按：在宏观稳增长、行业需求侧提振、供给侧出清等相互交织的环境下，中国房地产行业的底层发展逻辑已悄然发生改变。“高负债、高杠杆、高周转”的旧模式走向终结，地产回归普通行业，置身其中的房企何去何从？


自8月初，搜狐财经推出《告别高增长：房地产的阵痛与自救》专题报道（详情点击“阅读原文”），聚焦上市房企2022年中报。截至目前，已累计推送超34篇单个房企解读稿；5篇主题稿，聚焦房企的“保利润”、“抓销售”、“慎投资”、“保流动性”、“保交付”举措（点击可阅读主题报道）。


此为专题主题稿件的总结篇，聚焦深度调整期中，房企努力“寻出路”，奋力“求突围”。愈是艰难时刻，愈要坚守品质初心，聚焦“内功”修炼，不断提升产品力和服务力，构建和提升自身的管理能力，仍是房企的安身立命之本。


面对偿债高峰，房企也需积极应对、多措并举，打赢“信用保卫战”；坚守“保交付”底线，房企更要履行主体责任。身处变革时代，优胜劣汰、适者生存，唯有积极应对、转型升级，才能赢得生存发展之机。

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“很难回答，还挺敏感”、“短期肯定是疼痛远多于希望”、“进化自己，适应市场”…………过去一周里，搜狐财经将“房企的出路在哪？”这一话题抛给了众多业内人士，得到了各式各样的回答。


他们中，有长期研究房地产行业的专家学者，有国内头部第三方地产研究机构的地产分析师，也有在房企圈奋斗多年的一线职业经理人。


这些回答中，有乐观的，也有悲观的；对行业“看多”的人，和对行业“看空”人，自我感知也截然不同。


身处“风暴中心”，房企对于自己的处境已看得十分清楚。2021年以来，就有多家房企的“掌门人”公开“喊话”，“行业‘变天’了。”即使从2021年下半年算起，这一年多来房企的“自救”和“调整”也从未间断。


只是，突围并不容易。房企的“难”，或是源于高增长一去不复返，要从“旧三高”模式转向“高能级、高信用、高品质”的发展新模式，这需要时间去适应和迭代。


或是源于当传统的房地产开发业务已进入“赚钱焦虑期”，即使多数房企有心从不同的维度去转型与升级，但限于业务的惯性、实力的差异、相关赛道已有的市场竞争、业务协同等多重因素，这类探索也难已在短期内显露成效，成为企业的“新增长曲线”。


产业进入新阶段，如何“寻出路”？或许，对于房企而言，一方面是要去理解政策，主动适应政策；另一方面仍要靠自身，行业洗牌、适者生存，那些抗风险能力强、资金链充裕、经营稳健，能持续提供满足市场需求的好产品、好服务的企业，仍能在下半场找到发展机会。



积极信号：头部房企“自我打气”


纵使艰难至此，也仍有不少房企对未来保持乐观。


“10万亿的市场怎么会没有机会呢？有千年历史的行业不可能说没有就没有，而是常做常有、常做常新。”最近的9月8日于福州举行的万科集团2022年业务交流会上，万科董事局主席郁亮再次表达了他对房地产行业的信心。


从2018年秋天喊出“活下去”，再到如今的给行业“生火取暖”，万科和它的“掌门人”郁亮似乎变了，不再是那个“悲观主义者”，也不再给行业“制造”焦虑了。


但郁亮却说，这么多年来，万科和它自己对市场的认知一直没有变，还是那8个字：尊重常识，敬畏市场，“我们‘不贪婪’也‘不恐惧’，在市场好的时候留一份清醒，在市场坏的时候也还能有一份信心。”


他称，房地产市场有高有低，单边上扬、单边下跌都不可持续。没有做完的生意，只有做不好的生意。


谈到未来，他还再次重申了“市场筑底论”：从短期来看，市场已经筑底，但恢复是一个缓慢和温和的过程。


这是继6月30日举行的万科2022年股东大会后，郁亮在不到三个月的时间里，第三次重申这一观点。


在8月底举行的万科中期业绩会上，郁亮还称，“市场收缩过了头，反而会积蓄自发修复的动能，要相信居民追求美好生活、改善居住条件的力量。”


他的这番论断，是有实践支撑的。今年以来，万科总部的管理层开始下沉，深入到一线去、到前线去。


万科总裁祝九胜，亲自下场直管长租公寓板块（泊寓）。原首席运营官张旭，则直管物流业务（万纬物流）。


作为万科开发经营本部首席合伙人兼CEO的张海，则是主导了两个针对性业务动作：龙骑兵行动，针对销售效果提升；项目分级产品管理行动，对全国范围内的关键项目、疑难项目进行跨区问诊。


