楼市“真实状态”浮出？多地救市、央行表态，这一次有点像2014年

前程无忧

最近看到了一个很有趣的话题，那就是如果房价回归到2000元每平方米，老百姓将安居乐业，即使是100平方米的房子，总价也才20万。同时实体经济欣欣尚荣，幸福感爆满的背后就业岗位将会增加，甚至离共同富裕的目标越来越近。
当看到这里时，请问大家觉得这个底层逻辑合理吗？答案显然是否定的，原因很简单，房地产经济早已成为了民生产业，上游关联着城市经济、土地税收等支柱性经济，下游承载着建筑、家具等基础行业，说白了房子的综合价值等于土地、建筑和人力等多重因素的叠加。如果房价仅为2000元平方米，那平摊到人力成本又还有多少呢？客观来讲，这个假设完全没有现实意义。



客观来讲，这个延伸到了当前我国楼市很直白的问题，房价到底多高才算合适？例如对于一线城市而言，有着丰富的教育、医疗、交通等优质资源，房价高达5万以上也是合情合理的。反观三四线城市，人口始终处于流失状态，城镇经济仍处于起步阶段，教育资源更是集中在城中心区，即使是有这么多不利之处，收入仅为3000元的背后平均房价依然破万，这就是市场两极分化的局面。
对此有的人表示这才是楼市最真实的状态，能买得起房子的人终究只是佼佼者，更不用说多少套。而对于大多数人，都已经拖后腿了，央行数据显示，我国城镇居民住房拥有率为96%、户均套1.5套，户均资产高达300万。仅从这赤裸裸的数据来看，降低财富流动性、增加持房成本才是核心。



9月16日国家统计局发布数据，今年1-8月份全国房地产开发投资90809亿元，同比下降7.4%，商品房销售面积87890万平方米，同比下降23%；最关键的是8月份，全国70个大中城市，新房价格下跌增至50个，二手房价格下跌56个。
基于以上官方数据，大家得明白一个道理，那就是基于当下调控加严、国际国内叠加因素影响下，房价下跌是大概率事件，特别一线周边城市，过去上涨的很离谱，最终都会回归市场，例如燕郊、佛山。这一点作为购房者，一定要明白，不管是投资还是购房，都要有自己的选择理由。在我看来，强一线城市、省会城市、网红旅游城市，都值得深入调研。



事实上对于这一点，最近多地陆续出手救市、央行表态的动作不断，无疑是证明了一个现实，那就是本地市场真的着急了。在政策救市的背后，也是包罗万象，例如苏州、青岛、济南、宁波先后传出限购放松的消息，正处于热烈讨论的时候，苏州、青岛偷偷删除相关描述，宣称按照原政策执行。
由此可见市场着急是真的，房住不炒的基调也是真的，当理想和现实碰到一起时？请问会发生什么？这恐怕就是市场横盘的原因，开发商愿意降价，甚至降低首付比例卖房，而购房者也是愿意买房，但无奈原则上不能打破局面。说白了调控的思路，还是通过房产税、土地税收等制度，增加持房成本，从而达到存量市场上升的目的。



也许是想促进消费，也许是想为后续调控做好经济基础，央行也是出手表态，降息降准就是最直接的体现。9月5日央行宣布下调金融机构外汇存款准备金率2个百分点，说白了就是降低银行收到贷款之后，上缴央行的一部分钱。至于如何这样的操作，一方面是应对美元加息，更多的是稳定国内市场。
平心而论，这一点有点像2014年，由于市场过聚集化，政策的加严使得预期急速降低，导致供给端市场触顶，最关键是上游市场的银行和房企很难融资，那个时候也是靠着央行出手渡过难关，但在当时的国际形势并没有当前如此的复杂多变。



总的来说，当下的市场就是最真实的，不要去看所谓的专家分析、政策解读，本地城市的实际成交量变化就是最好的数据。在我看来，在未来2年内，这个形势并不会改变，因为交楼、防止烂尾已经是楼市的当务之急。