郁亮本人则在开完股东大会后的7月-8月，完成了对万科全国100多个项目、近35个城市的实地调研。去到工地与案场之后，他的感受是，“做好产品和服务，哪怕市场再恶劣也能熬过去。”


不仅是万科一家房企在传递对行业的信心，中国金茂总裁李从瑞在8月底的中期业绩会上也表示，“今年应该是底部，未来几年行业会呈现‘企稳’态势。”


作为华润置地董事局主席的李欣，在谈及行业时则指出，“今年是房地产行业重要的一个转折点，行业面临前所未有的挑战和压力。”


但他也表示，虽然当前市场总量下行，赢利收窄，但能看到各地方政府正在“因城施策”，刚需和改善性需求得到支持，已经出现阶段性市场反弹，未来行业会更加健康地发展。


旭辉控股集团实控人、董事局主席林中，是一直坚定地“看多”中国房地产的人。在8月底的最新公开发言中，他指出，如今的房地产进入深度调整的一年、新旧模式转化的一年，已从高速增长到平稳增长，行业将逐渐回归理性，回归生意逻辑。


他还给出了更为细致的预判，“7月和8月天气过度炎热，又受到‘停工、停贷风波’的影响，有些需求被暂时隐藏。随着政策、气温等因素的改善，市场恐慌情绪会消失，需求将逐步释放。”



从细节突围：修炼内功，打磨能力


当然，这些积极信号主要来源于基本面良好的大中型房企。业内人士指出，这类房企最明显的特征是现金流好。


有的是在过去2年结转了大量优质已售未结项目，不像一些企业，好项目、容易卖的项目都结转了；有的是在销售端做得不错，重视产品和服务，严抓回款率；有的是在财务端比较安全，不依赖有息负债的发展，在融资渠道不畅时也能从容应对。


他们所面临的客观现实是，当行业告别高增长，利润及销售额双双下滑已是常态；而资本市场对房地产行业预期的改变，房企发展模式的调整，也是摆在眼前的考题。


“战略决定高度，执行决定成败。市场的竞争，搞来搞去还是‘商品的竞争’、‘服务的竞争’。”在一家粤系上市房企的地产副总裁看来，产品是硬件，服务是口碑的支撑，面对产业周期的突围，房企在下半年比拼的还是“产品力”和“服务力”。


“对一些央国企房企，过去我们好像总喜欢用‘血统’来解释它们成功的原因，甚至去扩大这一因素。但却忽略了或许‘起跑线’不同，大家都是在同一片市场上去竞争，而客户（购房者）‘用脚投票’，谁能满足它的需求，提供最优最佳的产品，它就选择谁。”另一位在商业地产领域从业多年的业内人士也如此说道。


他认为，“弱市”之下，央国企性质的房企，确实相比而言“公信力”会更高一些，“被信任”的机会也多一些。从长远来看，置于整个房地产赛道，当行业回归居住本质，修炼内功、做好产品的房企仍能脱颖而出。


开发销售型业务之外，对于一些已迈入“收获期”的大中型房企而言，经营性不动产业务、轻资产管理业务等非房业务，也将筑宽企业的“护城河”，织厚自身在行业“寒冬”中的安全垫。



出清风险：政策加持，房企努力纾困


机会仍在，挑战也不容忽视。“大中型的稳健房企还有回旋的余地和发展机会，一些小型房企乃至下沉市场的区域房企就不见得了，很有可能在这轮洗牌中这类实力偏弱的企业就‘消失’了。”在交流中，不少业内人士都表达了这样的担忧。


上市房企有多少家呢？来自易居房地产研究院在今年6月发布的《中国房地产上市公司市值研究报告》显示，截至2021年底，受监测的336家中国房地产上市公司市值总量为3.99万亿元。其中，开发类公司市值共3.16亿元，占79.2%。


同时，房地产行业也同样呈现出“强者恒强”“头部集中”的特征，纳入前述报告样本的房地产上市公司中，市值规模不足100亿元的房地产公司就有248家，占比达73.8%。


市场的这种担忧已不是一天两天，在本轮风暴中，确实也有部分小型上市房企及区域房企，出现了美元债违约、商票兑付逾期等问题。最终涉及到公开市场的债券处置，这类房企的解决措施也普遍是实施债务重组。


“房企阵营的分化就很严重，也有许多稳健的企业仍保持着经营韧性。最难的、最棘手的是什么？是那些‘出险房企’、‘暴雷房企’的风险要如何化解？因为这类房企中不乏多家规模型房企，他们在市场上都有不错的占有率。这类大中型房企的风险得不到化解，仍会影响行业的良性循环。”一家TOP5房企的高管指出，要“稳地产”就必须推动行业风险的出清。


实施上，政策端也一直在为房地产行业的风险出清指引方向。早在去年年底，央行和银保监会联合发文，鼓励优质企业按照市场化原则加大房地产项目兼并收购，鼓励金融机构提供兼并收购的金融服务，促进行业风险出清。


今年以来，针对房地产项目的并购贷、并购债融资消息也不断落地。资产管理公司、信托公司也在陆续进场，从不同的维度、以不同的形式去帮助房企纾困。


包括在3月和8月举行的房企2021年、2022年中期业绩说明会上，不少房企也主动披露了自身的合作开发项目的处置情况，针对涉及“出险房企”的项目整体来看也处于风险可控范围内。


“保交楼、保民生”也仍是房企的基本底线，不少“出险房企”也立下了“军令状”，要“保质保量保交付”。


克而瑞数据也显示，截至目前，至少已有郑州市、南宁市、湖州市、绍兴市、石家庄市、萍乡市等10余个城市已陆续出台“保交楼”政策，内容包括“一对一帮扶”、设立纾困基金、鼓励收购销房作为保障安置用房等措施。


“对于‘出险房企’而言，信用修复仍需时日，‘缩表’和‘瘦身’很正常。”一位券商房地产业分析师认为，目前“出险房企”所面临的局势，已不是说靠出售资产“回血”就能解决的。


“不了解房地产行业的人就会觉得，这类‘出险房企’手里还有大把的土地啊、投资的公司啊，这类资产完全可以去卖掉来换钱。可事实是，一些能卖好价钱的、能割舍的资产在早期市场好的时候，就卖得差不多了。现在还握在手里的要不就是无人问津的，要不就是不能卖的、不舍得卖的。”该人士指出，这已不是“出险房企”愿不愿意“割肉”的问题了，最关键的是市场上现在已找不到这么多的“接盘侠”、“白衣骑士”了。


比如说2021年最早一批“暴雷”的四川“房企一哥”蓝光发展，该公司早在2020年10月就以9亿元的价格，出售了旗下生命健康产业的主要运营主体成都迪康药业。


紧接着的2021年3月，蓝光发展又宣布将所持旗下物业上市公司蓝光嘉宝服务64.62%的股权，以49.64亿元的价格转让于碧桂园服务下属全资子公司碧桂园物业香港。


出售了两大核心产业之后，蓝光发展加速聚焦主业，但之后其还是陷入了“流动性”危机，至今仍未有缓解迹象；截至最新的今年6月30日，蓝光发展累计到期未能偿还的债务本息金额已合计387.75亿元。


而今年以来，即使不少“出险房企”也曾寻求资产出售，但最终成交案例仍较少。即使是一些手握并购贷、并购债的稳健房企，相关资金最终投向“出险房企”及相关项目的案例也很少。


“出险房企”也曾寄希望于“引战投”，但“引战”之路也并不轻松。以泰禾集团为例，该公司早在2020年7月就宣布将通过股权转让的方式，引入万科作为战略投资者；但之后，泰禾集团未能完成双方合作要达成的先决条件，相关事项停摆至今。


地产圈也有“引战”成功的案例，有“河南王”之称的建业地产，通过实控人转让29.01%股份的方式，引入河南省国资成为第二大股东；深圳房企华南城，引入深圳国资企业特区建发集团，后者持股29.28%、成为公司的单一最大股东。


“这类能吸引到‘战投’的‘出险房企’都有一些共同的特征，一些是在公开市场还没有出现大面积、很严峻的债务违约现象；一些是在重点城市深耕许久、有绝对的占有率的房企，在资产和业务上都有自己的特色和竞争力。”一家深圳资管公司的内部人士认为，相对而言，那些问题较为复杂、涉及多方利益和多方博弈的“出险房企”，“引战”难度实则很高。


业内人士的观点是，对于“出险房企”来讲，首要解决的仍是“如何生存”的问题。压实“保交付”底线的同时，仍要积极“化债”推动债务重组、展期等方案的落地，稳定公司经营，先渡过当前的难关，再谈未来。

运营编辑：张祎

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